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giancarlonicoli · 4 years

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22 apr 2020 13:12

I RAS DELLE RSA - DITE A SAVIANO DI PRENDERE APPUNTI SU CHI COMANDA LA SANITÀ LOMBARDA: DE BENEDETTI, ANGELUCCI, BLASONI (ACCUSATO DI TRUFFA AGGRAVATA). UN BUSINESS CHE FINO AL DISASTRO CORONAVIRUS ERA POCO RISCHIOSO E ASSAI REDDITIZIO, TANTO DA PORTARE IN ITALIA ANCHE I BIG QUOTATI DALLA FRANCIA

Nicola Borzi per il “Fatto quotidiano”

Gli esperti la chiamano "economia d' argento", perifrasi consolatoria che indica il business costruito sugli anziani. L' Italia, che nel 2017 era il secondo Paese più âgée del mondo dopo il Giappone con il 29,4% della popolazione oltre i 60 anni, 17,43 milioni di persone, nel 2050 ne avrà 22,2 milioni, il 40,3%. Secondo una ricerca di Pio De Gregorio di Ubi Banca, nel 2035 gli anziani non autosufficienti in Italia saranno circa 560mila e la domanda di posti letto nelle Residenze sanitarie assistenziali (Rsa) crescerà tra le 206mila e le 341mila unità che richiederanno un investimento tra 14,4 e 23,8 miliardi.

Il settore fa gola perché le Rsa sono un investimento "assicurato" e assai redditizio. Ecco perché, anche se a oggi valgono solo un quinto dell' offerta complessiva, i gruppi privati stanno investendo grandi somme sia per creare nuove strutture che per acquistare concorrenti: i principali player sono Kos del gruppo Cir (De Benedetti), Tosinvest (Angelucci), Sereni Orizzonti della famiglia friulana Blasoni, ma dalla Francia sono già arrivati i giganti quotati Korian e Orpea.

Da circa 15 anni l' Europa e il Canada hanno seguito gli Usa nella privatizzazione delle case per anziani.

I governi hanno incoraggiato gli operatori privati attraverso i meccanismi di accreditamento. In Italia a fine 2017 nelle Rsa e Rsd (residenze per disabili) operavano 1.271 imprese, 702 delle quali private e profit, ma i quattro quinti del settore sono gestiti da istituzioni pubbliche e Onlus. L' offerta dei privati profit però è in costante crescita, trainata da rette mensili medie molto più alte di quelle del non profit poiché contengono la quota alberghiera.

La retta sanitaria a copertura pubblica, che "pesa" tra il 30 e il 50% della retta totale, varia a livello regionale e vale dai 29 ai 64 euro al giorno.

Tra gli operatori italiani delle Rsa svetta Kos del gruppo Cir con il marchio "Anni Azzurri". Gestisce 77 strutture in 10 regioni italiane, in Gran Bretagna e in India per oltre 7.300 posti letto: 48 Rsa, 12 centri di riabilitazione, 11 comunità terapeutiche psichiatriche, quattro cliniche psichiatriche, due ospedali, 24 sedi centri diagnostici e terapeutici, 23 centri ambulatoriali. Kos dà lavoro a oltre 6.400 persone, fattura 550 milioni e ha acquisito da poco la tedesca Charleston (48 Rsa, 4.200 posti, 3.800 dipendenti).

I dati della Tosinvest della famiglia Angelucci, che conta alcune decine di Rsa col marchio San Raffaele, non sono noti a livello consolidato perché schermati dietro una holding lussemburghesi. Sereni Orizzonti (il cui fondatore Massimo Blasoni, arrestato a ottobre e tornato libero a gennaio, è accusato di truffa aggravata al Ssn proprio un' inchiesta sulle Rsa) tra Italia, Germania e Spagna ha 80 strutture con 5.600 posti letto e fattura 200 milioni (+150% in quattro anni), sta realizzando una ventina di nuove Rsa per 2.400 posti in cinque regioni con un investimento di 180 milioni e punta 30 milioni per acquisizioni in Ue.

Tra gli operatori esteri, dopo la fusione dell' agosto 2016 con la Aetas del gruppo Definancements, oggi il gruppo francese Korian in Italia conta 44 Rsa con circa 4.800 posti letto, otto centri diurni, 110 appartamenti per anziani con 200 posti letto, 12 case di cura riabilitative per 1.200 posti letto, tre servizi post acuzie, 19 centri ambulatoriali e diagnostici, tre comunità psichiatriche (65 posti), tre centri residenziali per disabili (200 posti) e due hospice. Il gruppo nel 2019 nel mondo aveva oltre 82.600 posti letto in 600 strutture, ricavi per 3,6 miliardi (+8,3% annuo), un utile netto di 136 milioni (+10,4%), con 353 milioni investiti nell' acquisto di 20 strutture e un portafoglio immobiliare di oltre 2 miliardi.

Grazie alle acquisizioni, in Italia i suoi ricavi sono cresciuti del 9,3% e i clienti sono aumentati del 150% in tre anni. L' altro gigante è la francese Orpea , primo operatore mondiale con 96.577 posti letto autorizzati in 950 strutture di 14 Paesi tra Europa, Cina e Brasile. In Italia possiede 18 strutture, 1.980 posti letto e 1.422 collaboratori tra Rsa e cliniche di riabilitazione in Piemonte, Lombardia, Liguria, Veneto e Sardegna. A livello consolidato nel 2019 ha realizzato un fatturato di 3,74 miliardi (+9,4%) e un utile netto di 245,9 milioni (+11,6%). Ha da poco acquisito le olandesi September e Allerzorg e la tedesca Axion con un portafoglio immobiliare da oltre 6 miliardi.

Proprio gli immobili delle Rsa, grazie agli affitti garantiti da rette sostenute dal settore pubblico, ingolosiscono la finanza che dal 2006 vi ha investito un miliardo. In Italia una ventina di Sgr e Sicaf hanno in portafoglio strutture sanitarie, tra cui 50 Rsa per circa 5.600 posti letto inserite in 21 fondi immobiliari. Secondo Il Sole 24 Ore a comprare c' è la Zaffiro del gruppo Mittel che ha preso sei immobili di Rsa già operative e punta ad acquisti per 120 milioni nei prossimi anni.

Il Fondo innovazione salute di Cattolica Assicurazioni , gestito da Savills Investment Management, punta a comprare 10 Rsa per 800 posti letto investendo 150 milioni. Ream Sgr (fondi Geras) sta facendo acquisizioni e ha 1.300 posti letto di Rsa in portafoglio. Il motivo è semplice: l' affitto di immobili alle Rsa genera rendimenti medi lordi annuali tra il 6 e il 7,5% l' anno.

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soloaffitti · 4 years

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Solo Affitti Acconto Imu, solo il 20% dei Comuni proroga la prima rata.

Tutti i Comuni che hanno slittato la scadenza dell’acconto Imu.

Solo 21 su 102 Comuni capoluogo di provincia hanno accettato di prorogare i termini per il versamento dell’acconto Imu 2020, un’agevolazione attesa dai contribuenti colpiti, in molti casi, anche a livello economico e lavorativo dall’attuale situazione dovuta al Coronavirus. Ecco la lista emersa dall’analisi di Solo Affