#Bestandsgebäude
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Das Feuerwehrhaus in Edelstetten wird enorm erweitert
Neuburg: „…Freigegeben haben die Neuburger Markträte nun die Pläne für den Erweiterungsbau am Feuerwehrhaus im Ortsteil Edelstetten. So hoch sind die Baukosten.
Nach einigen Vorberatungen ist es nun „eingetütet“. Die Edelstetter Floriansjünger dürfen das bestehende Feuerwehrgerätehaus erweitern. Dies wurde jüngst im Marktgemeinderat Neuburg entschieden. Im Februar hatte es die Zustimmung zur…
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In vielen Kommunen entstehen aktuell Nahwärmenetze, vor allem in Neubaugebieten. In Preetz (Kreis Plön) dagegen kämpft ein Mann seit mehr als sieben Jahren dafür, dass Bestandsgebäude regenerativ mit Wärme versorgt werden. Mit Erfolg: Ende des Jahres soll endlich gebaut werden.
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Der ThermCube Hybrid kombiniert die Vorteile der Luft-Wasser-Wärmepumpe mit einer Gas- oder Ölheizung. Durch das Abfangen von Lastenspitzen durch den fossilen Energieträger eignet sich der ThermCube Hybrid optimal für Bestandsgebäude, die mit einer funktionierenden Gas- oder Ölheizung ausgestattet sind und auf Basis erneuerbarer Energie beheizt werden sollen.
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Aus Umweltwärme wird Behaglichkeit
Wärmepumpen haben als Alternative zu fossilen Brennstoffen viele Vorteile
(DJD). Der Ausstieg aus fossilen Energieträgern wie Öl oder Gas beginnt in den eigenen vier Wänden. Wärmepumpen spielen als zukunftssichere Heizungsalternative eine stetig wachsende Rolle. Im Neubau stellen sie heute den Standard für eine umweltschonende Wärmeversorgung dar, aber auch zahlreiche Bestandsgebäude eignen…
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#Energie#Energieeinsparung#Förderung#Haus#Haustechnik#Heizen#Renovieren#Technik#Umwelt#Umweltschutz#Umwelttechnik#Wärme#Wohnen
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Liegenschaftsprioritäten, mehrere Bauprojekte und der Spielplatz Percha Nord
(M)ein spontanes Protokoll der Bauausschusssitzung vom 26.01.2023:
TOP 1 Eröffnung der Sitzung
Der Erste Bürgermeister eröffnet die Sitzung und begrüßt alle Anwesenden. Es wurde form- und fristgerecht geladen. Der Stadtrat ist beschlussfähig.
TOP 2 Bekanntgabe der nichtöffentlich gefassten Beschlüsse aus vorangegangenen Sitzungen
Die nicht öffentlich gefassten Beschlüsse können später in der offiziellen Niederschrift dieser Sitzung unter www.stadtrat-starnberg.de nachgelesen werden.
TOP 3 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 81A02 mit Gründordnung betreffend Fl.Nrn. 52/17 und 52/18, Gemarkung Starnberg, Kaiser-Wilhelm-Straße 1, Hier: Abwägung der Stellungnahmen aus der öffentlichen Auslegung, Satzungsbeschluss
(Quelle: Beschlussvorlage der Stadt Starnberg, ggf. durch dr. thosch gekürzt)
Sachverhalt
Der Eigentümer der Grundstücke Fl. Nrn. 52/17 und 52/18, Gemarkung Starnberg, Kaiser-Wilhelm- Straße 1, plant, das Bestandsgebäude teilweise abzubrechen und entlang der Kaiser-Wilhelm-Straße einen gegliederten Anbau im rechten Winkel zum Bestandsgebäude anzubauen. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Grundlage für dieses Bauvorhaben wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 81A02 aufgestellt.
In der Sitzung des Bauausschusses am 26.04.2022 erfolgte die Abwägung der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung eingegangenen Stellungnahmen. Die öffentliche Auslegung wurde im Zeitraum vom 22.09.2022 bis zum 25.10.2022 durchgeführt.
Sowohl seitens der Behörden als auch seitens der Öffentlichkeit gingen Stellungnahmen ein, die in die Abwägung einzustellen sind.
Beschlussvorschlag
I Stellungnahmen der Öffentlichkeit
1. Bürger 1 und Bürger 2
Von Bürger 1 werden folgende Einwände gegen den Bebauungsplan vorgebracht:
1. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan basiert nicht auf dem aktuellen Flächennutzungsplan. Ein Anlass zur Änderung des FNP erscheint aus den dargelegten Gründen nicht nachvollziehbar. Insbesondere trägt das Vorhaben nicht zu einer (zu wünschenden) Reduzierung der angabegemäß in den letzten Jahren gestiegenen Immissionen bei.
2. Der als „Besonderes Wohngebiet“ mit entsprechender offener villenartiger Bebauung, insbesondere in der Kaiser-Wilhelm-Straße, ausgewiesene Bereich wird deutlich beeinträchtigt; das Vorhaben entspricht nicht der „offenen Bauweise“ als städtebaulichem Merkmal der Stadt Starnberg.
3. Das vorhandene Denkmal und Nachbargebäude „Landhaus Hörner“ wird durch den geplanten Neubau mit „prägender“ Dominanz deutlich beeinträchtigt; es ergibt sich ein massiver Kontrast zum denkmalgeschützten Landhaus mit umlaufenden Holzbalkonen.
4. Es kommt zu einer Neuversiegelung bisher unbebauter Grundstücke bei Reduzierung von Abstandsflächen gemäß Satzung der Stadt Starnberg.
5. Der Änderung von Wandhöhen, Geschossigkeit, GR- und GF-Kennzahlen gegenüber aktuellem Status kann nicht zugestimmt werden.
Bürger 2 als Teil der WEG Kaiser-Wilhelm-Straße 3 schließt sich ausdrücklich den Ausführungen von Bürger 1 an, äußert seine Bestürzung über die Ausmaße des eventuell entstehenden Baukörpers und appelliert eindringlich, diese Baumaßnahme in dieser Größenordnung zu stoppen.
Den Stellungnahmen wird nicht entsprochen.
Die Nutzungen in der Umgebung des Vorhabengrundstücks sind zum einen geprägt durch die Nähe zum Bahnhof See (Park- & Ride-Parkplatz, Bushaltestellen, Fahrradabstellplätze, Imbiss) zum anderen durch für eine lebendige Innenstadt typische Erdgeschossnutzungen wie Gastronomie- und Einzelhandelsbetriebe, kombiniert mit Wohnnutzungen bzw. Praxis- und Büroräumen in den oberen Geschossen. In der Kaiser-Wilhelm-Straße befindet sich außerdem der Standort des Roten Kreuzes. Bei einigen dieser vorhandenen Nutzungen handelt es sich durchaus um immissionsintensive Nutzungen.
Städtebauliches Ziel ist es, entsprechend des vorhandenen Nutzungsmixes auch für das Vorhabengrundstück eine Mischung aus Wohnen und gewerblichen Nutzungen wie Läden, Schank- und Speisewirtschaften, sonstige Gewerbebetriebe sowie Geschäfts- und Büronutzungen zuzulassen. Um die Lärmsituation nicht weiter zu verschärfen und gesunde Wohnverhältnisse insbesondere auch im neu zu errichtenden Gebäude zu gewährleisten, sind die gewerblichen Nutzungen nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sie das Wohnen nicht wesentlich stören. Da das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans nach § 13a Bau GB durchgeführt wird, bedarf es keines Verfahrens zur Änderung des Flächennutzungsplans. Dieser wird vielmehr berichtigt.
Städtebaulicher Leitgedanke des Bebauungsplans Nr. 81A02 ist die Nachverdichtung. Diese entspricht dem städtebaulichen Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden nach § 1a Absatz 2 Satz 1 BauGB, wonach zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen sind. Darüber hinaus entspricht der Bebauungsplan Nr. 81A02 dem Grundsatz der Bauleitplanung gemäß § 1 Absatz 5 Satz 3 BauGB, nach dem die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll. Der Bebauungsplan Nr. 81A02 dient der Schaffung der planungsrechtlichen Grundlage für eine solche Maßnahme im Innenstadtbereich, der sich für Maßnahmen der Nachverdichtung besonders anbietet. Aufgrund der Innenstadtlage ist es städtebaulich vertretbar, Abweichungen von der städtischen Abstandsflächensatzung zuzulassen.
Aktuell ist das Grundstück als unbeplanter Innenbereich gemäß § 34 BauGB zu qualifizieren. Das auf diesem Grundstück gemäß § 34 BauGB bestehende Baurecht wird durch die im Bebauungsplan Nr. 81A02 getroffenen Festsetzungen in einem städtebaulich vertretbaren Maß erhöht.
Durch die zum Maß der Nutzung getroffenen Festsetzungen des Bebauungsplans wird ein Baukörper zugelassen, der – neben dem Aspekt der Nachverdichtung - eine städtebauliche Betonung des Einmündungsbereichs der Kaiser-Wilhelm-Straße in den Bahnhofplatz bewirkt. Das auf dem Nachbargrundstück Fl. Nr. 48/93 befindliche Denkmal wird hierbei nicht unvertretbar hohem Maße beeinträchtigt, zumal der zwischen diesem Gebäude und dem geplanten Vorhaben liegende schmale Grundstücksstreifen des Grundstücks Fl. Nr. 48/37 mit einer Tiefgaragenzufahrt bebaut ist.
An den städtebaulichen Zielen des Bebauungsplans Nr. 81A02 wird festgehalten. Es erfolgt keine Änderung des Bebauungsplanentwurfs.
II Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange
1. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Stellungnahme vom 28.09.2022
Das BLfD, Abteilung Bau- und Kunstdenkmalpflege, verweist auf seine Stellungnahme vom 13.07.2021, in der es angeregt hatte, den südlichen Kopfbau des Neubauvorhabens in der Höhe zu reduzieren. Die Abwägung der Stellungnahme vom 13.07.2021 erfolgte bereits in der Sitzung des Bauausschusses am 26.04.2022. Auf das entsprechende Beschlussprotokoll wird verwiesen. Weitere abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
2. LRA Starnberg, Technischer Umweltschutz und Abfallwirtschaft, Stellungnahmen vom 05.10.2022 und 02.01.2023
2.1 Stellungnahme vom 05.10.2022
Zur schalltechnischen Untersuchung ACB 0222-873606 vom 30.08.2022:
1. Gesamtbeurteilung des Verkehrslärms
Die in unserer letzten Stellungnahme eingeforderte Gesamtbeurteilung des Verkehrslärms bestehend aus Straße und Schiene fehlt. Diese ist zu ergänzen, insbesondere weil auch in der Festsetzung zu den Außenwohnbereichen auf den Gesamtverkehrslärm abgestellt wird (vgl. Festsetzung 9.1 Absatz 5).
Folgende weitere Ergänzungen sind erforderlich:
es sind alle Geschosse tags und nachts darzustellen
In Kapitel 8.1 fehlt eine Gesamtbeurteilung des Verkehrslärms
In Anlage 2 „Immissionsbeitrag Verkehrslärm“ ist der Summenpegel für die einzelnen IO zu ergänzen.
2. Gesamtlärmbeurteilung
Bei der Gesamtlärmbeurteilung wurden Verkehrslärm (Straße, Schiene) und Gewerbelärm berücksichtigt. Folgende Ergänzungen sind erforderlich:
Kapitel 6.4: es sind alle Geschosse tags und nachts darzustellen. In Abb. 33 und 34 ist nicht zu entnehmen, um welches Stockwerk es sich handelt.
In den Kapiteln 7.1 und 10 ist auch das Ergebnis von Kapitel 6.4 aufzunehmen.
Im Anhang sind die Teilpegel (Summe Straße, Summe Schiene, Summe Gewerbe) sowie deren Gesamtsummenspiegel darzustellen.
3. In Abbildung 2 fehlen die Angabe der Planversion und das Datum, zudem ist der gegenständliche VBP BP 81A02 im Quellenverzeichnis aufzunehmen.
Zum Bebauungsplan
4. Festsetzung 9.1 Absatz 3:
Der erste Satz gehört noch inhaltlich zum Absatz 2.
5. Festsetzung 9.1 Abs. 5:
Entsprechend der RLS 19 ist bei Balkonen und Loggien der Immissionsort an der Außenfassade bzw. an der Brüstung in Höhe der Geschossdecke der betreffenden Wohnung maßgebend. Bei Außenwohnbereichen wie Terrassen wird der Immissionsort in 2 m Höhe über der Mitte der als Außenwohnbereich definierten Fläche angenommen.
Es wird angeregt die Festsetzung entsprechend anzupassen:
„... die sicherstellen, dass bei Balkonen und Loggien an der Außenfassade bzw. der Brüstung in Höhe der Geschossdecke der betreffenden Wohnung und bei der Terrasse in der Mitte der Fläche in 2 m Höhe ein Beurteilungspegel von 54 dB (A) nicht überschritten wird."
6. Festsetzung 9.1 Absatz 5:
Der Satz „Bei Verwendung einer Verglasung ist diese mit teilgeöffneten Bauteilen zu versehen“ ist entbehrlich und sollte entfallen. Zudem ist unklar was damit gemeint ist (sind „teilgeöffnete Bauteile“ öffenbare bzw. verschiebbare Bauteile?) Da im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis über die Einhaltung des Beurteilungspegels von 64 dB (A) zu erbringen ist (vgl. nachfolgende Festsetzungsvorschlag) kann noch offenbleiben, mit welchen Maßnahmen dies erreicht wird."
7. Empfehlung für weitere Festsetzungen:
a) Es wird darauf hingewiesen, dass bei Beurteilungspegeln von über 64 dB (A) es auch tagsüber beim Stoßlüften sehr laut ist. Es wird deshalb empfohlen, betreffenden (auch nur tags genutzte) Aufenthaltsräume mit einer Be- und Entlüftungsanlage auszustatten.
Ergänzung 9.1 Absatz 3:
„Analog sind Aufenthaltsräume mit Außenlärmpegeln > 64 dB (A) mit einer Be- und Entlüftungsanlage auszustatten.“
b) Ergänzung 9.1 Absatz 3.8 oder neuer Absatz:
Die Gesamtschalldämmung der Gebäudeaußenhaut darf durch die Lüftungseinrichtungen nicht vermindert werden. Sofern motorisch betriebene Lüfter verwendet werden, dürfen durch die Lüftungsgeräusche keine höheren Innenschallpegel im Raum als max. 25 dB (A9 erzeugt werden. Die Lüftungseinrichtungen müssen ausreichende Luftwechsel gewährleisten.
c) Ergänzung 9.1
Im Baugenehmigungsverfahren ist anhand einer schalltechnischen Untersuchung der Nachweis zu erbringen, dass die Anforderungen gem. Festsetzung 8.3 erfüllt sind.
8. Festsetzung 9.1 Absatz 4 genügt auch als Hinweis.
2.2 Stellungnahme vom 02.01.2023
Nach Vorlage des überarbeiteten schalltechnischen Berichts i. d. F. vom 10.11.2022 nimmt die Untere Immissionsschutzbehörde wie folgt Stellung:
"Mit Vorlage des überarbeiteten Schalltechnischen Berichts von Accon (Bericht ACB-0222- 8736/06) i. d. Fassung vom 10.11.2022 haben sich die in unserer letzten Stellungnahme vom 25.10.2022 aufgeführten Punkte erledigt. Es besteht Einverständnis mit den überarbeiteten Festsetzungen zum baulichen Schallschutz, sofern nachfolgende Punkte umgesetzt werden:
Plan:
Bei den Ansichten bitte Legende ergänzen, die die Farben der Fenster und Loggien erläutern (grau/blau).
Festsetzung 9.1, dritter Absatz, letzter Satz: Aufenthaltsräume mit Außenlärmpegeln > 64 dB(A) sollten im Plan gekennzeichnet werden.
Zur besseren Lesbarkeit könnte diesbezüglich auf die Kennzeichnung der Festsetzung 9.4 verwiesen werden, wobei diese zusätzlich auch die Nordfassade von M2 abdeckt.
Begründung S 3: bei Anlage 1 Datum aktualisieren.
Der Stellungnahme wird teilweise entsprochen.
Die Anregungen werden eingearbeitet. Nur der Verweis auf Festsetzung 9.4 in Festsetzung 9.1 Absatz 3 wird nicht aufgenommen, da es sich um andere Fassaden handelt, als in Festsetzung 9.4 farbig markiert. Der 3. Absatz in 9.1 behandelt sowohl nächtliche Aufenthaltsräume (Schlaf- und Kinderzimmer) mit Außenlärmpegel > 45 dB(A), als auch tagsüber genutzte Aufenthaltsräume mit Außenlärmpegel >64 dB(A). Diese Anforderungen lassen sich nicht fassadenweise verallgemeinert darstellen, es ergeben sich zudem geschossweise unterschiedliche Anforderungen. Diesbezüglich sind die Abbildungen 43-52 des Gutachtens zu beachten, welches Teil der Begründung ist.
3. Abwasserverband Starnberger See, Stellungnahme vom 18.10.2022
Es wird auf die Stellungnahme vom 26.07.2021 verweisen.
Die Abwägung der Stellungnahme vom 26.07.2021 erfolgte bereits in der Sitzung des Bauausschusses am 26.04.2022. Auf das entsprechende Beschlussprotokoll wird verwiesen. Weitere abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
4. Landratsamt Starnberg, Kreisbauamt, Stellungnahme vom 24.10.2022
4.1 Es wird dringend dazu geraten, den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans aus der gemeindlichen Abstandsflächensatzung herauszunehmen, um hierdurch die gemeindliche Abstandsflächensatzung nicht zu gefährden.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Die Stellungnahme betrifft nicht das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 81A02, sondern die Abstandsflächensatzung.
4.2 Es wird dringend empfohlen, das bekannte Vorhaben in seinen wesentlichen Ausmaßen mit der Angabe einer sinnvollen Marge bezüglich der baurechtlichen Kennziffern als Plandarstellungen (DIN A 3) festzusetzen. Somit wird ein unnötiger bürokratischer Aufwand vermieden. A 3.1 bis A 3.3 sowie A 4. könnten demnach entfallen.
Der Stellungnahme wird nicht entsprochen.
Da mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan der städtebauliche Rahmen für das Vorhaben definiert wird, wird an den getroffenen Festsetzungen festgehalten.
4.3 Die Abstandsflächenverkürzungen (wir nehmen an nach Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO) sollten in ihrer Lage und Dimension (um wieviel wurden sie verkürzt) benannt und begründet werden.
Der Stellungnahme wurde bereits entsprochen.
Die Abstandsflächenverkürzungen wurden im Plan nach Lage und Dimension aufgezeigt und in der Begründung zum Bebauungsplan vom 28.7.2022 auf Seite 16 und 17 ausführlich erläutert.
4.4 Die absolute Zahl der STP sollte festgesetzt werden, um unnötige Flächenberechnungen zu vermeiden.
Der Stellungnahme wird entsprochen.
Die absolute Zahl der Stellplätze wird im Bebauungsplan festgesetzt. Die Festsetzung 6.7 wird zur Klarstellung wie folgt gefasst: "Abweichend von der Stellplatzsatzung der Stadt Starnberg sind 25 Stellplätze herzustellen."
4.5 Zu dieser Auslegung werden keine weiteren Bedenken oder Anregungen vorgebracht, die über die im Verfahren bereits im Schreiben vom 20.07.2021 geäußerten Aspekte hinausgehen.
Die Abwägung der Stellungnahme vom 20.07.2021 erfolgte bereits in der Sitzung des Bauausschusses am 26.04.2022. Auf das entsprechende Beschlussprotokoll wird verwiesen. Weitere abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
5. Deutsche Telekom Technik GmbH, Stellungnahme vom 17.11.2022
Es wird darauf hingewiesen, dass sich im Plangebiet Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom befinden, deren Bestand und Betrieb gewährleistet belieben müssen. Ggf. müssten diese gesichert, verändert oder verlegt werden, wobei die Aufwendung der Telekom hierbei so gering wie möglich gehalten werden müssten. Im Falle der Entwidmung von Verkehrswegen, in denen sich Telekommunikationsanlagen befinden, müsse mit der Telekom gesondert in Verbindung getreten werden.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Die Stellungnahme betrifft nicht das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 81A02, sondern die spätere Bauausführung.
6. Brandschutzdienststelle, Stellungnahme vom 21.10.2022
Zur bereits abgegebenen Stellungnahme vom 18.07.2021 sei nichts zu ergänzen.
Die Abwägung der Stellungnahme vom 18.07.2021 erfolgte bereits in der Sitzung des Bauausschusses am 26.04.2022. Auf das entsprechende Beschlussprotokoll wird verwiesen. Weitere abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
7. AWISTA-Starnberg, Stellungnahme vom 24.10.2022
Belange des AWISTA-Starnberg KU seien nicht berührt.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
8. Wasserwirtschaftsamt, Stellungnahme vom 28.10.2022
Die vorgelegten Unterlagen beinhalteten alle Vorschläge aus der ersten Stellungnahme. Insofern bestehe mit der vorgelegten Planfassung Einverständnis.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
7. Energienetze Bayern GmbH & Co. KG, Stellungnahme vom 11.10.2022
Es wird dem Bebauungsplan Nr. 81A02 zugestimmt.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
III Stellungnahme des Vorhabenträgers
Der Vorhabenträger hat sich mit Schreiben vom 09.01.2023 mit den zusätzlich in den Bebauungsplan aufgenommenen / geänderten Festsetzungen zum baulichen Schallschutz einverstanden erklärt.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Aufgrund des Vorliegens der Stellungnahme kann auf die Durchführung eines eingeschränkten Änderungsverfahrens verzichtet werden.
IV Den Stellungnahmen und Anregungen wird gemäß den zu den Abwägungsvorschlägen der Verwaltung gefassten Beschlüssen entsprochen.
V Der Bauausschuss beschließt den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 81A02 mit Grünordnung betreffend Fl. Nrn. 52/17 und 52/18, Gemarkung Starnberg, Kaiser-Wilhelm- Straße 1, in der Fassung vom 24.11.2022 als Satzung.
angenommen: einstimmig
TOP 4 55. Änderung des Flächennutzungsplans für die Fläche nördlich des Gest��tsweges und nordöstlich des Wohngebietes Percha-Nord, betr. Fl. Nr. 280 (Teilfläche), Gemarkung Percha; hier: Abwägung der Stellungnahmen aus der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange; Feststellungsbeschluss
(Quelle: Beschlussvorlage der Stadt Starnberg, ggf. durch dr. thosch gekürzt)
Sachverhalt
Die 55. Änderung des Flächennutzungsplans für die Fläche nördlich des Gestütsweges und nordöstlich des Wohngebietes Percha-Nord, betr. Fl. Nr. 280 (Teilfläche), Gemarkung Percha dient der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Ortsteilspielplatzes.
Am 21.02.2022 hat der Stadtrat den Beschluss für die 55. Änderung des Flächennutzungsplans gefasst. Die ersten Beteiligungen gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB wurden daraufhin innerhalb des Zeitraums vom 31.03.2022 bis 10.05.2022 durchgeführt und die Abwägungsvorschläge der Verwaltung zu den eingegangenen Stellungnahmen vom Stadtrat in der Sitzung am 24.10.2022 zur Kenntnis genommen.
In gleicher Sitzung wurde der Entwurf der 55. Änderung des Flächennutzungsplans gebilligt und die Verwaltung beauftragt, die öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Die Beteiligung hat innerhalb des Zeitraums vom 17.11.2022 bis 20.12.2022 stattgefunden.
Seitens der Öffentlichkeit wurden keine Anregungen in das Verfahren eingebracht.
Die eigegangenen Stellungnahmen drücken durchgehend Zustimmung zum Verfahren aus und führen lediglich zu einer redaktionellen Ergänzung in der Begründung unter Punkt 3.3 Altlasten. Die von der Bayernwerk AG übersandten Daten zu Versorgungseinrichtungen werden an die Fachabteilung Straßen- und Landschaftsbau des Bauamtes weitergeleitet, die die konkrete Spielplatzplanung betreibt und die zugesandten Daten je nach Erfordernis in die Planung einbeziehen kann.
Eine Änderung der Planungsinhalte ist durch die eingegangenen Stellungnahmen nicht veranlasst.
Somit kann, sofern den Abwägungsvorschlägen gefolgt wird, der Feststellungsbeschluss gefasst und die 55. Änderung des Flächennutzungsplans anschließend dem Landratsamt zur Genehmigung vorgelegt werden.
Beschlussvorschlag
Der Bauausschuss empfiehlt dem Stadtrat folgenden Beschluss:
I. Stellungnahmen der Öffentlichkeit
Der Stadtrat nimmt zur Kenntnis, dass aus der Öffentlichkeit keine Stellungnahmen eingegangen sind.
II. Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange:
1. Abwasserverband Starnberger See, Schreiben vom 30.11.2022:
Zum Bauleitplanverfahren werden keine Bedenken, Hinweise oder Anregungen vorgebracht.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Es werden keine abwägungsrelevanten Belange vorgebracht.
2. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Weilheim, Schreiben vom 08.12.2022:
2.1 Aus dem Bereich Landwirtschaft:
Es wird auf die Stellungnahme vom 06.04.2022 verwiesen, die weiterhin Gültigkeit hat.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Einschränkungen oder Beeinträchtigungen der angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzungen oder der geplanten Spielplatznutzung durch landwirtschaftliche Emissionen sind nach wie vor nicht zu erwarten.
2.2 Aus dem Bereich Forsten:
Die Planung berührt keine forstfachlichen Belange.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Es werden keine abwägungsrelevanten Belange vorgebracht.
3. Bayernets GmbH, Schreiben vom 18.11.2022:
Im Geltungsbereich liegen keine Anlagen der bayernets GmbH, ebenso wenig werden aktuelle Planungen der bayernets GmbH berührt. Es bestehen keine Einwände gegen das Verfahren.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Es werden keine abwägungsrelevanten Belange vorgebracht.
4. Bayernwerk AG - Netzcenter Taufkirchen, Schreiben vom 08.12.2022 (Bayernwerk Netz GmbH München):
Gegen die Planung bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb der Anlagen der Bayernwerk Netz GmbH nicht beeinträchtigt werden. In dem überplanten Bereich befinden sich Versorgungseinrichtungen der Bayernwerk Netz GmbH, ebenso Fernmeldekabel der Bayernwerk Netz GmbH, die keinem Konzessionsvertrag unterliegen. Es wird darum gebeten, beim Bebauungsplanverfahren das Kundencenter Taufkirchen zu beteiligen. Es wird außerdem ein Hinweis auf das Planauskunftsportal für Auskünfte zur Lage der betriebenen Versorgungsanlagen gegeben.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Der mit der Stellungnahme übersandte Lageplan stellt eine oberirdische Freileitung und eine "Fremdleitung unbekannt Telefon" dar. Diese Informationen werden an die Fachabteilung Straßen- und Landschaftsbau weitergeleitet, damit sie bei der konkreten Spielplatzplanung je nach Erfordernis berücksichtigt werden können. Eine verbindliche Bauleitplanung in Form eines Bebauungsplanes ist im vorliegenden Fall nicht erforderlich, da die Ebene der vorbereitenden Bauleitplanung das notwendige Planungsrecht schafft. Der Hinweis auf das Planauskunftsportal wird zur Kenntnis genommen.
5. Energienetze Bayern GmbH & Co. KG, E-Mail vom 28.11.2022:
Der 55. Änderung wird zugestimmt, in dem Bereich befinden sich keine Erdgasleitungen.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Es werden keine abwägungsrelevanten Belange vorgebracht.
6. LRA – Brandschutzdienststelle, Schreiben vom 06.12.2022:
Hinsichtlich der Erschließungssituation, der Löschwasserversorgung und der Rettungswege bestehen aus Sicht des abwehrenden Brandschutzes keine Bedenken.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Es werden keine abwägungsrelevanten Belange vorgebracht.
7. LRA – Kreisbauamt, Schreiben vom 20.12.22:
7.1 Untere Naturschutzbehörde:
Es werden keine weiteren Bedenken oder Anregungen geltend gemacht.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Es werden keine abwägungsrelevanten Belange vorgebracht.
7.2 Untere Immissionsschutzbehörde:
Aus immissionsschutzrechtlicher Sicht bestehen keine Bedenken oder Anregungen.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Es werden keine abwägungsrelevanten Belange vorgebracht.
7.3 Kreisbauamt:
Es werden zu dieser Auslegung keine Bedenken oder Anregungen vorgebracht.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Es werden keine abwägungsrelevanten Belange vorgebracht.
8. LRA – Fachbereich Umweltschutz, E-Mail vom 21.11.2022:
Die Fläche innerhalb des Geltungsbereiches der 55. Änderung des Flächennutzungsplans ist nicht im Altlastenkataster eingetragen. Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen liegen derzeit nicht vor. Sollten bei geplanten Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist das Landratsamt Starnberg – Fachbereich Umweltschutz unverzüglich zu unterrichten (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG). Schadstoffbelasteter Boden und Aushub, der bei Bauarbeiten anfällt, ist entsprechend den abfall- und bodenrechtlichen Vorschriften ordnungsgemäß und schadlos zu entsorgen. Hierüber sind Nachweise zu führen und dem Landratsamt Starnberg – Fachbereich Umweltschutz auf Verlangen vorzulegen.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Es werden keine abwägungsrelevanten Belange vorgebracht. Der Punkt 3.3 Altlasten der Begründung stellt den Sachverhalt, dass weder Hinweise auf Altlasten bekannt sind noch Anhaltspunkte für einen Altlastenverdacht vorliegen, bereits dar. Dieser Punkt der Begründung wird redaktionell noch um die oben genannte Mitteilungspflicht bei Auffälligkeiten des Bodens und um die Vorschriften zur ordnungsgemäßen Entsorgung von schadstoffbelastetem Boden ergänzt.
9. TenneT TSO GmbH, E- Mail vom 21.11.2022:
Im Bereich der 55. Änderung des Flächennutzungsplans sind keine Anlagen der TenneT TSO GmbH vorhanden. Die Belange des Unternehmens werden somit durch die geplante Maßnahme nicht berührt.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Es werden keine abwägungsrelevanten Belange vorgebracht.
10. Wasserwirtschaftsamt Weilheim, E-Mail vom 14.12.2022:
Gegen die 55. Änderung des Flächennutzungsplans bestehen aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine grundlegenden Bedenken. Wasserwirtschaftliche Belange wurden in der Begründung im Umweltbericht angesprochen. Eine ausführliche Stellungnahme erfolgt ggf. im Rahmen der Beteiligung zum zugehörigen Bebauungsplan.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Es werden keine abwägungsrelevanten Belange vorgebracht. Eine verbindliche Bauleitplanung in Form eines Bebauungsplanes ist im vorliegenden Fall nicht erforderlich, da die Ebene der vorbereitenden Bauleitplanung das notwendige Planungsrecht schafft.
III. Den Stellungnahmen wird gemäß den Abwägungsvorschlägen der Verwaltung entsprochen.
IV. Der Stadtrat stellt die 55. Änderung des Flächennutzungsplans für die Fläche nördlich des Gestütsweges und nordöstlich des Wohngebietes Percha-Nord, betr. Fl. Nr. 280 (Teilfläche), Gemarkung Percha in der Fassung vom 28.12.2022 fest.
V. Die Verwaltung wird beauftragt, dem Landratsamt die 55. Änderung des Flächennutzungsplans für die Fläche nördlich des Gestütsweges und nordöstlich des Wohngebietes Percha-Nord, betr. Fl. Nr. 280 (Teilfläche), Gemarkung Percha in der Fassung vom 28.12.2022 zur Genehmigung vorzulegen.
angenommen: einstimmig
TOP 5 Antrag auf Vorbescheid für den Abriss eines landwirtschaftlichen Gebäudes und an dieser Stelle Bau eines Austragshauses auf den Grundstücken Fl.Nrn. 3 und 3/4, Gemarkung Hanfeld, St.-Michael-Straße 33 (Antrag-Nr. 2022/114)
(Quelle: Beschlussvorlage der Stadt Starnberg, ggf. durch dr. thosch gekürzt)
Sachverhalt
Bei der Stadt Starnberg ging am 07.06.2022 ein Antrag auf Vorbescheid für den Abriss eines landwirtschaftlichen Gebäudes und an dieser Stelle Bau eines Austragshauses auf den Grundstücken mit den Fl.Nrn. 3 und 3/4, Gemarkung Hanfeld, St.-Michael-Straße 33 ein.
Der Antrag auf Vorbescheid wurde bereits in der Sitzung des Bauausschusses vom 30.06.2022 behandelt (Beschlussvorlage Nr. 2022/215). Die Stadt war damals bei Ihrer Prüfung zu dem Schluss gekommen, dass das geplante Vorhaben bauplanungsrechtlich dem Außenbereich zuzuordnen ist. Im Beschluss des Bauausschusses wurde deshalb das Einvernehmen vorbehaltlich des Nachweises der land- oder forstwirtschaftlichen Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erteilt.
Das Landratsamt beteiligte im Rahmen seiner Prüfung zunächst das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, welches mitteilte, dass es sich bei der vom Antragsteller ausgeübten landwirtschaftlichen Tätigkeit nicht um einen landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne von § 201 BauGB handelt. Eine land- oder forstwirtschaftliche Privilegierung konnte somit nicht nachgewiesen werden. Bei genauerer Betrachtung der Bereichsabgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich stellte das Landratsamt fest, dass das Vorhaben noch dem Innenbereich nach § 34 BauGB zuzuordnen sei. Mit Schreiben vom 20.12.2022, eingegangen am 21.12.2022 bei der Stadt Starnberg, führte das Landratsamt die Gründe hierfür näher aus und dass es beabsichtigt, das gemeindliche Einvernehmen zu ersetzen. Der Stadt wurde deshalb die Möglichkeit eingeräumt, bis 30.01.2023 erneut über das gemeindliche Einvernehmen zu entscheiden.
Planungsrechtliche Beurteilung:
Das Vorhaben befindet sich bauplanungsrechtlich noch innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB. Die Gebäude in der Umgebung des geplanten Vorhabens werden überwiegend zum Wohnen genutzt, welche auf Grundlage des § 34 BauGB bzw. historischer Vorschriften zum Innenbereich entsprechend genehmigt wurden. Der Bereich des geplanten Vorhabens befindet sich innerhalb dieser "Baulücke", sodass das geplante Vorhaben somit noch dem Innenbereich zugeordnet werden kann.
Im Innenbereich ist ein Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB nur zulässig, wenn es sich nach Art, Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Der umliegende Bereich kann als faktisches Dorfgebiet eingestuft werden. Die geplante Wohnnutzung ist demnach als zulässig anzusehen. Das geplante Wohngebäude mit einer Grundfläche von 108,24 m2 und einer Höhe von 5 m fügt sich auch hinsichtlich des Maßes der Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche sowie der Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Wie bereits bei der erstmaligen Prüfung des Antrags auf Vorbescheid festgestellt, ist die Erschließung gesichert.
Beschlussvorschlag
Das gemeindliche Einvernehmen zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des im Rahmen des Vorbescheids abgefragten Abrisses eines landwirtschaftlichen Gebäudes und an dieser Stelle Bau eines Austragshauses mit ca. 110 m2 Wohnfläche, Gebäudemaßen von 8,20 m Breite, 13,20 m Länge und 5 m Höhe und überdachtem PKW-Stellplatz auf den Grundstücken mit den Fl.Nrn. 3 und 3/4, Gemarkung Hanfeld, St.-Michael-Str. 33 (Antrag Nr. 2022/114) wird erteilt.
Hinweis zum vorbeugenden Brandschutz:
Das geplante Gebäude liegt in Teilen mehr als 50 m von öffentlichen Verkehrsfläche entfernt. Zur Sicherstellung wirksamer Löscharbeiten durch die Feuerwehr ist deshalb eine Feuerwehrzufahrt mit anschließender Bewegungsfläche erforderlich. Die Ausführung hat gemäß der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr bzw. DIN 14090 zu erfolgen.
angenommen: einstimmig
TOP 6 Informelle Anfrage auf Änderung des Bebauungsplans Nr. 8162, 2. Änderung mit dem Ziel der Ausweisung von Bauland auf dem Grundstück Fl. Nr. 429/6, Gemarkung Starnberg (nordwestlich der Wilhelmshöhenstraße)
(Quelle: Beschlussvorlage der Stadt Starnberg, ggf. durch dr. thosch gekürzt)
Sachverhalt
Mit Schreiben vom 28.07.2021 richteten die Eigentümer des Grundstücks Fl. Nr. 429/6, Gemarkung Starnberg die Bitte an die Stadt Starnberg, den rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 8162, 2. Änderung, zu ändern und ihr Grundstück als Bauland auszuweisen.
Auf Anfrage teilte das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten zur Anfrage auf Baulandausweisung für das Grundstück Fl. Nr. 429/6, Gemarkung Starnberg, folgendes mit:
"Bei dem gem. BBP Nr. 8162 (2. Änderung) zu erhaltenden Baumbestand auf Fl. Nr.429/6 Gmkg. Starnberg handelt es sich um Wald i. S. Art. 2 BayWaldG. Die Waldfläche ist im Waldfunktionsplan WFP (Art. 6 BayWaldG) als Erholungswald Stufe I kartiert. Erholungswälder sollen in ihrem Bestand gesichert und vor Beeinträchtigungen ihrer Funktion bewahrt werden.
Darüber hinaus hat sie nach WFP überwiegend besondere Bedeutung für den lokalen Klima-, Lärm- und Immissionsschutz. Ziel des Waldfunktionsplanes ist es, Wald mit dieser besonderen Bedeutung in seiner Funktionsfähigkeit zu erhalten, zu pflegen und weiterzuentwickeln.
Mit der Rodung würden die Funktionen dieser Waldflächen verloren gehen. Die Rodung soll nach Art. 9 Abs. 5 Nr. 1 BayWaldG versagt werden, wenn sie der Waldfunktionsplanung widersprechen oder deren Ziele gefährden würde.
Der Bebauungsplanvorschlag sieht vor, den Baukörper sehr nah an den Wald heranzurücken. Der Wald ist der geplanten Bebauung west-südwestlich in Hauptwindrichtung vorgelagert. Gefährdungen für Menschen und Sachwerte sind daher nicht ausgeschlossen, da der Mindestabstand von einer Altbaumlänge nicht eingehalten wird.
Im Sinne einer möglichst "schlanken", zeitsparenden Lösung wurde die Möglichkeit geprüft, ob im vorliegenden Fall eine Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB in Betracht kommt, wonach in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden kann, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
§ 31 Abs. 3 BauGB ist mit Inkrafttreten der "Verordnung zur bauplanungsrechtlichen Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt" seit dem 16.09.2022 anwendbar.
In diesem Falle müsste keine langwierige Bebauungsplanänderung durchgeführt werden, sondern es könnte den erforderlichen Befreiungen vielmehr im Rahmen der Bauantragsprüfung zugestimmt werden.
Der Umfang der in Frage kommenden Befreiungen kann jedoch nicht so weit gefasst werden, dass die Schaffung eines neuen Baurechts innerhalb der aktuell als private Grünfläche festgesetzten Fläche, innerhalb derer bauliche Anlagen mit Ausnahme von Einfriedungen, Kinderspielgeräten unzulässig sind, möglich wäre.
Städtebauliche Beurteilung
Bei dem Bereich zwischen Prinzenweg / Wilhelmshöhenstraße / Oberer Seeweg / Prinzeneiche / Am Wiesengrund handelt es sich um eine äußerst attraktive Wohnlage in Starnberg, deren besondere Qualität auf der starken Durchgrünung und dem topographisch abwechslungsreichen Geländeverlauf beruht. Die in die freie Landschaft übergreifenden Grünzüge sind aus regionalen, orts- und landschaftsplanerischen Gründen auch nach heutigen Gesichtspunkten absolut sicherungswürdig.
Beschlussvorschlag
Dem Antrag auf Baulandausweisung für das Grundstück Fl. Nr. 429/6, Gemarkung Starnberg, wird nicht stattgegeben, da
das städtebauliche Ziel der Stadt Starnberg, insbesondere Personen oder Familien mit geringen oder mittleren Vermögen bzw. Einkünften mit Wohnraum zu versorgen, durch eine Ausweisung von Bauland an diesem Standort nicht erfüllt werden kann,
sowohl aufgrund der Verschattung als auch aus sicherheitstechnischen Gründen die Gefahr besteht, dass der Baumbestand in Zukunft weiter dezimiert und der in diesem Bereich ohnehin schon schmale Grünzug weiter eingeengt und geschwächt wird,
unter Berücksichtigung der beschlossenen Priorisierung der Aufgaben des Sachgebiets 30 und der Vielzahl der in Bearbeitung befindlichen bzw. anstehenden Projekte/Bauleitplanverfahren mit hoher städtebaulicher Bedeutung die Bindung von personellen Kapazitäten für eine Änderung des Bebauungsplans Nr. 8162 für das Grundstück Fl. Nr. 429/6, Gemarkung Starnberg, zugunsten eines Einzelbauvorhabens nicht vertretbar ist.
angenommen: 11:2
Antrag Herr Jägerhuber:
Die Stadt die Umsetzung von gemäß BB erforderlichen Ersatzpflanzungen für gefällte laut BB schützenswerte Bäume zu prüfen (sinngemäß).
angenommen 10:3
Antrag Herr Dr. Sengl:
Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten beauftragen, Ersatzpflanzungen für nicht mehr vorhandenen aber bisher erhaltenswerten Wald im Grünzug verlangen. (sinngemäß)
angenommen 9:4
TOP 7 Prioritätenliste - Straßen-und Landschaftsbau
(Quelle: Beschlussvorlage der Stadt Starnberg, ggf. durch dr. thosch gekürzt)
Sachverhalt
Am 24.11.2022 wurde die Prioritätenliste Straßen- und Landschaftsbau dem Bauausschuss zur Kenntnisnahme vorgelegt. In der Sitzung wurde vereinbart, dass die Prioritätenliste im Januar 2023 erneut dem Bauausschuss vorgelegt wird, da sich aufgrund der personellen Situation im Sachgebiet 32 einige Änderungen ergeben haben, bzw. die Verwaltung vorschlägt, gewisse Projekte zu schieben, da diese in der jetzigen Situation so nicht geleistet werden können.
Die Projektliste gibt die Pflichtaufgaben und die gefassten Beschlüsse des Stadtrates wieder. Das Sachgebiet 32 gliedert sich in das Team 321 – Technik und Team 322 – Verwaltung, jeweils mit einer Sachgebietsleitung pro Team.
Um die anstehenden Arbeiten bewältigen zu können, müssen die Projekte priorisiert werden.
Bei der Auflistung der Prioritäten wurde von jeweils 1.600 h Jahresarbeitszeit pro Verwaltungsstelle ausgegangen. Außerdem ist für Unvorhergesehenes ein realistischer Ansatz von 20% pro Verwaltungsstelle in Abzug zu bringen, ebenso ergibt sich ein Ansatz von 10-20% für die Jour-fixe und die Sitzungsteilnahmen, welcher ebenfalls abgezogen wird.
Die Themenfelder des Sachgebietes Straßen- und Landschaftsbau gliedern sich in die Fachstelle Landschaftsbau und Straßenbau. Die Fachstelle Landschaftsbau ist neben der Betreuung der Außenflächen sämtlicher Liegenschaften, dem städtischen Forst, Spielplätzen und dem Naturschutz betraut.
Die klassischen Straßen, Wege und Plätze einschl. der Straßenbestandteile wie Brücken, Durchlässe, sowie die Straßenentwässerung ist der Fachstelle Straßenbau zugeordnet. Schnittstellen in den Themenfeldern Gewässer, Straßenraumgestaltung oder in Genehmigungsverfahren zu wasserrechtlichen Genehmigungen oder Grundstücksentwässerungsanlagen sind stets vorhanden. Die Abgrenzung erfolgt nach entsprechender Qualifikation der Mitarbeiter.
Neben der eigentlichen technischen Bearbeitung ist das Sachgebiet Ansprechpartner für die Kolleginnen und Kollegen für alle Themen rund um den Straßen- und Landschaftsbau. Dies ist im Bereich der Zusammenarbeit mit der Stabstelle oder der Bauleitplanung von großer Bedeutung. Die technische und rechtliche Zuarbeit zu Bauanträgen, Bauleitplanungen oder städtebaulichen Verträgen obliegt in den technischen Themen dem Sachgebiet. Die Koordinierung der Projekte im Hinblick auf die Barrierefreiheit oder Fördermöglichkeiten erfolgt in enger Abstimmung mit der Stabstelle.
Besonders im Hinblick auf das Projekt B2-Tunnel erfolgt die Abstimmung zwischen Sachgebiet und Stabstelle sehr eng. Das Projekt wird themenbezogen von der Amtsleitung, der Stabstelle und das Sachgebiet 32 aufgeteilt. Hierfür sind Kapazitäten erforderlich, um die laufenden Themenbereiche parallel und bestmöglich erarbeiten zu können.
Die Schwerpunkte des Sachgebietes liegen in der Verwaltung des Bestandes (Straßen, Wege, Plätze, Grünanlagen, Spielplätze, Friedhöfe, Parkanlagen, Gewässer, Brücken, Regenrückhaltung...) in der jeweiligen Zuständigkeit. Die Koordinierung und Abstimmung der Unterhaltsmaßnahmen, einschließlich der Begutachtung des Bestandes (beispielsweise Brücken) nehmen einen großen Anteil der vorhandenen Kapazitäten in Anspruch.
Die jährliche Schwerpunktsetzung erfolgt verwaltungsintern auf Basis rechtlicher oder vertraglicher Notwendigkeiten, technischer Sanierungsaspekte und den entsprechenden Beschlüssen des Stadtrates und der Fachausschüsse.
Das Sachgebiet 32 Straßen- und Landschaftsbau hat durch die unbesetzten Stellen im vorherigen Jahr, sowie im nächsten Jahr einen Bedarf an Sanierungsanforderungen, sowie einen erheblichen Sanierungsstau im Straßenbestand, sodass eine Priorisierung bereits angestoßener oder beschlossener Projekte zwingend erforderlich ist.
Beschlussvorschlag
Der Bauausschuss nimmt die Ausführungen zur Kenntnis.
angenommen: einstimmig
TOP 8 Kreuzungsumbau Josef-Jägerhuber-Straße / Leutstettener Straße / Kaiser-Wilhelm-Straße
(Quelle: Beschlussvorlage der Stadt Starnberg, ggf. durch dr. thosch gekürzt)
Sachverhalt
Mit Beschlussauszug der Sitzung des Bauausschusses vom 22.07.2021 wurde die Verwaltung gebeten, das Projekt auf Grundlage der Planung entsprechend dem Vorschlag fortzuführen. Das Planungsbüro hat sich letztes Jahr aus dem Projekt zurückgezogen mit der Begründung, dass sie den reinen Straßenbau nicht planen werden.
Dementsprechend hat die Verwaltung die Planungsleistung ab Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) erneut ausgeschrieben und stufenweise an ein Ingenieurbüro vergeben. Nach der Beschlussfassung sollte die überarbeitete Planung nach Abstimmung mit dem Inklusionsbeirat wieder im Bauausschuss vorgestellt werden.
Es war nie geplant, dass das Provisorium jahrelang bestehen bleibt.
Wenn der Winter vorüber ist, müsste das Provisorium unterhalten werden, sodass die Stadt Kosten für die erneute Reparatur tragen müsste. Ursprünglich war es angedacht, dass im Jahr 2023 die überarbeitete Planung final umgesetzt wird.
Jedoch ist die Verwaltung gezwungen, aufgrund der personellen Situation im Sachgebiet 32, Projekte zu schieben.
Alternative 1:
Provisorium bleibt bestehen und wird nach dem Winter instandgesetzt. Die Kosten für die Instandsetzung sind noch nicht abschätzbar. Die Umsetzung der abgestimmten Planung würde in den folgenden Jahren final vorgenommen werden.
Alternative 2:
Das Provisorium wird aufgrund der derzeitigen angespannten Personallage im Sachgebiet 32 komplett entfernt. Jedoch müsste dann die Deckschicht auf den gefrästen Stellen ergänzt werden. Hierbei fallen Kosten in Höhe von ca. 5.000 Euro brutto an. Das Projekt wird erst wiederaufgenommen, wenn das Sachgebiet die Kapazitäten hat.
Weiterhin haben wir von einem Bürger ein Schreiben erhalten, in welchem er die Entfernung des Provisoriums fordert, wenn nicht bald die finale Umsetzung erfolgt. Die Anrainer haben Feuchtigkeitsschäden geltend gemacht, welche sie auf das Provisorum zurückführen.
Beschlussvorschlag
Der Bauausschuss beschließt, die Alternative 1 zu verfolgen.
angenommen: 12:1
TOP 9 Einrichtung einer Querungshilfe im Bereich Söcking Bründlwiese
(Quelle: Beschlussvorlage der Stadt Starnberg, ggf. durch dr. thosch gekürzt)
Sachverhalt
Der Umbau der Bushaltestelle "Bründlwiese" und des dortigen Fahrbahnbereichs ist nach Beschluss des Ausschusses für Umwelt, Energie und Mobilität vom 13.10.2022 für 2024 vorgesehen. Ein Vorschlag für den Durchführungszeitraum des Umbaus wird ebenso in der Bauausschusssitzung am 26.01.2023 im Rahmen der Projekt-Prioritätenliste des Straßen- und Landschaftsbaus vorgelegt.
Im Vorlauf der Ortsteilversammlung Söcking am 06.10.2022 wurde durch einen Bürger ein Antrag zur Einrichtung einer Fußgängerlichtsignalanlage (FSA) gestellt.
Durch die Einrichtung einer (provisorischen) FSA kann ohne größeren baulichen Aufwand eine kurzfristige Lösung zur Einrichtung einer sicheren Querungshilfe erreicht werden. Die FSA soll an einem Standort leicht östlich der Haltestelle eingerichtet werden. Die Anlage kann nicht im unmittelbaren Haltestellenbereich verortet werden, da in diesem Fall auch die Einmündungen Fichtenweg und Bründlwiese ebenfalls mit einer Ampel ausgestattet werden müssten. Ausfahrende Fahrzeuge könnten ansonsten nicht einsehen, ob auf der Andechser Straße Rot für den Kraftfahrzeugverkehr angezeigt wird. Ebenso wären bei der Einrichtung direkt an der Haltestelle keine ausreichenden Sichtachsen auf die FSA gegeben.
Auf die FSA liegen am vorgeschlagenen Standort Sichtweiten von knapp 100 m aus beiden Richtungen vor. Bei der Ausschreibung der FSA wird darauf geachtet, dass eine Restgehwegbreite von mindestens 1,30 m verbleibt. Generell stehen beidseitig Aufstellflächen von mind. 1,50 m – 2,00 m vor. Die Fußgänger- Querungszahlen sind nicht bekannt. Aufgrund der Lage im Haltestellenbereich kann von einem erhöhten Fußgängeraufkommen ausgegangen werden. Das Kfz-Aufkommen liegt knapp unter dem Anwendungsbereich für die Erforderlichkeit einer FSA. Die Notwendigkeit der FSA kann aber aufgrund der Lage an der Bushaltestelle bzw. der Gewährleistung eines barrierefreien Zugangs zur Bushaltestelle begründet werden.
Auf lange Sicht soll im Anschluss an die provisorische Einrichtung der FSA eine Verkehrsinsel eingerichtet werden. Eine Verkehrsinsel hat den Vorteil, dass eine zusätzliche Geschwindigkeitsreduzierung des ortseinfahrenden Verkehrs erreicht wird. Durch die Möglichkeit, die Fahrbahn in zweit Etappen queren zu können, wird ebenso eine vergleichbar sichere Querungshilfe gewährleistet. Die Verkehrsinsel müsste aufgrund der geringen Fahrbahnbreiten am Standort der FSA stattdessen im unmittelbaren Haltestellenbereich angelegt werden. Bzw. könnte der Standort der FSA verwendet werden, wenn eine bauliche Aufweitung der Fahrbahn an dieser Stelle erfolgt.
Die Verkehrsinsel soll mittels Kunststoffplatten auf der Fahrbahn aufgeschraubt werden. Vergleichbare Verkehrsinseln wurden beispielsweise in der Hanfelder Straße und in der Söckinger Straße, jeweils auf Höhe der Einmündung der Josef-Fischhaber-Straße sowie im Frühjahr 2022 am Bahnhofplatz eingerichtet. Die Einrichtung der Verkehrsinsel ist abhängig vom oben aufgeführten Umbau des Haltestellenbereichs Bründlwiese. Bei erneuter Vorlage der Verkehrsinsel werden die Planungen entsprechend berücksichtigt.
Für die Einrichtung der FSA muss noch ein abschließender Ortstermin unter Beteiligung der Polizeiinspektion Starnberg vereinbart werden. Der Ortstermin findet vor der Sitzung statt, damit eine endgültige Beschlussfassung erfolgen kann. Ebenso wird eine Kostenaufstellung für die provisorische FSA und die Einrichtung der Verkehrsinsel bis zur Sitzung erstellt.
Beschlussvorschlag
Die Verwaltung wird beauftragt,
1. eine provisorische Fußgängerlichtsignalanlage, vorbehaltlich der Zustimmung durch die PI Starnberg, im Bereich der Haltestelle "Bründlwiese" einzurichten sowie
2. bei der Neuplanung die Möglichkeit einer Querungshilfe zu prüfen.
angenommen: einstimmig
TOP 10 Durchführungsbeschluss - Unterhalt Straßen, Wege und Plätze im Stadtgebiet Starnberg
(Quelle: Beschlussvorlage der Stadt Starnberg, ggf. durch dr. thosch gekürzt)
Sachverhalt
Für die Maßnahmen im Bereich Unterhalt von Straßen Wegen und Plätzen im Stadtgebiet Starnberg, wurden Rahmenverträge mit Tiefbaufirmen geschlossen. Mit diesen Rahmenverträgen sind Leistungen jederzeit abrufbar und es muss nicht für jede Einzelleistung eine langwierige Einzelangebotsabfrage durchgeführt werden.
Während der Laufzeit des Rahmenvertrages gelten die vereinbarten vertraglichen Bedingungen. Der Rahmenvertrag mit der jetzigen Tiefbaufirma endet zum 31.03.2023.
Beschlussvorschlag
Der Bauausschuss beschließt, die Arbeiten für den Unterhalt der Straßen, Wege und Plätze im gesamten Gebiet der Stadt Starnberg für das Jahr für 2023/2024 neu auszuschreiben.
angenommen: einstimmig
TOP 11 Bekanntgaben, Sonstiges
Herr Fiedler (FDP): Die Baustelle in der Hauptstraße ärgert ihn, da die Straße als Parkraum genutzt wird, z. B. für Paletten. Kann man nicht mal etwas machen. Der öffentliche Raum ist keine billige Lagerstätte.
Herr Dr. Sengl (B90/Grüne): Es geht ihm um die Flurschäden, die noch dokumentieren wird.
Herr Mignoil (BLS): Er bittet mit dem Bauamt Kontakt aufzunehmen, ob man die Einfahrt zu McDonald's für Rechtsabbieger entschärfen kann. Und es geht ihm um die Verlängerung von Pollern. (Anm. d. Verf.: Den Ort habe ich verpasst.)
Herr Janik: Er berichtet über die Container auf der Tennisanlage, der auf einmal ein zweites Stock bekommen hat. Die Sondernutzungserlaubis wurde aus rechtlichen Gründen bereits zurückgenommen. Ein notwendiger Bauantrag steht noch aus. Das Landratsamt wurde schon gebeten, da einmal vorbeizuschauen.
(M)ein Fazit:
Es sind häufig die Entscheidungen:
Liegt die gewünschte Baumaßnahme im Innen- oder Außenbereich?
Passt die Baumaßnahme sich gemäß §34 BauGB in die Umgebung ein?
Welche Ziele wollen wir für das Gebiet für den Bebauungsplan?
Wobei ich auch eher gegen Bebauungspläne tendiere, da sich vielleicht heuer passen, aber in 10 oder 20 Jahre unverändert bleiben, auch wenn sich die Rahmenbedingungen signifikant verändert haben. Zu viele Bebauungspläne birgen die Gefahr, dass sich Starnberg nicht weiterentwickeln kann. Das Festhalten am Ist-Zustand ist für uns alle zwar immer die einfache Lösung, da man sich nicht mit Neuem zu befassen hat, aber Stillstand hat noch nie Fortschritt zur Folge gehabt.
Und es ist überraschend und fast erschreckend, wie viel “Macht” bzw. Einfluss die Stadt mit Festlegungen in Bebauungsplänen auf die Bauwerber haben kann. Ein Grund mehr, dieses Werkzeug möglichst mit wenigen Vorgaben anzuwenden.
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Wiener Neustadt: Spatenstich für das neue BRG Gröhrmühlgasse
Foto: BIG/Markus Schieder
BG/BRG Gröhrmühlgasse wird saniert und erweitert Seit 1981 besteht das BG/BRG Gröhrmühlgasse am Standort in Wiener Neustadt. Nachhaltig in die Zukunft geführt wird die Schule nun von der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) im Auftrag des Bundesministeriums für Bildung, Wissenschaft und Forschung. Das Bestandsgebäude aus dem Jahr 1981 wird thermisch optimiert. Dabei werden alle Fenster und Außenjalousien getauscht sowie Fassade, und Dächer hochwertig …
weiterlesen auf „Wiener Neustadt: Spatenstich für das neue BRG Gröhrmühlgasse“
source https://www.wn24.at/wissen/wiener-neustadt-spatenstich-fuer-das-neue-brg-groehrmuehlgasse-44575.html
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Neues Polizeipräsidium Essen entsteht im Büropark Bredeney - Umzug für 2026 geplant
Essen (ots) - 45117 E.-Stadtgebiete/45468 MH.-Stadtgebiete: Das Vergabeverfahren
für eine Liegenschaft für das neue Polizeipräsidium Essen wurde knapp ein Jahr
nach seinem Beginn erfolgreich abgeschlossen: Im Jahr 2026 soll das Präsidium
von der Büscherstraße in Rüttenscheid in den Büropark Bredeney an der
Theodor-Althoff-Straße umziehen.
"Wir verlassen mit Wehmut ein historisches Gebäude, bekommen dafür aber eine
tolle, funktional hochwertige Liegenschaft in solider Bauweise, die exakt auf
die Bedarfe einer modernen Polizei abgestimmt ist.", freute sich der Leitende
Polizeidirektor Detlef Köbbel bei der Vertragsunterzeichnung heute Mittag (18.
November) und fügte hinzu: "Mein besonderer Dank gilt dem Innenministerium und
dem Landesamt für Zentrale Polizeilichen Dienste (LZPD) NRW, die uns bei der
Realisierung dieses Projektes tatkräftig unterstützt haben".
Das Land NRW (vertreten durch die Polizei Essen) wird insgesamt 24.000 m² im
Büropark Bredeney anmieten. Dafür wurde ein Mietvertrag mit der DEMIRE Deutsche
Mittelstand Real Estate AG abgeschlossen. Umziehen werden alle Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter aus dem Präsidium an der Büscherstraße. Dies betrifft neben der
Behördenleitung und der Polizeiverwaltung etliche Dienststellen der Direktionen
Kriminalität, Verkehr und Gefahrenabwehr/Einsatz. Auch der Staatsschutz sowie
Teile der Direktion Verkehr aus der Von-Bock-Straße in Mülheim an der Ruhr und
Teile der Direktion Kriminalität aus dem Ruhrbruchshof in Essen-Steele werden in
den Büropark Bredeney ziehen. Insgesamt betrifft der Umzug rund 800
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Nach dem erfolgreichen Abschluss des Verfahrens können nun die detaillierten
Planungen für das Großprojekt beginnen. Denn zusätzlich zu Büroflächen hat eine
polizeiliche Liegenschaft spezielle Bedarfe, die im Büropark Bredeney erfüllt
werden können.
So entsteht dort eine Kriminaltechnische Untersuchungsstelle (KTU), die sich an
der vom LKA vorgegebenen Muster-KTU orientiert. Unter anderem umfasst diese eine
eigene Kraftfahrzeuguntersuchungshalle sowie knapp 700 m² Labor- und
Untersuchungsfläche. Vor dem Hintergrund, dass für das neue Präsidium ein
Bestandsgebäude umgebaut wird, ergibt sich so manch bauliche Herausforderung.
Ebenso wird nach aktuellsten Vorgaben und auf hohem technischem Niveau auf etwa
500 m² ein neues Polizeigewahrsam mit knapp 30 verschiedenen Zellen und einer
Sicherheitsschleuse für Personen und Fahrzeuge entstehen.
Im wahrsten Sinne des Wortes gekrönt wird das neue Präsidium von einer
lichtdurchfluteten Leitstelle, die auf knapp 500 m² auf das oberste Geschoss des
Büroparks gebaut wird. So entsteht eine moderne Leitstelle auf dem aktuellsten
Stand der Technik, die eine bestmögliche Einsatzbewältigung sicherstellen kann.
Zudem stehen an der neuen Liegenschaft ausreichend Parkplätze zur Verfügung
Bildunterschrift:
Vertragsunterzeichnung
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WIEDER BAUARBEITEN AN SCHULE - NEUE WERKSTÄTTEN ENTSTEHEN
Eine zeitlang gibt es Lärm und Staub in der Schule, anschließend freuen sich alle
Witten- An der Kämpenschule rollen wieder die Bagger: Nach der umfassenden Modernisierung und energetischen Sanierung der Bestandsgebäude schafft der Ennepe-Ruhr-Kreis jetzt mehr Platz für den praktischen Unterricht an seiner Wittener Förderschule mit dem Schwerpunkt geistige Entwicklung. Anstelle des ehemaligen Hausmeisterhäuschens wird ein Neubau errichtet, der mehrere Funktionsräume…
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ReUrbano. Cadaval & Sola Morales. 2015. Mexiko City.
Córdoba - ReUrbano ist ein Projekt des spanischen Architekturbüros Cadaval & Sola Morales, das ein denkmalgeschütztes Bestandsgebäude von historischem Wert mit einem Anbau und Wohnungsaufstockungen verschiedenster Größe kombiniert.
Das Projekt befindet sich im bedeutsamen Viertel Roma Norte von Mexiko City, welches eine tiefgreifende geschichtliche Entwicklung durchlebt hat. Die einst ab den 1950er Jahren abnehmende Bevölkerung in urbanen Gebieten wie Roma Norte führte zusammen mit dem 1985 eintreffenden Erdbeben zu zerstörten Strukturen im Viertel. Leerstand und eine hohe Kriminalität rückten die Gegend in negatives Licht. Erst mit der Wiederbelebung durch ein kulturelles und gastronomisches Angebot und die dadurch entstandene Attraktivität für junge Leute, bekommt der Ort einen Aufschwung. Das Projekt ReUrbano nimmt die entstandene Dynamik auf und schafft auf eine angemessene, sensible Weise Wohnraum, wo einst Zerstörung herrschte.
Städtebaulich greifen Cadaval & Sola Morales die Struktur des straßenseitigen Bestandshaus mit seinem Innenhof auf und erweitern das Gebäude mit einer ähnlichen Innenhofsituation im hinteren Bereich des Grundstückes. Der gesamte Bestand bleibt bei der Maßnahme erhalten. Eine optische Unterscheidung zwischen dem vorderen alten Teil und dem hinteren Anbau ist zu erkennen, dennoch wird der Anbau stark an den Bestand in Konstruktion und Materialität angelehnt. Bestand und Neu lassen sich außerdem durch die Lage der Geschossdecke ablesen. Im Vorderhaus und Mittelhaus sind die Räumhöhen identisch, der neuere hintere Teil löst sich davon.
Um attraktive Wohnräume zu ergänzen, wird die Dachfläche durch zwei Geschosse aufgestockt. Durch die spielerische und alternierenden Abfolge von Höhen, Abschrägungen der Dächer und das Zurückspringen der Volumen ergeben sich unterschiedlichste Terrassen zwischen den Wohneinheiten. Diese schaffen zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten und ermöglichen Freiraum in der dichten Umgebung. Dadurch lockert sich die Gesamtwahrnehmung nach oben hin auf.
Die schwarz verputze Dachaufstockung mit den schwarz lackierten Alu-Fenstern grenzt sich stark vom hellen, beigefarbenen unteren Teil ab. Auch die Glasfassade steht im Kontrast zu den einzelnen, vertikalen Langfenstern im Bestand. Die Verglasung betont die Horizontalität des Bestands und sorgt für eine Minimierung des Gewichts. Das Element der Bestandsattika wird im Übergang zur Aufstockung zur Fensterbrüstung umfunktioniert, wodurch sich der Neubau mit dem Bestand verzahnt. Außerdem umläuft der Sims nur den vorderen Bestandteil.
Konstruktiv besteht das Gebäude aus einer Stahlbetonskelettstruktur ausgefacht mit Ziegeln, welche geschlämmt in den Fassaden der vorderen Gebäude ablesbar sind. Der hintere Anbau besitzt eine vorgehängte Blendfassade aus industriell gefertigten Ziegeln gleicher Größe und Form und legt die Betonskelettkonstruktion nicht offen dar. Die opaken Flächen der Aufstockung sind konstruktiv identisch, während in den transparenten Flächen die Fensterelemente durch Beton oder Stahlpfosten gegliedert werden.
Im Erdgeschoss befinden sich im vorderen Fassadenteil Gewerbeflächen. Neun Appartements unterschiedlicher Größe und mit variierenden Splitleveln, werden über zwei Treppenhäuser aus den beiden Innenhöfen erschlossen. Durch die teils zweigeschossigen Räume wirken die Wohnungen luftig und großzügig und das Pultdach der Aufstockung ermöglicht von Osten einen maximalen Lichteinfall.
Quellen:
https://www.world-architects.com/en/cadaval-and-sola-morales-barcelona/project/cordoba-reurbano
https://www.ca-so.com/project.php?project_id=34&cat=2
https://www.reurbano.mx/proyectos/cordoba-125es/
https://www.arquitecturapanamericana.com/cordoba125-reurbano/
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Welche Wärmepumpe passt zu mir? Heizungsexperte Selfio weiß, worauf es ankommt
Welche Wärmepumpe passt zu mir? Heizungsexperte Selfio weiß, worauf es ankommt
Die Wärmepumpe ist in aller Munde, wenn es um ökologische Heizungssysteme geht. Sie heizt mit thermischer Energie, die in Luft, Erde oder Grundwasser gespeichert ist. Dadurch bietet sie Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen und kann mit Ökostrom sogar vollkommen CO2-neutral betrieben werden. Für Neubauten hat sich die Wärmepumpe bereits durchgesetzt. Auch für Bestandsgebäude bietet sie eine…
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Visualisierung Bestandsgebäude👍 Www.diehausplaner.com #visualisierung #visualisierungen #planung #entwurf #hausbau2021 #architektur #architect #architecture #neuesprojekt #diehausplaner #bauen #super (hier: Der 3D Hausplaner) https://www.instagram.com/p/CaUeTOqNUqR/?utm_medium=tumblr
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Beim Altbaukauf nach Plänen und Baugenehmigung fragen
„…Wer ein Bestandsgebäude kauft, sollte die Verkäufer unbedingt nach den Plänen, Berechnungen und der Baugenehmigung des Hauses fragen; diese möglichst vor dem Kauf einsehen und sich beim Kauf auch aushändigen lassen, empfiehlt der Verband Privater Bauherren (VPB).
Auch wenn kein Rechtsanspruch auf diese Unterlagen besteht, zahlen sich die in den Unterlagen enthaltenen Informationen für die…
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#Altbaukauf#Bauamt#Baugenehmigungen#Berechnungen#Bestandsgebäude#Dokumente#Eigentümer#Gebäude#Immobilie#Nachfrage#Nachgenehmigung#Objekt#Pläne#Unterlagen
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🛒 Neu im Shop: Die Luft-Wasser-Wärmepumpe Logatherm WLW186i von Buderus. 🛒
👉 Mit dieser innovativen Wärmepumpe könnt ihr hohe Vorlauftemperaturen erreichen und gleichzeitig eure Umweltbilanz verbessern.
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👉 Die Flexibilität, die ihr braucht: Mit drei verschiedenen Varianten der Inneneinheit könnt ihr eure Wärmepumpenheizung individuell anpassen und in eurem Zuhause optimal umsetzen.
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Fensterförderung im Dachgeschoss
Ratgeber Immobilie: So gibt es Geld vom Staat für die Dachfenster-Sanierung
djd). Die Modernisierung eines Hauses geht ins Geld: Experten veranschlagen die Kosten für die Komplettsanierung eines älteren Bestandsgebäudes auf etwa 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, Tendenz steigend. Da ist jeder Zuschuss willkommen. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) etwa fördert…
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Bayerischer Hof, Eichenweg, ein bisschen Tunnelportale und mehr ...
(M)ein Protokoll der Sitzung des Bauausschusses vom 25.11.2021:
Ich bin heute als Vertretung im Ausschuss und wenn ich schon einmal anwesend bin, kann ich wieder auch ein bisschen mitschreiben. Mit “nur” 12 Stadträten sind die Debatten sicher kürzer als im Stadtrat mit seinen 30 Stadträten.
TOP 1 Eröffnung der Sitzung
Der Erste Bürgermeister eröffnet die Sitzung und begrüßt die Anwesenden. Es wurde form- und fristgerecht geladen. Der Ausschuss ist beschlussfähig.
TOP 2 Bekanntgabe der nichtöffentlich gefassten Beschlüsse aus vorangegangenen Sitzungen
Es gibt nichts bekanntzugeben.
TOP 3 Bayerischer Hof und VHS; Ergebnis Bestandsaufnahme und weiteres Vorgehen
Sachverhalt
Der Stadtrat hatte in der Sitzung am 26.04.2021 die Verwaltung beauftragt, eine umfassende Untersuchung des Zustands der Bestandsgebäude durchzuführen.
Auch sollte geprüft werden, ob eine kurzfristige Wiederinbetriebnahme des Bayerischen Hofes und der griechischen Taverne möglich ist. Die Ergebnisse dieser Untersuchungen liegen nun vor.
1. Bestandsaufnahme Bayerischer Hof:
Thema Statik:
Wie bereits bekannt, war bereits im Jahr 2012 war ein Standsicherheitsgutachten erstellt worden, das umfangreiche statische Mängel konstatierte. Im Dezember 2020 führte dann eine erneute Begehung sowie eine Stellungnahme des Statikbüros zur Nutzungsuntersagung durch das Landratsamt. Der damalige Pächter reichte dagegen Klage ein, das Verfahren ist noch nicht abgeschlossen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die gravierenden statischen Mängel bestätigt werden.
Über die oben genannten, bekannten statischen Bedenken hinaus berücksichtigte die Bestandsaufnahme noch weitere Themen mit folgendem Ergebnis:
Thema Brandschutz:
Bereits im Jahr 2011 war aus Brandschutzgründen die Nutzung des Dachgeschosses, weiter Teile des 2. Obergeschosses sowie einzelner Räume im 1. Obergeschoss ausgesprochen worden. Nun fand am 16.09.2021 eine Begehung mit einem Ingenieurbüro für Brandschutz statt, das eine brandschutztechnische Stellungnahme abgab. Bei der Ortsbegehung wurde festgestellt, dass durch die offene Verbindung über alle Geschosse hinweg für die Flucht- und Rettungswege das Kriterium der erheblichen Gefahr erfüllt ist, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass sowohl der erste als auch der zweite bauliche Rettungsweg – soweit überhaupt vorhanden – im Brandfall ausfällt. Auch können die Flure nicht als sichere Rettungswege klassifiziert werden, da hier unzulässige Einbauten vorhanden sind.
Im Resumee wird festgestellt, dass erhebliche brandschutztechnische Bedenken bestehen, das Gebäude weiter als Beherbergungstätte zu nutzen.
Thema Elektroanlage:
Zur Überprüfung der Elektroanlage wurde ein E-Check, d. h. eine Überprüfung der Verteiler und Kabel nach DGUV beauftragt. Hierbei wurde festgestellt, dass weder Fehlerstromschutzschalter vorhanden sind, z. T. nicht messbare stoffummantelte Leitungen verlegt sind, die Stockwerksverteiler nicht mehr zulässig sind und von der gesamten Anlage eine hohe Gefährdung ausgeht.
Deshalb wurde das Gebäude am 02.11.2021 stromlos gemacht, nur die Heizung wurde provisorisch angeschlossen um eine Grundbeheizung des Gebäudes sicherstellen zu können.
Thema Legionellen:
Kurz nach der Schlüsselübergabe des ehemaligen Pächters an die Stadt Starnberg Ende August wurde eine Untersuchung auf Legionellen durchgeführt – diese ist bei einem Beherbergungsbetrieb turnusmäßig vorgeschrieben. Bei dieser Untersuchung wurde eine Kontamination in Höhe von 25.600 kbe festgestellt, was weit über den zulässigen Werten liegt (ab 10.000 kbe wird ein Duschverbot ausgesprochen). Mit dem Gesundheitsamt wurde daraufhin vereinbart, die Warmwasserversorgung stillzulegen, was am 30.09.2021 erfolgt ist.
Thema Haustechnische Anlagen Heizung-Lüftung-Sanitär:
Am 22.09.2021 wurde eine Begehung mit einem Fachplaner für Heizung Lüftung Sanitär durchgeführt. Dieser kam zu der Beurteilung, dass die gesamte Wasserinstallation technisch und hygienisch nicht mehr nutzbar ist und ausnahmslos saniert werden muss. Auch das Abwassernetz ist aus Gründen des Schall- und Brandschutzes komplett zu erneuern, ebenso sind sämtliche Grundleitungen auszutauschen.
Thema Hygiene:
Am 14.10.2021 fand eine Begehung mit dem Landesamt für Gesundheit statt um eine Beurteilung auch der küchentechnischen Einrichtungen zu erhalten und darauf aufbauend eine Abschätzung des hier notwendigen Sanierungsbedarfes vornehmen zu können. Zusammenfassend wurde festgestellt, dass "aus fachlicher Sicht eine Lebensmittelproduktion in diesen Räumlichkeiten erst wieder nach umfangreichen Sanierungsarbeiten und Herstellung der gesetzlich erforderlichen Bedingungen möglich" ist.
Thema Putzdecken:
Der Gutachter des Gerichts empfahl, die Putzdecken auf ihre Stabilität untersuchen zu lassen, was bei zwei Begehungen, am 30.09. und 01.10.2021 geschah. Als Ergebnis ist festzuhalten, dass besonders im Bereich des Treppenaufganges aus dem Eingangsbereich in das erste Obergeschoss die Gefahr besteht, dass sich Putzteile ablösen und dieser Bereich gesperrt werden sollte, aber auch dass in mehreren Räumen umfangreiche Rissbildung festzustellen war und die Schäden in den oberen Stockwerken zunehmen. Da dies auf eindringende Feuchtigkeit von oben zurückgeführt werden kann wird empfohlen, baldmöglichst eine Sanierung der Dachhaut vorzusehen.
Unter Berücksichtigung der oben genannten Themen ist eine kurzfristige Wiederaufnahme des Betriebs Bayerischer Hof und griechische Taverne ausgeschlossen.
(Anm. d. Verf.: Das ist schon “starker Tobak”. Da fragt man sich fast, wie das vorher alles gut gegangen ist. Natürlich tritt nicht immer sofort der “worst case” ein. Im Falle eines Unglücks wäre immer der Eigentümer am Ende verantwortlich - und das ist die Stadt Starnberg. Und ich möchte nicht in der Haut der Stadt stecken wollen, wenn dann wirklich etwas passiert wäre. Die Schließung bzw. Nicht-Wiederinbetriebnahme ist aus Sicht der Stadt bei diesen Rahmenbedingungen die einzige richtige Konsequenz.)
2. Bestandsaufnahme Villa Beyerlein/ VHS:
Das derzeit von der VHS genutzte Gebäude, Baujahr 1923, befindet sich gesamt gesehen in einem besseren Zustand als das Gebäudes des Bayerischen Hofes, gleichwohl gibt es auch hier einzelne Mängel:
Thema Statik:
Im Jahr 2001 erfolgte die Erneuerung der Dachhaut. Der Dachstuhl befindet sich in einem recht guten Zustand, hier sind kleinere Verstärkungen erforderlich, die auch kurzfristig vorgenommen werden können. Nachdem das Gebäude in den 20er Jahre zur Wohnnutzung gebaut wurde ist davon auszugehen, dass die Holzbalkendecken auf eine Verkehrslast von 2 kN/qm ausgelegt wurden. Ob im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens zur Alten Oberschule im Jahr 1939 Verstärkungen erfolgten, lässt sich nicht sicher sagen, wird aber als unwahrscheinlich angesehen. Die statisch anzusetzende Verkehrslast für Klassenzimmer beträgt 3,5 kN/qm.
Thema Brandschutz:
Bei der Begehung am 16.09.2021 wurden einige Brandschutzmängel identifiziert, eine unmittelbare Gefahr für Leib und Leben aber nicht gesehen, da der erste bauliche Rettungsweg zwar mangelhaft ist, aber durch den Anbau einer Fluchtleiter im Jahr 2002 ein zweiter baulicher Rettungsweg geschaffen wurde. Allerdings sollte für die heutige Nutzung als VHS gemäß Brandschutzgutachterin eine Nutzungsänderung beantragt werden, da die 1939 genehmigte Schulnutzung doch Unterschiede zu einer Volkshochschulnutzung mit wesentlich öfter wechselndem Personenkreis aufweist.
Die abschließende Stellungnahme liegt noch nicht vor.
Thema Elektroanlage:
Auch für dieses Gebäude wurde ein E-Check beauftragt und durchgeführt, bei dem einzelne Mängel aufgelistet wurden. Diese werden in nächster Zeit behoben.
Thema Haustechnische Anlagen Heizung, Lüftung, Sanitär:
Im Gebäude der VHS gibt es keine Duschmöglichkeit, weshalb eine Prüfung auf Legionellen nicht erfolgen muss. Das Sanitärnetz ist in den letzten Jahren laufend angepasst worden, einzelne noch vorhandene Totleitungen werden, wenn sie den identifiziert werden können, weiter zurückgebaut. Die Heizungsanlage ist in einem gebrauchstauglichen Zustand, hier sind keine gravierenden Mängel bekannt. Lüftungsanlagen sind keine vorhanden bzw. alte Lüftungsanlagen nicht mehr in Betrieb.
3. Weiteres Vorgehen: Konzept- / Investorenwettbewerb
Bei einem ersten Abstimmungstermin mit der Denkmalbehörde am 01.09.2021 wurde angesprochen, welche Punkte für weitere Planungen beachtet werden sollen. Es gilt grundsätzlich, dass alles, was von den bauzeitlichen Strukturen vorhanden ist, als erhaltenswert zu betrachten ist. D.h. tragende Wände aus der Bauzeit (was z.B. nicht die in den 80er Jahren vorgenommenen Badeinbauten umfasst), die Treppenhäuser und insgesamt der Zuschnitt der Räumlichkeiten. Bzgl. der künftigen Nutzungen besteht Bereitschaft, Wünschen entgegen zu kommen. Hier sollte, sobald konkretere Vorschläge da sind, erneut eine Abstimmung erfolgen.
Als Eckdaten für eine Konzept-/ Investorenausschreibung wurden am 26.04.2021 vom Stadtrat bereits beschlossen:
Die Villa Beyerlein, der Bayerische Hof und das Rondell sollen mindestens in ihrem äußeren Erscheinungsbildes in jedem Fall erhalten werden.
Ein Verkauf der Grundstücke wird nicht angestrebt, allenfalls kommt eine Vergabe als Erbbaurecht in Betracht.
Am 01.07.2021 wurde fraktionsübergreifend ein Antrag "Innenstadtkonzept Bereich Bayerischer Hof" eingereicht und im September im Bauausschuss und Stadtrat beraten. Vorgeschlagen wurde, einen Konzeptwettbewerb nach dem Beispiel der Landeshauptstadt München mit einer hälftigen Gewichtung auf den städtebaulichen Aspekt für das gesamte Areal Bayerischer Hof und Villa Beyerlein auszuloben. Hierzu wurde folgendes beschlossen:
Der Planungsumgriff gilt für das gesamte Areal mit beiden Gebäuden, Bayerischer Hof mit Villa Beyerlein (ca. 7.500 qm) und das vorgelagerte Rondell soll bei der Planung berücksichtigt werden.
Es wird eine für die Öffentlichkeit zugängliche gastronomische Nutzung mit Gastgarten vorgegeben.
Auf dem Areal ist ein Hotel unterzubringen
Die prägende Wirkung der beiden Gebäude auf die Umgebung und für Starnberg sollen erhalten bleiben
Weitere gewerbliche Nutzungen und Wohnraumnutzung sind nicht ausgeschlossen
Mit der nun vorgeschlagenen Konzeptvergabe soll die Umsetzung städtebaulicher Ziele bei der Grundstücksvergabe garantiert und ein überzogener Preiswettbewerb verhindert werden – dies wird letztendlich der Projektqualität zugutekommen.
Für die Durchführung eines Konzept-/ Investorenwettbewerbs wurden Mittel aus der Städtebauförderung beantragt, ein erstes Informationsgespräch mit dem Fördermittelgeber fand bereits statt. Mit der Vorbereitung der Ausschreibung und der fachlichen Begleitung des Verfahrens eines Konzeptwettbewerbs soll ein externes Büro mit der Mitwirkung bei der Konzeption und Durchführung beauftragt werden.
Frau Frei berichtet stellt den Sachverhalt noch einmal vor.
Die Debatte:
Herr Jägerhuber (CSU): Es sind keine Totleitungen als Ursache der Legionellen bekannt. Deshalb sollte kein Geld in kleine Sanierungen investiert werden. Wir sollten alle Kraft in die Zukunft des Gebäudes stecken.
Herr Dr. Sengl (B90/Grüne): Er fragt nach der Kontrolle der Balken als Ursache für die Risse in der Decke.
Frau Frei: Es gab keine neuen Untersuchungen.
Herr Fiedler (FDP): Es ist die Katze aus dem Sack. Da ist gar nichts mehr zu retten. Das Gebäude soll wieder zu seinem alten Glanz kommen. Wir brauchen eine Generalsanierung.
Frau Pfister (BMS): Das Gebäude stand vor der Schlüsselübergabe schon einige Zeit leer, so dass das Problem mit den Legionellen entsprechend auch zu betrachten ist. Eine Wiederaufnahme einer Nutzung ist nur mit einer Sanierung zu schaffen. Der Betrag überrascht sie nicht. Sie fragt nach den geeigneten Büros für den Konzeptwettbewerb? Mit welchen Kosten wird für die Vorbereitung der Ausschreibungsunterlagen gerechnet?
Frau Frei: Bis zu 50.000 EUR.
Frau Pfister (BMS): Sie fragt nach der Konzeptvergabe und der “Vorlage” aus München. Dort gab es zwei Verfahren. Es gab erst ein Investorenverfahren über die Grundstücke und vom Gewinner wurde dann verlangt, eine entsprechende Bauleitplanung durchzuführen.
Herr Fiedler (FDP): Ihm sind zwei Punkte aufgefallen. Es gibt keinen Verweis auf den Beschluss vom September. Kann der ergänzt werden?
Herr Janik: Beschlüsse sind immer so lange aktiv, bis sie aufgehoben werden.
Herr Fiedler (FDP): Er hätte gerne mehr als 10 Bewerbergemeinschaften.
Herr Janik: Juryentscheidungen über viel mehr Verfahren sind nicht sinnvoll. Der eigentliche Wettbewerb wird nur über die 10 aus allen vorausgewählten Einreichungen durchgeführt.
Herr Dr. Sengl (B90/Grüne): Die Beweissicherungsverfahren der Gebäude sollten mit Bedacht durchgeführt werden.
Beschlussvorschlag
Der Bauausschuss empfiehlt dem Stadtrat folgenden Beschluss:
1. Es soll für die Vorbereitung der Ausschreibung und die fachliche Begleitung des Verfahrens "Konzeptwettbewerb Bayerischer Hof und Villa Beyerlein" unter geeigneten Büros eine Angebotsabfrage erfolgen.
2. Für den Konzeptwettbewerb zur Vergabe der Grundstücke Fl. Nr. 121 und 123 in Erbpacht mit Erhalt der beiden Gebäude Bayerischer Hof und Villa Beyerlein sollen bis zu 10 Bewerbergemeinschaften eingeladen werden, die in einem vorgeschalteten Bewerbungsverfahren ausgewählt werden.
3. Die Bewerbergemeinschaften sollen jeweils aus Investor, Architekt und Landschaftsarchitekt bestehen.
4. Der städtebauliche Aspekt der einzureichenden Entwürfe soll mit hälftiger Gewichtung gewertet werden.
5. Als Nutzungsrahmen wird Hotelnutzung, weitere gewerbliche Nutzungen sowie Wohnungsnutzung vorgegeben.
angenommen: einstimmig
TOP 4 Gymnasium Starnberg - Generalsanierung Bauteil 5 Stand der Planung
Sachverhalt
Im Winter 2019 trat ein Wasserschaden an der Installation der Sanitärräume im 1. Obergeschoss des Bauteil 5 im Gymnasium auf, woraufhin die Zuleitungen abgesperrt wurden und deshalb die zur oberen Sporthalle gehörenden Duschen und WCs nicht mehr genutzt werden können.
Der Stadtrat beauftragte mit Beschluss vom 28.05.2020 die Verwaltung, die Planungen zur Generalsanierung zu beginnen. Die im Sommer durchgeführte Planerabfrage führte zum Beschluss des Bauausschusses am 24.09.2020, die Architektenleistungen an das Büro Köhler Architekten in Gauting, die HLS-Planung an das Büro Pfeffer in Pöcking und die Elektroplanung an das Büro Domes, Werner und Partner zu vergeben und die Stufe 1 abzurufen. Daraufhin wurde mit der Grundlagenermittlung und der Vorplanung begonnen.
In Abstimmung mit den Fachschaften für Sport und Chemie und der Schulleitung des Gymnasiums wurde eine bedarfsgerechte Planung entwickelt, die unter Berücksichtigung der vorhandenen Gegebenheiten alle Bedürfnisse bestmöglich abdecken sollte sowie die erforderliche Behebung vorhandener baulicher Mängel, insbesondere beim Brandschutz, zum Ziel hat.
Die geschätzten Baukosten – ohne Nebenkosten – für diesen Teilbereich des Bauteil 5 belaufen sich auf rund 1,1 Mio € brutto.
Inhalt der Grundlagenermittlung und Vorplanung waren auch die beiden Sporthallen: die untere war 1972 als Versammlungsstätte genehmigt worden (wird, in Abstimmung mit der Schulleitung, als solche aber nicht mehr benötigt. Auch hierfür ist es sinnvoll, einen Bauantrag einzureichen um nicht die erhöhten Anforderungen an Versammlungsstätten erfüllen zu müssen). Wenn beide Hallen generalsaniert werden sollen – neuer Hallenboden, neue Akustikdecke mit integrierter Beleuchtung und den o.g. Deckenstrahlplatten sowie rundum erneuerter Prallwand (mit Geräteraumtoren und Zugangstüren), so fallen hier pro Halle nochmals rund 0,6 Mio € brutto reine Baukosten – ohne Nebenkosten an.
Für notwendige Brandschutzmaßnahmen fallen Kosten in Höhe von 0,1 Mio € brutto an, ohne Nebenkosten.
Für den ganzen Bauteil 5 ergäben sich somit 2,4 Mio € brutto reine Baukosten (mit einem nur geringen Ansatz für Unvorhergesehenes), ohne Nebenkosten.
Wenn alle in der Vorplanung festgestellten baulichen Mängel im gesamten Bauteil 5 behoben werden sollen, belaufen sich die Gesamtsanierungskosten gemäß Kostenschätzung vom März 2021 auf rund 3,3 Mio € brutto inkl. Baunebenkosten. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass bis zum Zeitpunkt der Ausschreibung bzw. zum Baubeginn Preissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich auftreten können.
Anfang August fand im Landratsamt ein Abstimmungsgespräch statt. Mit der Notwendigkeit der Sanierung bestand dem Grunde nach Einverständnis, allerdings wurde angeregt, die schulische Notwendigkeit auch mit der Regierung von Oberbayern abzuklären, um auch hier eventuelle Fördermittel zu generieren.
Das Thema der schulischen Notwendigkeit stellt sich auch im Fachbereich Chemie:
Bereits vor rund zwei Jahren hatte die Schulleitung beantragt den Raum 030, der derzeit als Ausweichraum genutzt wird, zu einem Chemieraum umzubauen. Hierfür waren 100.000 € in den Haushalt eingestellt worden. Im Zuge der Planungen für den Bauteil 5 wurde auch dieser Raum betrachtet, auch weil er zwischen den Sanitärbereichen des Untergeschosses und des 1. Obergeschosses liegt. Dabei wurde festgestellt, dass ein Umbau dieses Raumes in einen Chemieraum nur möglich ist, wenn zeitgleich der – äußerst sanierungsbedürftige – Chemieraum 029 inklusive dessen aufsteigendes Gestühl mitsaniert wird, da der Transport von Versuchswägen über den allgemein zugänglichen Flur nicht zulässig ist und stattdessen über eine neu zu schaffende Bypass-Türe zu erfolgen hat.
Die Baukosten für die Sanierung der beiden (029 und 030) Räume belaufen sich gemäß Kostenschätzung auf rund 260.000 € brutto ohne Nebenkosten.
Weiteres Vorgehen:
Die Verwaltung schlägt nun vor, für die Generalsanierung des BT 5 auf der Grundlage der vorliegenden Vorplanung mit Kostenschätzung in Höhe von rund 3,3 Mio € die Planungen fortzuführen. Hierzu muss, da durch die höheren Baukosten auch ein höheres Honorar für die Objektplanung ermittelt wird, zuerst ein VGV-Verfahren zur Beauftragung eines Architekturbüros durchgeführt werden, welches dann auf der Grundlage der vorliegenden Vorplanung die Weiterbearbeitung durchführt. Die Fachplaner für Elektro und Heizung-Lüftung-Sanitär liegen im Bereich der ursprünglichen Grobkostenschätzung, sodass hier nach jetzigem Stand kein neues Verfahren notwendig ist. Parallel hierzu sollen die Abstimmungen in Bezug auf Brandschutz, baurechtliches Genehmigungsverfahren, zusätzlichen Raumbedarf, schulaufsichtliche Genehmigung und Fördergelder weitergeführt werden und, wenn neue Erkenntnisse vorliegen, diese den Gremien zur Beschlussfassung wieder vorgelegt werden.
Die Debatte:
Frau Pfister (BMS): Werden denn die Planer für Stufe 2 schon jetzt benötigt? In welchem Jahr ist denn eine Umsetzung angedacht? Mit allem sind wir dann bei 4-5 Mio. EUR. Eigenleistung wird dann wohl so 10% sein.
Frau Frei: Die schulische Notwendigkeit besteht. Da gibt es schon die Zusicherung für die Sanierung des Physikraums und der Chemieräume. Es geht heute nur um die Beauftragung des VGV-Verfahrens.
Frau Falk (SPD): Da weiterführende Schulen ja nicht so das Thema der Stadt sind und die Haushaltssituation nicht so günstig ist - müssen wir da etwas machen? Sind das nur “must to have” Arbeiten? Wann könnte das dann umgesetzt werden?
Herr Janik: Bei Bauteil 5 ist mittlerweile eine Sanierung wirklich notwendig. Es sind alles keine Schönheitsreparaturen.
Frau Frei: Es gibt da viele Abhängigkeiten. Eine Umsetzung ist eher erst in 2023 wahrscheinlich.
Herr Dr. Sengl (B90/Grüne): Es ist keine gute Idee, an der Schule nichts zu machen. Es wird noch dauern, bis die Schule an den Landkreis übertragen wird. Können die Fördergelder nicht mal in dem Jahr auch ausgezahlt werden, in dem die Maßnahmen umgesetzt werden. Trägt die Stadt die vollen Planungskosten?
Frau Frei: Die werden auch gefördert, aber nicht so stark.
Frau Pfister (BMS): Sie möchte auch nicht auf Sparflamme gehen. Zuviel sollte man aber auch nicht ausgeben. Vielleicht kann der Landkreis doch einen Teil der Kosten übernehmen.
Herr Jägerhuber (CSU): Er unterstützt den Vorschlag. Der Landkreis hat aktuell andere Aufgaben im schulischen Bereich. Wir wollen doch ein intaktes Gymnasium an den Landkreis übergeben. Wir sollten bei der Sanierung keine Zeit verlieren. Dass die Stadt in “Vorleistung” geht, kann man ja dem Landkreis mitteilen.
Beschlussvorschlag
Die Verwaltung wird beauftragt,
1. für die Generalsanierung des Bauteil 5 inkl. Chemiebereich ein VGV-Verfahren zur Beauftragung eines geeigneten Architekturbüros durchzuführen, das auf der Grundlage der vorliegenden Vorplanung dann zunächst mit Stufe 2 (Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung) beauftragt werden soll.
2. die notwendigen Abstimmungen in Bezug auf die Themen Brandschutz, baurechtliches Genehmigungsverfahren, zusätzlichen Raumbedarf, schulaufsichtliche Genehmigung sowie Fördergelder weiter voranzutreiben.
angenommen: einstimmig
TOP 5 Prioritätenliste des Stadtbauamtes; Sachgebiet Immobilienmanagement
Sachverhalt
Bereits am 21.10.2021 waren die Prioritätenlisten der Stabstelle und Sachgebietes Straßen- und Landschaftsbau vorgelegt und vom Bauausschuss zur Kenntnis genommen worden.
Auch im Sachgebiet Immobilienmanagement herrscht seit Jahren ein eklatantes Missverhältnis aus einerseits einer Fülle an Kern- und Pflichtaufgaben sowie zu bearbeitenden Projekten gegenüber einer auf der anderen Seite permanent viel zu dünnen Personaldecke. Das Sachgebiet gliedert sich in die Teams 311-Verwaltung und 312-Technik.
Das Team 311-Immobilienmanagement Verwaltung
Das Aufgabengebiet umfasst die gesamte Verwaltung der insgesamt 90 Liegenschaften (vgl. Anlage), sowie die Grundstücksverwaltung mit Erwerb und Veräußerung von Grundstücken. Der momentane Aufwand für die Verwaltung der Liegenschaften - auch die Abstimmung mit dem Hochbau für die Sanierung der Wohnungen -, die Straßengrunderwerbe sowie die Grundstücksverwaltung ist immens und wird weiter steigen. Um die anstehenden Arbeiten bewältigen zu können, müssen die Projekte priorisiert werden.
Bei der Auflistung der Prioritäten des Team 311 wurde von jeweils 1.700 h Jahresarbeitszeit pro Verwaltungsstelle ausgegangen. Die Teilzeitstelle wurde mit 680 h veranschlagt. Außerdem ist für Unvorhergesehenes ein realistischer Ansatz von 15% pro Verwaltungsstelle in Abzug zu bringen, für Jour-fixe und Sitzungsteilnahmen ergeben sich im Team 311 nochmals über alle Stellen gerechnet 30%, sodass eine effektive Zeit für Projektarbeit und laufendes Geschäft von rund 3.200 h verbleibt.
Das Team 312 Immobilienmanagement Technik (Stadteigener Hochbau und technischer Umweltschutz):
Die Zuständigkeit des Temas 312 umfasst – neben den Sonderaufgaben im Bereich des Umweltschutzes, die im Aufgabenbereich des Umwelttechnikers liegen – die Themen Gebäudeunterhalt, Wartungen und wiederkehrende Prüfungen über den Verwaltungshaushalt sowie Umbauten, Erweiterungs- oder Neubauten über den Vermögenshaushalt.
Die Aufgaben können in folgende Prioritäten untergliedert werden:
1. Sicherheitsrelevante Themen, die sich aus der Betreiberverantwortung ergeben.
2. Die laufenden Arbeiten im Gebäudeunterhalt müssen erfolgen, um die Benutzbarkeit der Gebäude sicherzustellen.
3. Bei Projekten mit Sicherheitsrelevanz spielen immer die Themen des Brandschutzes, der Schadstoffe, aber auch der Elektroanlagen eine große Rolle – hier hat sich in den letzten Jahrzehnten der Sicherheitsstandard wesentlich erhöht.
4. Schulische Erfordernisse/ Kindergärten
5. Ein wichtiger Eckpfeiler des Klimaschutzes ist die energetische Sanierung von Gebäuden.
6. Sonstige wichtige Projekte ergeben sich aus den Themen der Barrierefreiheit, des Denkmalschutzes, des Feuerwehrwesens, Belangen der Kultur sowie der dringenden Notwendigkeit, Wohnraum zu schaffen und bestehenden Wohnraum zu sanieren.
Bei der Auflistung der Prioritäten des Team 312 wurde von jeweils 1.700 h Jahresarbeitszeit pro Technikerstelle ausgegangen, bei Elternzeit bzw. späterem Beschäftigungsbeginn als 1. Januar wurde dieser Ansatz um den entsprechenden Anteil reduziert. Außerdem ist für Unvorhergesehenes ein realistischer Ansatz von 15% pro Technikerstelle in Abzug zu bringen, für Jour-fixe und Sitzungsteilnahmen ergeben sich im Team 312 nochmals über alle Stellen gerechnet 40%, sodass eine effektive Zeit für Projektarbeit und laufendes Geschäft von rund 5.600 h verbleibt.
Die Debatte:
Dr. Thorsten Schüler (UWG): Er fragt nach den für ihn recht hohen Anteilen von 30% bzw. 40% der “nicht produktiven Arbeitszeit” für Sitzungsteilnahmen und Jour-Fixes. Das erscheint ihm ein recht hoher bzw. zu hoher Anteil, der für ihn nicht nachvollziehbar ist. Das könnte von außen ohne weitere Erläuterungen missverstanden werden.
Herr Dr. Sengl (B90/Grüne): Er findet die Aufstellung sehr gut. Er fragt nach, warum die Stadt “rund 165 Wohnungen” besitzt. Ist die genaue Zahl nicht bekannt?
Herr n.n.: Es sind schon 165 Wohnungen.
Herr Weinl: Es sind alle Objekte genau erfasst.
Frau Falk (SPD): Sie fragt nach dem Sinn der vorgestellten Prioritäten. Es gibt zu viele Punkte in der Priorität 1.
Herr Weinl: Die Einordnung erfolgt für alle Abteilungen gleich. Machbar sind die “grünen” Bereiche. Die “gelben” Bereiche sind aktuell nicht leistbar. Die “roten” Bereiche können nicht bearbeitet werden.
Herr Janik: Die Liste zeigt, warum um die Stelle im Hochbau “gebettelt” wurde - die ja auch genehmigt wurde.
Herr Fiedler (FDP): Er fragt nach der neue EDV-Lösung für die Liegenschaften. Wie ist der aktuelle Stand? Gibt es da eine Einschätzung für das Einsparpotential.
Herr n.n.: Es wurden drei Programme angeschaut. Eine weitere Demo steht noch aus. Es wird eine große Erleichterung sein, da noch mit Word und Excel gearbeitet.
Herr Dr. Sengl (B90/Grüne): Wenn die Stadt Wohnungen zur Verfügung stellen könnte, würde man vielleicht besser Mitarbeiter finden. Er möchte eine Liste mit allen Objekten und deren Vermietungszustands erhalten.
Beschlussvorschlag
Der Bauausschuss nimmt die Ausführungen zur Kenntnis.
angenommen: einstimmig
TOP 6 Bebauungsplan Nr. 7207 für das Gebiet nördlich des Angerwegs, östlich der Uneringer Straße und westlich des Hochstadter Wegs, Gemarkung Hadorf; Hier: Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Sachverhalt
Ziel des Bebauungsplans ist die Ausweisung einer neuen Baulandfläche am nordwestlichen Ortsrand von Hadorf, um insbesondere auch den nach Starnberger Kriterien berechtigten Personen mit mittlerem Vermögen/Einkommen die Möglichkeit der Eigentumsbildung geben zu können.
In seiner Sitzung am 21.01.2021 billigte der Bauausschuss den Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 7207, bei dem sich die Ausweisung eines Wohngebiets auf das Grundstück Fl. Nrn. 314 und teilweise auf die Grundstücke 308 und 309, Gemarkung Hadorf, beschränkte, und beauftragte die Verwaltung, die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchzuführen.
Die Debatte:
Herr Dr. Sengl (B90/Grüne): Klimaneutrales Bauen ist eigentlich nicht möglich. Die Art der zu verwendenden Baustoffe wird nicht vorgegeben? Wurden die angeregten zusätzlichen Sickertests gemacht?
Herr Weinl: Die wurden noch nicht durchgeführt.
Beschlussvorschlag
I. Stellungnahme der Öffentlichkeit
1. Bürger 1
Die Abwägung der Stellungnahme von Bürger 1 erfolgte bereits in der Sitzung des Bauausschusses am 22.07.2021. Auf die Beschlussvorlage 2021/215 wird verwiesen.
Da mit dem Eigentümer der Grundstücke Fl. Nrn. 310, 311 und 312, Gemarkung Hadorf, keine Einigung hinsichtlich der gemäß Beschluss des Bauausschusses vom 22.07.2021 erforderlichen Regelungen erzielt werden konnte, wird - seinem Wunsch entsprechend - von der Fortführung der Planung unter Einbeziehung seiner Flächen abgesehen.
II. Stellungnahme der Behörden und Träger öffentlicher Belange
1. Amt für Ländliche Entwicklung, Schreiben vom 19.03.2021
1.1 Die vom Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern (ALE) wahrzunehmenden Belange seien nicht berührt.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
2. Bayernwerk Netz GmbH, Schreiben vom 22.03.2021
2.1 Gegen das Planungsvorhaben bestünden keine Einwände. Im Geltungsbereich befänden sich keine eigenen Anlagen, welche für das Vorhaben relevant seien.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
3. Regierung von Oberbayern – Höhere Landesplanungsbehörde, Schreiben vom 22.03.2021
3.1 Die Planung stehe den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
4. Regionaler Planungsverband München, Schreiben vom 23.03.2021
4.1 Die Geschäftsstelle des Regionalen Planungsverbandes München teilt mit, dass zum o. g. Vorhaben keine regionalplanerischen Bedenken angemeldet werden.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
5. Bayernets GmbH, Schreiben vom 23.03.2021
5.1 Im Geltungsbereich des Bebauungsplans lägen keine Anlagen der bayernets GmbH. Aktuelle Planungen der bayernets GmbH würden ebenfalls nicht berührt. Es bestünden keine Einwände gegen das Verfahren.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
6. TenneT TSO GmbH, Schreiben vom 24.03.2021
6.1 Die Überprüfung der zugesandten Unterlagen zum oben genannten Vorgang habe ergeben, dass in dem Bereich keine Anlagen der TenneT TSO GmbH vorhanden seien. Belange des Unternehmens würden somit durch die geplante Maßnahme nicht berührt.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
7. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Weilheim, Schreiben vom 06.04.2021
Aus dem Bereich der Landwirtschaft:
7.1 Diese Bauleitplanung dürfe bestehende landwirtschaftliche Betriebe in ihrer Entwicklung nicht be- einträchtigen. Darüber hinaus dürfe die Bewirtschaftung der angrenzenden Flächen nicht beeinträchtigt werden. Ortsübliche landwirtschaftliche Emissionen seien von den Anwohnern in jedem Fall zu dulden. Der bestehende Bauernhof dürfe durch diese Bauleitplanung nicht beeinträchtigt werden und die Möglichkeit zur Erweiterung der Viehhaltung müsse für die Zukunft gegeben sein. Diesbezüglich müsse mit dem Landwirt Kontakt aufgenommen werden.
Der Stellungnahme wurde bereits entsprochen.
Der Eigentümer des Bauernhofs ist auf die Stadt zugekommen und hat er- klärt, die Milchwirtschaft, die auf den östlich angrenzenden Grundstücken betrieben wird, aus Altersgründen aufgeben und zukünftig ausschließlich Ackerbau betreiben zu wollen. Um eventuelle Konflikte zwischen der bestehenden landwirtschaftlichen Nutzung und der neuen Wohnbebauung erkennen zu können, wurden ein Lärm- und ein Geruchsgutachten in Auftrag gegeben.
Das Geruchsgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass am östlichen Rand des Plangebiets, d. h. am Hochstadter Weg, der Grenzwert nach GIRL für ein Wohn- und Mischgebiet von 10 % Geruchsstundenhäufigkeit pro Jahr bzw. ein möglicher Übergangswert von Wohn- und Mischgebiet zum Außenbereich von bis zu 15 % leicht überschritten wird. Bei dem Bereich der Übergangswertüberschreitung handelt es sich demnach aber nur um einen kleinen Bereich unmittelbar am Rand des Plangebiets, sodass davon auszugehen ist, dass in diesem Bereich kein Wohnhaus errichtet wird. Somit wird im gesamten Plangebiet der Immissionsgrenzwert für Wohn- und Mischgebiete von 10 % Geruchsstundenhäufigkeit pro Jahr bzw. ein möglicher Übergangswert von Wohn- und Mischgebiet zum Außenbereich von bis zu 15 % sicher eingehalten. Der Schutz der zukünftigen Bewohner vor unzulässigen Geruchsimmissionen durch den benachbarten landwirtschaftlichen Betrieb ist gemäß Gutachten somit gewährleistet.
Das Lärmgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass hinsichtlich der landwirtschaftlichen Hofstelle Dorfstraße 30a an der nächstgelegenen Baufläche im Plangebiet die Orientierungswerte des Beiblattes 1 der DIN 18005-1 für allgemeine Wohngebiete tags und nachts eingehalten werden. Ab der zweitnächsten Baufläche werden auch die WR-Orientierungswerte eingehalten. Sofern in der Erntesaison auch nachts ein Traktorbetrieb auf der Hofstelle erforderlich wird, werden voraussichtlich die Orientierungswerte nach DIN 18005-1 Beiblatt 1 für reine bzw. allgemeine Wohngebiete sowohl an vorhandener wie auch an geplanter Bebauung überschritten. Die Beurteilungspegel liegen allerdings in der Größenordnung der in der TA Lärm genannten Immissionsrichtwerte für seltene Ereignisse. Aufgrund der Seltenheit der Ereignisse müssen diese nicht bei der Auslegung von Lärmschutzmaßnahmen berücksichtigt werden. Folglich sind daher für den landwirtschaftlichen Betrieb keine Lärmschutzmaßnahmen und Festsetzungen im Bebauungsplan notwendig.
7.2 Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass bei allen Vorhaben der Verbrauch an landwirtschaftlichen Flächen auf ein Minimum zu reduzieren sei. Als Träger öffentlicher Belange für die Belange der Landwirtschaft würde der hohe Verbrauch an landwirtschaftlicher Nutzfläche in der Region zunehmend mit Sorge gesehen.
Der Stellungnahme wird teilweise entsprochen.
Mit dem Bebauungsplan Nr. 7207 wird eine heute landwirtschaftlich genutzte Fläche überplant. Im Sinne eines schonenden Umgangs mit Grund und Boden ist die Nachverdichtung im Innenbereich einer Inanspruchnahme von unbebauten Flächen im Außenbereich jedoch vorzuziehen. Zu berücksichtigen ist im vorliegenden Fall aber insbesondere auch der aktuell hohe Bedarf an Wohnraum in der örtlichen Bevölkerung mit lediglich mittlerem Einkommen und Vermögen. Aufgrund dieses Bedarfs ist es insbesondere Ziel der Planung, Bauland für diese Kreise der Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Alternative Flächen, z. B. durch Wieder- nutzbarmachung, Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung, stehen zu diesem Zwecke derzeit nicht zur Verfügung. In Abwägung der Belange ist der Schaffung von Bauland für die örtliche Bevölkerung mit lediglich mittlerem Einkommen und Vermögen in diesem Fall der Vorrang zu geben. Um den Verbrauch an landwirtschaftlichen Flächen auf ein Minimum zu reduzieren, wurde das Bebauungskonzept mit dem Ziel eines sparsamen Flächenverbrauchs im Lauf der Planungen aber optimiert.
Aus dem Bereich Forsten:
7.3 Forstfachliche Belange seien von der Planung nicht berührt.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
8. AWISTA-Starnberg, Schreiben vom 14.04.2021
8.1 Es wird darauf hingewiesen, dass, um eine ordnungsgemäße und dauerhafte Abfallentsorgung durch dreiachsige Abfallsammelfahrzeuge gewährleisten zu können, die Bereitstellung aller Behälter im Holsystem am nächsten befahrbaren öffentlichen Verkehrsraum erfolgen müsse (vgl. § 13 a Abs. 4 Pkt. 6 Abfallwirtschaftssatzung).
Der Stellungnahme wird entsprochen.
Die Bereitstellung aller Behälter im Holsystem kann nach Realisierung des neuen Wohngebiets an der zu errichtenden Stichstraße (öffentliche Verkehrsfläche) erfolgen.
9 .Wasserwirtschaftsamt Weilheim, Schreiben vom 16.04.2021
9.1 Es wird gebeten, die schadlose Beseitigung des gesammelten Niederschlagswassers durch Nachweis der Aufnahmefähigkeit des Untergrundes mit Sickertests auch im westlichen Bereich zu bestätigen. Die Verantwortung für weitere Sickertests läge bei der Stadt.
Der Stellungnahme wird entsprochen.
Mittlerweile wurden auch Sickertests im mittleren sowie im westlichen Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans durchgeführt, die allesamt eine gute Aufnahmefähigkeit des Bodens bestätigen. Der Sachverhalt wird in der Begründung dargestellt.
9.2 Es wird auf die vom StMUV gemeinsam mit dem StMB herausgegebene Arbeitshilfe „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung" hingewiesen.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
9.3 Oberirdische Gewässer seien von der Bauleitplanung nicht betroffen. Infolge von Starkregenereignissen könne es auch fernab von Gewässern zu Überflutungen kommen. Die Vorsorge gegen derartige Ereignisse beginne auf Ebene der Bauleitplanung. Es wird vorgeschlagen, folgenden Hinweis in den Plan aufzunehmen:
„Schutz vor Überflutungen infolge von Starkregen:
Infolge von Starkregenereignissen können im Bereich des Bebauungsplans Überflutungen auftreten. Um Schäden zu vermeiden, sind bauliche Vorsorgemaßnahmen zu treffen, die das Eindringen von oberflächlich abfließendem Wasser in Erd- und Kellergeschosse dauerhaft verhindert. Eine Sockelhöhe von mind. 25 cm über der Fahrbahnoberkante wird empfohlen. Kellerfenster sowie Kellereingangstüren sollten wasserdicht und/oder mit Aufkantungen, z.B. vor Lichtschächten, ausgeführt werden."
Der Stellungnahme wird entsprochen.
Der Hinweis wird wie vorgeschlagen in den Bebauungsplan aufgenommen.
9.4 Es lägen keine Grundwasserstandsbeobachtungen im Planungsgebiet vor. Demnach könnten keine belastbaren Aussagen zum Grundwasserstand gemacht werden. Nach den das Plangebiet überstreichenden Grundwassergleichen würden für das Plangebiet überschlägig Höhen von ca. 608 müNN angezeigt. Es wird vorgeschlagen, dass die Bereiche mit hohen Grundwasserständen mit weniger als vier Meter Abstand zur Geländeoberkante im Bebauungsplan dargestellt werden.
Der Stellungnahme wird entsprochen, indem Aussagen zum Grundwasserstand in die Begründung aufgenommen werden.
9.5 Dem Wasserwirtschaftsamt lägen keine Informationen über weitere Altlasten, schädliche Bodenveränderungen oder entsprechende Verdachtsflächen in diesem Bereich vor. Dessen ungeachtet seien entsprechende ergänzende Erkundigungen bei der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde unverzichtbar.
Der Stellungnahme wird entsprochen.
Es werden ergänzende Erkundigungen bei der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde eingeholt.
9.6 Durch das Vorhaben würden die Belange des Schutzgutes Boden berührt. Vorschläge für Hinweise zum Plan:
„Mutterboden ist nach § 202 BauGB in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vergeudung und Vernichtung zu schützen. Überschüssiger Mutterboden (Oberboden) oder geeigneter Unterboden sind möglichst nach den Vorgaben des §12 BBodSchV zu verwerten. Es wird empfohlen, hierfür von einem geeigneten Fachbüro ein Verwertungskonzept erstellen zu lassen"
„Der belebte Oberboden und ggf. kulturfähige Unterboden sind zu schonen, getrennt abzutragen, fachgerecht zwischenzulagern, vor Verdichtung zu schützen und möglichst wieder seiner Nutzung zuzuführen."
Der Stellungnahme wird entsprochen.
Die Hinweise werden in die Begründung zum Bebauungsplan aufgenommen.
9.7 Sämtliche Vorhaben würden an die Wasserversorgungsanlage der Stadt Starnberg angeschlossen.
Der Stellungnahme wird entsprochen.
Sämtliche Vorhaben werden an die Wasserversorgungsanlage der Stadt Starnberg angeschlos- sen. Ein entsprechender Hinweis findet sich unter 3.1 der Hinweise.
9.8 Das gemeindliche Abwasserbeseitigungskonzept sei vor Verwirklichung des Bebauungsplanes fortzuschreiben. Sämtliche Bauvorhaben würden an die Schmutzwasserkanalisation angeschlossen. Das vorgelegte Konzept zur Niederschlagswasserbeseitigung sehe vor, Niederschlagswasser dezentral zurückzuhalten und anschließend zu versickern. Der notwendige Flächenbedarf für die Versickerung sei im Bebauungsplan zu berücksichtigen. Auch auf Privatgrundstücken müssten die notwendigen Rückhalte- und Sickerflächen vorgesehen werden.
Die Belange des Hochwasserschutzes und der -vorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, seien in der Bauleitplanung zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 12, Abs. 7 BauGB).
Vorschlag zur Änderung des Plans:
Festsetzung der Flächen, die für die Versickerung, Ableitung bzw. Retention von Niederschlagswasser erforderlich sind (entsprechend der Erschließungskonzeption).
Der Stellungnahme wird entsprochen.
Um die ordnungsgemäße Entsorgung des Schmutzwassers sicherstellen zu können, ist eine Erweiterung des bestehenden Schmutzwasserkanalnetzes zu planen. Die Planung erfolgt durch ein qualifiziertes Ingenieurbüro nach den Vorgaben und in Abstimmung mit dem Abwasserverband Starnberger See. Das auf den Privatgrundstücken sowie der Straße anfallende Niederschlagwasser soll versickert werden. Für die Versickerung des auf der Straßenfläche anfallenden Niederschlagswassers werden die entsprechenden Anlagen unter Berücksichtigung des 30-jährlichen Niederschlagsereignisses bemessen und im Bebauungsplan festgesetzt. Außerdem wird der sog. Notwasserweg aufgezeigt, um abschätzen zu können, ob das Gebiet bzw. die (Nachbar-)Grundstücke einem erhöhten Gefährdungspotential durch Niederschlags-abflüsse aus Starkniederschlagsereignissen unterliegen. Auf die zeichnerische Festsetzung der erforderlichen Rückhalte- und Sickerflächen auf den Privatgrundstücken wird aber verzichtet, um den zukünftigen Eigentümern größtmögliche Flexibilität bei der Beplanung Ihres Grundstücks zu ermöglichen.
9.9 Vorschlag für Festsetzung:
„Bei Stellplätzen, Zufahrten und Zugängen sind für die Oberflächenbefestigung und deren Trag- schichten nur Materialien mit einem Abflussbeiwert kleiner oder gleich 0,7 zu verwenden, wie z.B. Pflasterung mit mind. 30 % Fugenanteil, wasser- und luftdurchlässige Betonsteine, Rasengittersteine, Rasenschotter, wassergebundene Decke."
Der Stellungnahme wird nicht entsprochen.
Da das auf den Privatgrundstücken anfallende Niederschlagswasser sowieso versickert werden muss, ist die Festsetzung der Art der Oberflächenbefestigung in Form von wasserdurchlässigen Materialien nicht erforderlich.
9.10 Vorschlag für Festsetzung:
„Niederschlagswasser, welches nicht auf Grundstücken, auf denen es anfällt, versickert
oder als Brauchwasser genutzt werden kann, ist der Retentionsfläche zuzuführen und dort zur Versickerung zu bringen, bzw. falls dies nicht möglich ist, ggf. gepuffert direkt in ein Gewässer oder nach den Maßgaben der kommunalen Entwässerungssatzung in einen öffentlichen Misch- oder Regenwasserkanal einzuleiten."
Der Stellungnahme wird entsprochen, indem die vorgeschlagene Festsetzung auf das im Detail noch zu auszuarbeitende Niederschlgswasserbeseitigungskonzept angepasst wird.
9.11 Vorschlag für Hinweise:
„Eine Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser im Bereich der schädlichen Bodenveränderung oder Altlast ist nicht zulässig. Gesammeltes Niederschlagswasser muss in verunreinigungsfreien Bereichen außerhalb der Auffüllung versickert werden. Alternativ ist ein Bodenaustausch bis zum nachweislich verunreinigungsfreien, sickerfähigen Horizont vorzunehmen."
Der Stellungnahme wird entsprochen, indem die vorgeschlagene Festsetzung auf das Ergebnis der Abstimmung mit der Unteren Bodenschutzbehörde angepasst wird.
10. Energienetze Bayern GmbH & Co. KG, Schreiben vom 16.04.2021
10.1 In der Gemarkung Hadorf seien keine Gasleitungen der Energienetze Bayern GmbH & Co. KG vorhanden.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
11. Landratsamt Starnberg Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 21.04.2021
11.1 Die Änderung bzw. Aufstellung des Bauleitplans habe keine erkennbaren Auswirkungen auf die Belange des Natur- und Artenschutzes. Es bestünden keine Bedenken oder Anregungen.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abwägungsrelevante Belange werden nicht vorgebracht.
12. Landratsamt Starnberg Kreisbauamt, Schreiben vom 21.04.2021
12.1 Die Abweichung von der Regelung in § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO ist durch die Gemeinde nicht
möglich. Die Festsetzung ist deshalb so zu formulieren, dass entweder eine eigene Ausnahme nach § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO gebildet wird oder eine eigene Baugrenze für Terrassen bzw. Kellertreppen vorgesehen wird. Bei einer Ausnahmeregelung seiein keine baulichen Anlagen im Genehmigungsfreistellungsverfahren möglich.
Der Stellungnahme wird entsprochen.
Um die Behandlung der Baueingaben im Genehmigungsfreistellungsverfahren zu ermöglichen, werden für Terrassen und Kelleraußentreppen jeweils eine eigene Baugrenze in den Bebauungsplan aufgenommen.
12.2 Das Planzeichen für die geplanten Grundstücksgrenzen sei unter den Hinweisen aufzunehmen. Gleichzeitig wird bei Festsetzung 4. grundsätzlich um einen Hinweis gebeten, dass sich die Grundfläche auf das Baugrundstück bezieht und das Baugrundstück jeweils von den o.g. geplanten Grundstücksgrenzen gebildet wird.
Der Stellungnahme wird entsprochen.
Das Planzeichen für die geplanten Grundstücksgrenzen wird unter den Hinweisen geführt und der Hinweis wie vorgeschlagen aufgenommen.
13. Bund Naturschutz in Bayern e.V., Schreiben vom 23.04.2021
13.1 Es sei erfreulich zu sehen, dass etliche Grundsätze für nachhaltiges Bauen hier von Anfang an einfließen, wie eine Energieversorgung per zentraler Hackschnitzelanlage oder die Bepflanzung von Grünflächen mit heimischen Baum- und Straucharten. Es wird darüber hinaus angeregt, die Grünflächen als Lebensraum für die Natur zu gestalten, d. h. der Bebauungsplan solle ausschließen, die Vorgärten/Gärten als vegetationslose Kiesgärten oder mit Kunststoff-Rasen zu gestalten. Die neuen lebensfeindlichen Trends bei der Gestaltung der Außenanlagen dürften nicht weiter zugelassen werden. Wer heute im Grünen wohnen wolle, müsse für dieses Privileg - gerade im ländlichen Umfeld - auch seinen aktiven Beitrag auf seinem Grundstück leisten, s. auch SZ vom 17.04.2021.
Der Stellungnahme wird entsprochen.
Es wird folgende Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen: "Kies- und Schottergärten sind nur in einem Umfang von maximal 2 % der Grundstücksgröße zulässig. Fachgerecht angelegte Steingärten mit Trockenmauern und einem Mindestanteil von 60 % an Blüh- und Polsterpflanzen im betroffenen Bereich gelten nicht als Kies- und Schottergärten. Die Verwendung von Kunstrasen ist unzulässig."
14. Abwasserverband Starnberger See, Schreiben vom 07.05.2021
14.1 Die technische Erschließung auf Grundlage derzeit vorliegenden Unterlagen sei wohl grundsätz-lich möglich, bedürfe aber noch genauerer Untersuchungen (Leitungshydraulik, Leistungs-fähigkeit Pumpwerk) und auch rechtlicher Prüfung und Absicherung (Wasserrecht). Da es sich hier um die Erschließung eines Privatgrundstückes handele, sei zudem die Frage der Kostenträgerschaft zur Erstellung der Abwassertechnischen Anlagen zunächst grundsätzlich zu klären; entsprechende Städtebauliche Verträge oder Durchführungsvereinbarungen seien zu entwickeln. Um einen weiteren Ablauf zeitnah zu gewährleisten, seien entsprechende Abstimmungen mit allen Beteiligten herbeizuführen.
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen. Der Stellungnahme wird entsprochen. Zur Sicherstellung der technischen Erschließung werden genauere Untersuchungen (Leitungshydraulik, Leistungsfähigkeit Pumpwerk) durchgeführt und die Erforderlichkeit einer rechtlichen Prüfung und Absicherung (Wasserrecht) mit den zuständigen Behörden abgestimmt. Da es sich hier um die Erschließung eines Privatgrundstückes handelt, sind zudem die Frage der Kostenträgerschaft zur Erstellung der abwassertechnischen Anlagen zu klären und entsprechende Städtebauliche Verträge oder Durchführungsvereinbarungen zu entwickeln.
14.2 Der Abwasserverband unterhalte im Hochstadter Weg einen Schmutzwasser-Freispiegelkanal, welcher allerdings im Bereich des westlich angrenzenden Bebauungsplanes sehr flach (nur etwa knapp 1,20 m tief) liege und auch in seiner Weiterführung hydraulisch zu überprüfen sei.
Alternativ wäre ein Anschluss der vorgesehenen Wohnbebauung an das bestehende Pumpwerk im „Angerweg" möglich, welches das Schmutzwasser in den Freispiegelkanal im „Uneringer Weg" weiterpumpt. Um das Pumpwerk im „Angerweg" von der vorgesehenen Bebauungsplanfläche aus zu erreichen, wären allerdings Leitungsrechte nötig, zudem wäre das Pumpwerk auf seine hydraulische Leistungsfähigkeit zu überprüfen. Die Erschließung der geplanten Bebauung innerhalb des Bebauungsplanes sei - unter Beachtung der oben genannten Punkte - schmutzwassertechnisch möglich.
Bei eventuell vorgesehenen Flurstücksteilungen oder zukünftigen neuen Leitungsverlegungen über mehrere Flurstücke hinweg sei auf gegebenenfalls notwendige Grunddienstbarkeiten / Leitungsrechte zu achten. Der Abwasserverband sei bei derartigen Vorhaben nach Möglichkeit bereits im Vorfeld mit einzubinden.
Im vorliegenden Fall handele es sich ausschließlich um die Ableitung von sog. häuslichem Abwasser. Einleitungen von nicht hausabwasserähnlichen Abwässern aus Industrie- und Gewerbebetrieben sowie aus sonstigen privaten, kommunalen und gewerblichen Einrichtungen dürften nur unter der Einhaltung der Bestimmungen der Satzung für öffentliche Entwässerungseinrichtungen des Abwasserverbandes Starnberger See erfolgen. Hierfür lägen jedoch keine weiteren Erkenntnisse vor. Weiterführend über den Ringkanal werde somit das Abwasser der Kläranlage Starnberg zugeführt, die die entsprechende Reinigung des Abwassers mit Ableitung in den Vorfluter (Würm) sicherstellt. Von Seiten des Abwasserverbandes gelte das Vorhaben als grundsätzlich realisierbar; die Erschließung sei schmutzwassertechnisch somit gesichert. In Abstimmung mit und nach Vorgaben des Abwasserverbandes Starnberger Sees sei die schmutzwassertechnische Erschließung im Bereich des Bebauungsplangebietes selbst als auch die Überleitung in bereits bestehende Schmutzwasserleitungen zu planen und auszuführen. Die schmutzwassertechnische Erschließung des Bebauungsplangebietes sei erst mit Fertigstellung und Inbetriebnahme des neu zu errichtenden Schmutzwassersystems einschließlich Anbindung an den Bestand tatsächlich gesichert.
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen. Der Stellungnahme wird entsprochen.
Die schmutzwassertechnische Erschließung sowohl im Bereich des Bebauungsplangebietes selbst als auch die Überleitung in bereits bestehende Schmutzwasserleitungen wird in Abstimmung mit und nach Vorgaben des Abwasserverbandes Starnberger Sees geplant und ausgeführt.
14.3 Grundsätzlich müsse spätestens mit dem Satzungsbeschluss und der vorgesehenen öffentlichen Bekanntmachung besagten Bebauungsplanes die Niederschlagswasserbeseitigung eindeutig ge- klärt sein. Nur so könnten spätere Fehleinleitungen von Fremdwasser in den Schmutzwasser-kanal vermieden werden. Der AV Starnberger See unterhalte im Gebiet des Bebauungsplans keinen Niederschlagswasserkanal in welchen das Niederschlagswasser eingeleitet werden könnte; in dem südlich des Bebauungsplanes gelegenen „Angerweg" betreibe der Abwasserverband eine Versickerungsanlage, welche aber aus hydraulischen Gründen nicht weiter beaufschlagt werden könne. Ein Anschluss an den bestehenden Niederschlagswasserkanal in der „Dorfstraße" wäre technisch aufgrund der Höhenlage nur möglich, wenn das anfallende Niederschlagswasser aus dem Bebauungsplangebiet heraus Richtung „Dorfstraße" gepumpt werden würde; diese Option würde zunächst nicht weiter betrachtet. Alternativ zur Einleitung in einen Niederschlagswasserkanal wäre auch eine Versickerung des Niederschlagswassers im Planungsgebiet grundsätzlich möglich, soweit die Bodenkennwerte eine Versickerung zuließen. Dies entspräche dem wasserwirtschaftlichen Ziel, anfallendes Oberflächenwasser vor Ort direkt dem Untergrund zuzuführen. Nachgewiesenermaßen sei eine Versickerung im Bereich des Bebauungsplangebietes aufgrund der vorliegenden Sickerwerte technisch möglich, vorbehaltlich einer wasserrechtlichen Prüfung und unter Umständen notwendigen Genehmigung. Die notwendige wasserrechtliche Prüfung beziehe sich hier insbesondere auf die unumgänglich notwendige Versickerung des Straßen- Niederschlagswassers. Die Erschließung der zukünftig geplanten Bebauung (Wohnbebauung und Verkehrsflächen) innerhalb des Bebauungsplanes sei - vorbehaltlich wasserrechtlicher Genehmigungen - niederschlagswassertechnisch (technisch) gesichert.
Bei eventuell vorgesehenen Flurstücksteilungen oder zukünftigen neuen Leitungsverlegungen über mehrere Flurstücke hinweg sei auf gegebenenfalls notwendige Grunddienstbarkeiten / Leitungsrechte zu achten. Der Abwasserverband sei bei derartigen Vorhaben nach Möglichkeit bereits im Vorfeld mit einzubinden.
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen. Der Stellungnahme wird entsprochen. Die niederschlagswassertechnische Erschließung im Bereich des Bebauungsplangebietes wird in Abstimmung mit und nach Vorgaben des Abwasserverbandes Starnberger Sees geplant und ausgeführt. Die Erforderlichkeit einer rechtlichen Prüfung und Absicherung (Wasserrecht) wird mit den zuständigen Behörden abgestimmt.
14.4 Durch mögliche bauliche Verdichtungen und Hangbauweisen könnte Quell- oder Schichtenwasser angetroffen werden. Deren Einleitung in Kanäle des Abwasserverbandes Starnberger See sei gemäß Entwässerungssatzung nicht gestattet, da es sich nicht um Abwasser handele. Entsprechende Voruntersuchungen des Baugrunds seien empfehlenswert. Es wird darauf hingewiesen, dass beim Bau auftretendes Grund-, Hang- und Quellwasser nicht vom AV Starnberger See abgeleitet werde. Der AV Starnberger See übernehme für eventuell auftretende Schäden keinerlei Haftung.
Der Stellungnahme wurde bereits entsprochen.
Die Hinweise sind bereits Bestandteil des Bebauungsplans (siehe Hinweise 3.5 und 3.6).
14.5 Bei Grundstücken mit über 800 m² abflusswirksamer Gesamtfläche sei gemäß Entwässerungssatzung des Abwasserverbandes Starnberger See das Rückhaltevermögen des entsprechenden Grundstückes bezogen auf das 30-jährliche Regenereignis nachzuweisen. Damit werde sichergestellt, dass beim Versagen der vorhandenen Regenrückhaltungen auf den Grundstücken Beeinträchtigungen angrenzender Grundstücke aus Starkniederschlägen ausgeschlossen werden können. Zudem sei für den Katastrophenfall mit einem 5-minütigem, 100-jährlichen Regenereignis der sogenannte Notwasserweg nachzuweisen. Dieser Weg solle aufzeigen, wohin Oberflächenwasser aus entsprechenden Starkregenereignissen fließt, wenn es beim Versagen der Rückhalteeinrichtungen auf den Grundstücken nicht mehr zurückgehalten werden kann. Auf diese Weise werde die Möglichkeit zur systematischen Darlegung geschaffen, welche Gebiete bzw. Grundstücke einem erhöhten Gefährdungspotential durch Niederschlagsabflüsse aus Starkniederschlagsereignissen unterliegen.
Der Stellungnahme wird entsprochen.
Unter Zugrundlegung der zukünftigen Teilung der Grundstücke gemäß Bebauungsplan werden die einzelnen Baugrundstücke keine abflusswirksame Gesamtfläche von über 800 m² aufweisen, sehr wohl aber die öffentliche Straßenverkehrsfläche. Das für die Ableitung des Niederschlagswassers der Straße erforderliche Retentions- bzw. Versickerungsfläche wird bezogen auf das 30-jährliche Regenereignis nachgewiesen und der sogenannte Notwasserweg untersucht.
14.6 Da der Abwasserverband im Bereich des Bebauungsplanes keine Niederschlagswasserkanäle unterhalte, sei eine Ableitung von Bauwasser über Anlagen des Abwasserverbandes nicht möglich.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen.
III. Anregungen der Verwaltung
1. Um eine zeitlich versetzte Errichtung der einzelnen Hälften eines Doppelhauses zu ermöglichen, ist für die Baugebiete, in denen die Errichtung von Doppelhäusern vorgsehen ist, geschlossene Bauweise festzusetzen. Darüber hinaus ist der Hinweis aufzunehmen, dass bei zeitlich versetzter Errichtung der einzelnen Hälften eines Doppelhauses der jeweilige Nachbar die Übernahme der Abstandsfläche auf sein Grundstück erklären muss.
2. Das im Osten des Gebiets geplante Gebäude mit drei Wohnungen wird leicht nach Südwesten verschoben und die Heizzentrale im Nordosten des Plangebietes angeordnet. Somit wird ein größerer Abstand zwischen diesem Gebäude und den westich des Hochstadter Wegs befindlichen bzw. geplanten potentiell störenden Nutzungen (Milchviehstall und Heizzentrale) gewährleistet. Gleichzeitig wird die selbst emittierende Heizzentrale an den östlichsten Rand des Gebiets, der im Bestand am stärksten belastet ist (Lärm und Gerüche), verschoben. Zur Befüllung der Heizzentrale mit Hackschnitzeln muss außerdem nicht weit in das Gebiet hinein gefahren werden. Der Abstand zwischen Kamin der Heizzentrale und nächstgelegenem Wohngbeäude von 17 m muss aus immissionsschutzrechtlichen Gründen eingehalten werden.
IV. Den Stellungnahmen und Anregungen wird gemäß den zu den Abwägungsvorschlägen der Verwaltung gefassten Beschlüssen entsprochen.
V. Die Verwaltung wird beauftragt, die Änderungen in den Bebauungsplan einzuarbeiten und die öffentliche Auslegung sowie die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange durchzuführen.
angenommen: einstimmig
TOP 7 Bauantrag (Antrag-Nr. 2021/277) für die Nutzungsänderung eines Backshops in eine Pizzeria mit Lieferservice auf dem Grundstück Fl.Nr. 57, Gemarkung Starnberg, Maximilianstraße 2c
Sachverhalt
Bei der Stadt Starnberg ging am 29.09.2021 ein Bauantrag für die Umnutzung eines Backshops in eine Pizzeria mit Lieferservice auf dem Grundstück Fl.Nr. 57, Gemarkung Starnberg, Maximilianstraße 2c ein. Dabei wird ein Teilbereich des Erdgeschosses des Gebäudes durch den Einbau einer Küche, einer Theke sowie eines Gastraums in eine Pizzeria umgebaut.
Planungsrechtliche Beurteilung:
Das Vorhaben liegt gemäß § 30 Abs. 1 BauGB im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 8105 VII, Stadtzentrum für ein Teilgebiet zwischen Ludwigstraße, Maximilianstraße und Bahnhofplatz. Der Bebauungsplan setzt für diesen Bereich ein besonderes Wohngebiet fest. In den Erdgeschossen an der Maximilianstraße sind gemäß Festsetzung B2 Nr. 1 des Bebauungsplans ausschließlich Nutzungen nach § 4a Abs. 2 Ziff. 2-5 BauNVO zulässig. Die geplante gastronomische Nutzung ist somit nach § 4a Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zulässig. Die Erschließung ist gesichert.
Gemäß der Satzung über Stellplätze, Garagen und Einfriedungen der Stadt Starnberg ist für die geplante Nutzungsänderung in eine Pizzeria ein Stellplatz erforderlich (Ziffer 6.1). Es wurde ein Stellplatz nachgewiesen.
Beschlussvorschlag
Das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag für die Umnutzung eines Backshops in eine Pizzeria mit Lieferservice auf dem Grundstück Fl.Nr. 57, Gemarkung Starnberg, Maximilianstraße 2c wird erteilt.
angenommen: einstimmig
TOP 8 Bauantrag (Antrag-Nr. 2021/314) für den Neubau einer Garage auf dem Grundstück FlNr. 453/4, Gemarkung Hanfeld, Oberbrunner Str. 3
Sachverhalt
Am 02.11.2021 ging bei der Stadt Starnberg ein Bauantrag für den Neubau einer Garage auf dem Grundstück Fl. Nr. 453/4, Gemarkung Hanfeld, Oberbrunner Straße 3 ein. Es ist die Errichtung einer Garage mit einer Grundfläche von 4,20 m x 7,00 m mit Satteldach geplant. Die Zufahrt zur Garage erfolgt vom Taubenhüller Weg aus. Die Garage wird direkt an die Westseite des bestehenden Wohnge- bäudes angeschlossen. Westlich der geplanten Garage soll außerdem ein seitlicher Stellplatz errichtet werden. Das auf dem Grundstück vorhandene Wohngebäude ist 1998 mit einer Grundfläche von ca. 66 m2, einer Geschossfläche von ca. 132 m2 und einer Wohnung genehmigt worden.
Im Unterschied zum vorhergehenden Bauantrag handelt es sich bei dem antragsgegenständlichen Vorhaben nun um eine Einzelgarage, welche ohne seitlichen Abstand direkt an das bestehende Wohngebäude angebaut wird.
Planungsrechtliche Beurteilung
Das Grundstück liegt in der Splittersiedlung Taubenhüll und ist dem planungsrechtlichen Außenbereich zuzuordnen. Das Bauvorhaben beurteilt sich somit nach § 35 BauGB. Der Flächennutzungsplan stellt den Bereich als Fläche für die Landwirtschaft dar. Nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 ist die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen zulässig:
a) das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b) die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohn- bedürfnisse angemessen und
c) bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird, sofern die Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Gemäß § 35 Abs. 5 BauGB ist das Vorhaben in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendigste Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen. Bei der Errichtung der Garage handelt es sich um eine im Zusammenhang mit dem bestehenden, ge- nehmigten Wohngebäude angemessene Nutzung des Außenbereichsgrundstücks. Die Erschließung ist über den Taubenhüller Weg gesichert. Durch den direkten Anbau der Garage an das Wohngebäude handelt es sich um eine flächensparende, den Außenbereich schonende Planung. Das gemeindliche Einvernehmen kann auf der Grundlage des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB erteilt werden.
Eine Stellungnahme des Abwasserverbands lag zum Zeitpunkt der Erstellung der Beschlussvorlage noch nicht vor, weshalb die gesicherte Erschließung noch nicht abschließend geprüft werden konnte.
Beschlussvorschlag
Das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag für den Neubau einer Garage auf dem Grundstück Fl. Nr. 453/4, Gemarkung Hanfeld, Oberbrunner Straße 3, wird, vorbehaltlich des Nachweises der gesi- cherten Erschließung, nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB erteilt.
angenommen: einstimmig
TOP 9 Fußläufige Verbindung zwischen dem Eichenweg und der Maximilian-von-Dziembowski-Straße;
Sachverhalt
Die Treppe zwischen dem Eichenweg und der Maximilian-von-Dziembowski-Straße ist nicht mehr verkehrssicher und wurde von Seiten des städtischen Betriebshofes gesperrt. Die Meldung erreichte die Stadtverwaltung durch einen Bürger. Die Treppe weist einen erheblichen Sanierungsbedarf auf, sodass von einem Neubau der Treppenanlagen gesprochen werden kann. Die Treppe verfügt über einige Stufen. Vom Eichenweg kommend, verläuft der Weg ab dem Wendehammer vor dem Anwesen Eichenweg 13 als Trampelpfad/nicht befestigter Fußweg zur Maximilian-v.-Dziembowski-Straße. Dort mündet er direkt im Kurvenbereich auf die Ortsstraße (ehem. Staatsstraße). Im Zuge der Maximilian-v.-Dziembowski-Straße zwischen dem Abzweig Alter Berg und der Einmündung An der Linde/Alter Berg (nach/vor der Hol- und Bringzone der Grundschule Söcking) befindet sich kein straßenbegleitender Gehweg.
Nach Maßgabe der einschlägigen Richtlinien und der RASt 06 ("Richtlinie für die Anlage von Straßen") ist bei Treppenabgängen, die auf eine Straße münden eine ausreichende Aufstellfläche zu installieren. Dies dient der Sichtbarkeit und der Kontaktaufnahme des querenden Fußgängers mit den Verkehrsteilnehmern auf der Straße.
Aufgrund des Straßenverlaufs, der örtlichen Gegebenheiten und der Grundstücksverhältnisse ist eine solche Aufstellfläche nicht installierbar.
Unbeachtet einer Aufstellfläche mangelt es für den Fußgänger an einer sicheren Weiterführung der Wegeverbindung. Wie bereits oben ausgeführt, verfügt die Maximilian-v.-Dziembowski-Straße im näheren Umfeld über keinen straßenbegleitenden Gehweg oder einen anderen Ankünpfungspunkt.
Die Fußgänger nutzen den Fahrbahnbereich, der aufgrund der Kurven und der eingeschränkten Sichtbeziehungen bereits mit einer Geschwindigkeitsreduzierung auf 40 km/h versehen wurde.
Mit E-Mail vom 17.10.2021 wurden seitens Herrn Stadtrat Dr. Schüler weitere Fragen zur Sperrung des Fußweges aufgeworfen, die wie folgt zu beantworten sind:
1. Die Sperrung wurde aus Gründen der Verkehrssicherheit veranlasst. Die Treppe ist nicht mehr begehbar.
2. Der Verbindungsweg liegt im Eigentum der Stadt Starnberg.
3. Im Rahmen der Abstimmungen zum weiteren Vorgehen wurde festgestellt, dass der Fußweg als Ortsstraße gewidmet ist. Dies entspricht nicht der Verkehrsbedeutung des Weges und müsste im Rahmen der Bereinigung des Bestandsverzeichnisses abgestuft werden.
4. Die Kosten für eine komplette Sanierung der Treppenanlage einschl. Installierung einer Aufstellfläche und eines Handlaufes belaufen sich auf schätzungsweise 350.000,00 € inkl. Gehweg bis zur Einmündung Alter Berg. Wobei weiterin fraglich ist, ob die Sichtdreiecke auf die Aufstellfläche ausreichend vorhanden sind. Die Maßnahme ist in der Haushalts- und Kapazitätsplanung für das Jahr 2022 nicht berücksichtigt und könnte vorbehaltlich der Ressourcenplanung in Zusammenhang mit der Straßenplanung zum Alten Berg (Beschluss Ausschuss für Umwelt, Energie und Mobilität – Planung Querungsmöglichkeit Söckinger Straße/Alter Berg) mit einbezogen werden.
5. Die Räum- und Streupflicht obliegt in der Widmung als Ortsstraße der Stadt Starnberg. Aufgrund der beschränkten Leistungsfähigkeit des städtischen Betriesbhofes und der Gewichtung bzw. Bedeutung des nicht befestigten Fußweges lag die Priorität des Winterdienstes im unteren Bereich.
6. Seitens der Anliegerschaft wurde lediglich auf den Sanierungsbedarf hingewiesen. Seit der Sperrung des Weges kamen keine Rückmeldungen oder fanden Kontaktaufnahmen mit der Stadtverwaltung statt. Bei einer Sperrung des Weges verläuft die fußläufige Verbindung für die Anlieger des Eichenweges über die Ortsstraße An der Bohle und Alter Berg in Richtung Söcking oder Stadtmitte. Analog zur Verbindung mit dem Fahrzeug.
7. Die Wiederöffnung des Weges ist ausschließlich unter Berücksichtigung der Entscheidung des Gremiums, sowie der Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen und einer Sanierungsmaßnahme möglich. Aus Verkehrssicherungsgründen und den Aspekten der anerkannten Richtlinien ist eine Sanierung der Treppe nur unter Berücksichtigung einer Aufstellfläche und einer geeigneten fußläufigen Weiterführung möglich.
Die Verwaltung schlägt die Sperrung und den Rückbau des Fußweges vor. Eine Wiedereröffnung einer Fußwegeverbindung in diesem Bereich ist im Rahmen zukünftiger Straßenbaumaßnahmen im Zuge der ehem. Staatsstraße zu prüfen.
Dei Debatte:
Herr Dr. Schüler (UWG): Er stellt folgende Frage: Wie verträgt sich die quasi faktische Sperrung des gesamten Verbindungsweges mit dem seines Wissens eingetragenen Wegerecht für die Anwohner? Besteht für die Stadt Starnberg als Eigentümer nicht eine Art Pflicht, dieses Wegerecht ggf. unter dem Hinweis „Auf eigene Gefahr“ aufrechtzuerhalten? Und wird mit einem “Rückbau” nicht diese Verbindung realistisch betrachtet dauerhaft aufgehoben? Er beantragt, den Rückbau aus dem Beschlussvorschlag zu streichen.
Frau Pfister (BMS): Was weg ist, kommt selten wieder. Sie ist auch gegen den einen Rückbau. Und eine Wiedereröffnung sollte "angestrebt” statt “geprüft” werden.
Herr Jägerhuber (CSU): Wer diese Verbindung kennt, kennt den Charme des Weges. Mit der “Verlängerung” über die Stuckstraße ist das eine gute Wegeverbindung in die Stadt, auch wenn sie aktuell nicht verkehrssicher ist. Wir wollen doch langfristig gute Wege für die Fußgänger. Auch für die Landesgartenschau könnte diese Beziehung wieder attraktiv werden.
Herr Fielder (FDP): Was kostet der Rückbau?
Herr Weinl: ca. 5.000 EUR bis 6.000 EUR.
Antrag Herr Schüler: kein Rückbau
angenommen: einstimmig
Antrag Frau Pfister: Wiedereröffnung anstreben statt prüfen
angenommen: 9:1
Beschlussvorschlag
1. Der Bauausschuss nimmt den Sachstand zur Kenntnis.
2. Der Bauausschuss beschliesst die Sperrung und Rückbaus des Fußweges zwischen dem Eichenweg und der Maximilian-von-Dziembowski-Straße. Eine Wiedereröffnung einer Fußwegeverbindung in diesem Bereich ist im Rahmen zukünftiger Straßenbaumaßnahmen im Zuge der ehem. Staatsstraße anzustreben zu prüfen
3. Die Verwaltung wird beauftragt, die Widmung des Stichs des Eichenwegs an die tatsächliche Verkehrsbedeutung anzupassen und dem Ausschuss wieder vorzulegen.
angenommen: einstimmig
TOP 10 Antrag Stadtratsfraktion Bündnis Mitte Starnberg (BMS); Wiederherstellung der Straßen- und Wegeflächen nach Bauarbeiten/Aufgrabungen
Sachverhalt
Durch die Stadtratsfraktion Bündnis Mitte Starnberg (BMS) wurde der Antrag auf lückenfreie Wiederherstellung der Straßen- und Wegeflächen nach Beendigung der Aufgrabungen in den Gehwegen gestellt.
Im Bestand verfügt die Stadt Starnberg vornehmlich über Gehwege in Asphaltbauweise. Lediglich in den sanierten Bereichen werden teilweise Münchener Gehwegplatten verlegt. Hierzu wurde im Rahmen des Sanierungsgebietes Innenstadt eine Abgrenzung der Oberflächenbeschaffenheit vorgenommen. Der innere Stadtkern wird in Granitsteinpflaster ausgestaltet (Maximilianstraße, Kaiser-Wilhelm-Straße, Wittelsbacher Straße und Hanfelder Straße bis zur Metzgerei Scholler). Im weiteren Verlauf an den Hauptverkehrsachsen in Münchener Gehwegplatten und ansonsten in Asphaltbauweise. Dies wurde bereits im Zuge der Rheinlandstraße, äußeren Leutstettener Straße oder Petersbrunner Straße umgesetzt. Die Straßenflächen sind ausschließlich in Asphaltbauweise hergestellt.
Unbeachtlich dessen, verfügt der Bestand hauptsächlich über Asphaltbauweise, die durch die sogenannten Spartenträger im Rahmen von Leitungsverlegungen oder -sanierungen aufgebrochen werden. Der Aufbruch der Gehwege bzw. Straßenflächen erfolgt durch die Spartenträger nicht in der vollständigen Breite, sondern in einer für sie ausreichenden Abmessung. Durchschnittlich weisen die Aufgrabungen im Gehweg eine Breite von 30-50 cm und im Straßenbereich von 50-70 cm auf. Die Wiederherstellung der Flächen in der aufgebrochenen Breite erfolgt nach technisch einschlägigen Maßstäben.
Die Stadt Starnberg hat rechtlich eine 3- bzw. 5-jährige Gewährleistungsfrist für Schäden an den Aufgrabungen gegenüber den Spartenträgern. Diese wurde beispielsweise gegenüber den Verlegemaßnahmen im Kreuzungsbereich Hanfelder Straße/Oßwaldstraße in Anspruch genommen. Die Setzungen wurden durch den Spartenträger Mitte 2021 ausgebessert.
Durch die Einführung der sogenannten Sondernutzungsgenehmigungen zum 01.01.2021 kann die Stadt Starnberg erstmals konkret und eindeutig die Aufgrabungen den jeweiligen Spartenträgern zuordnen und fängt mit einem Überwachungsmonitoring an. Die Überwachung der Aufgrabungen in technischer Hinsicht obliegt dem Straßenkontrolleur, der beim städtischen Betriebshof angegliedert ist.
Aus rechtlicher Sicht kann den Spartenträgern die Aufgrabung und Wiederherstellung der Fläche für die gesamte Gehweg- oder Straßenbreite nicht auferlegt werden. Die jeweilige restliche Breite müsste durch die Stadt Starnberg erfolgen.
Eine Umsetzung der Wiederherstellung bzw. Herstellung des Gehweges oder Straßenfläche in der gesamten Breite hätte die Folge, dass die Stadt Starnberg mit jedem Tiefbauunternehmen im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zur Aufgrabung eine vertragliche Regelung treffen müsste, sodass die jeweilige Unterhaltsfirma hier auch für die Stadt Starnberg tätig wird. Eine Ausführung durch die Spartentiefbaufirma und die städtische Unterhaltsfirma oder den städtischen Betriebshof in gemeinsamer Ausführung ist technisch nicht umsetzbar. Eine solche Regelung hat erheblichen Personalaufwand im Hinblick auf die vertragliche Regelung, die technische Abstimmung und die kostenmäßige Abrechnung zur Folge. Mit der aktuellen Personaldichte ist dieser Aufwand nicht abdeckbar.
Unbeachtlich dessen, ist die vertragliche Preisgestaltung nach Rücksprache mit der Vergabestelle nicht vergaberechtskonform. Die Ausführungen durch eine dritte Tiefbaufirma (Spartenträger) wurden keinem öffentlichen Wettbewerb zugeführt und verstoßen damit gegen geltendes Vergaberecht. Dies wäre bei der Ausführung durch den städtischen Betriebshof oder der Unterhaltsfirma nicht der Fall.
Das Sachgebiet 32 Straßen- und Landschaftsbau sieht eine solche Umsetzung als nicht für zielführend an. Die Organisation der Herstellung des Gehweges oder der Straße auf der gesamten Breite unter Berücksichtigung von Vergaberecht und technischen Bestimmungen hätte folgende Vorgehensweise zur Folge, die jedoch nicht umsetzbar ist:
im Rahmen des Genehmigungsbescheides ist der Spartenträger bzw. die entsprechende Tiefbaufirma von der Wiederherstellung freizustellen; die Baugrube wird bis zur Asphaltunterkante verfüllt
mit Verfüllung der Grube bis zur Asphaltunterkante geht die Verkehrssicherungspflicht der Grube/Baustelle auf die Stadt Starnberg über
das Sachgebiet 32 Straßen- und Landschaftsbau müsste in Zusammenarbeit mit dem städtischen Betriebshof oder der Unterhaltsfirma die Asphaltierung zeitlich takten
die Stadt Starnberg hat die städtische Unterhaltsfirma und die Tiefbaufirma des Spartenträgers von der Gewährleistung freizustellen; ein möglicher Schaden ist nicht mehr eindeutig der jeweiligen Ausführung zu zuordnen; mögliche Schäden gehen nicht nach 3 bzw. 5 Jahren zu Lasten der Stadt Starnberg, sondern mit Abnahme der jeweiligen Teilmaßnahme der Tiefbaufirmen
Die Kostenübernahme der Asphaltbauarbeiten, die durch den städtischen Betriebshof oder die Unterhaltsfirma erfolgen, müssten seitens des Spartenträgers anerkannt werden; eine rechtliche Verpflichtung hierzu kann nicht in der städtischen Verordnung oder auf der Verordnung aufbauenden Sondernutzungsgenehmigungen verankert werden; ob hier eine Zustimmung erfolgt, kann nicht abgeschätzt werden. Die Ermittlung von Kosten für die Asphaltierungen durch den städtischen Betriebshof oder die Unterhaltsfirma ist nicht kalkulierbar.
Die Debatte:
Frau Pfister (BMS): Sie würde sich gerne vor der Beratung mit dem Sachbearbeiter austauschen. Eine Kooperation mit den Spartenträger ist ihrer Meinung nach möglich. Sie möchte gerne die Zurückstellung beantragen.
Vertagung: angenommen
TOP 11 B2-Tunnel Starnberg; Realisierung zur Gestaltung der Tunnelportale, des Betriebsgebäudes, der Notausstiege und des Lüftungskamins, Hier: Bekanntmachung des Wettbewerbsergebnisses
Sachverhalt
Die oberirdischen Bauwerke des B2-Tunnels - die Tunnelportale, das Betriebsgebäude, die Notausstiege und der Lüftungskamin – werden auf das Stadt- und Landschaftsbild der Stadt Starnberg Einfluss nehmen. Die
Entwicklung geeigneter Gestaltungsweisen ist daher ein wichtiger Schritt des Bauprojekts, da hierdurch die Einbindung in die Umgebung gefördert werden kann.
Seitens des Staatlichen Bauamts wurde aus diesem Grund am 28.04.2021 ein EU-weiter Realisierungswettbewerb auf Grundlage eines durch den Stadtrat gebilligten Auslobungstextes bekanntgegeben.
In einer nichtöffentlichen Preisgerichtssitzung am 26.10.2021 wurde auf Grundlage der eingereichten Beiträge der Wettbewerb entschieden. Das Ergebnis soll nun dem Bauauschusses in seiner Sitzung am 25.11.2021 öffentlich vorgestellt werden.
Herr Weinl stellt die Ergebnisse kurz vor. Es gab recht strenge bauliche Vorgaben. Es gab bei 6 Kandidaten drei Preisträger. Es gab zwei 2. Preise und einen 3. Preis. Teillösungen der einzelnen Preisträger könnten gemäß der technischen Vorgaben nicht umgesetzt werden, so dass es deshalb auch keinen 1. Preis gab. Kein Bewerber hat die Jury vollständig überzeugt.
(Anm. d. Verf.: Es werden keine großen Grafiken gezeigt, so dass es schwer ist, die Vorstellung hier im Blog zu visualisieren. Und solange die Verhandlungen mit den von der Jury ausgewählten Gewinnern nicht abgeschlossen sind, darf sicher auch noch nichts Visuelles veröffentlicht werden. Das ist durchaus sinnvoll, um keine falschen Erwartungen zu wecken.)
Die Debatte:
Herr Dr. Schüler (UWG): Es gibt drei Preisträger, aber die Jury hat sich nur für die Teillösungen von zwei Preisträgern entschieden. Ist das korrekt? Und er fragt, wie lange die bisherigen Lösungen der Preisträger noch “geheim” sind.
Herr Weinl: Ja, aber alle Gewinner bekommen die Chance, ihre Entwürfe anzupassen. Es wird vom Bauamt morgen eine Pressemeldung geben.
Herr Fiedler (FDP): Er fragt “frech”, ob mal die Lösungen auch mischen kann?
Herr Weinl: Die Grenzen setzt das Urheberrecht. Wahrscheinlich wird ein Preisträger aufgefordert, seine Planungen entsprechend anzupassen.
Beschlussvorschlag
Der Bauausschuss nimmt das Wettbewerbsergebnis zur Kenntnis.
angenommen: einstimmig
TOP 12 Bekanntgaben, Sonstiges
Herr Janik: Er beantwortet einige zuvor gestellten Fragen. Welche Mobilfunkmasten in Söcking schon aktiv sind, ist nicht bekannt. Die Wasserrutsche ist TÜV-geprüft. Beim Dach des Seebads gab es einen Wasseraustritt.
(M)ein Fazit:
Jetzt hoffen wir mal alle, dass über den zügig durchzuführenden Konzeptwettbewerb möglichst schnell der Bayerischer Hof zu neuem Glanz kommt. Den wünschen wir uns alle.
Und der “geweckte Hund” am Eichenweg konnte soweit wie möglich wieder “gezähmt” werden.
Leider war die Vorstellung der Ergebnisse des Architektenwettbewerbs für das Blog wenig plakativ. Da ist auf die Pressemitteilung des Staatlichen Bauamts noch zu warten.
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Nachträglicher Einbau von Aufzügen in Bestandsgebäuden - Harald Herz - Unit Modernization Offering and Sales Development Manager #178
Du hast eine Immobilie und möchtest nachträglich einen Aufzug einbauen lassen? Dann hat mein Interviewgast Harald Herz von der Firma Kone Schweiz AG die richtigen Tipps für dich!
Du erfährst unter anderem…
Welche Bestandsgebäude sich gut für einen Einbau eignen
Wie du vorgehen solltest und was es zu beachten gibt
Was der größte Mehrwert von einem nachträglichen Einbau ist
Welche Möglichkeiten du hast, den Aufzug zu platzieren
Ob eine Schachtgrube zwingend notwendig ist
Welche Normen du beachten musst
Welchen Einfluss ein Aufzug auf die Lärmbelästigung hat
Weitere Infos zu meinem Interviewgast und seiner Arbeit findest du auf der Homepage.
Weitere Podcastfolgen und Blogartikel findest du unter: www.marcofehr.ch
Qualität und Innovation beim Bau -> jetzt mehr erfahren
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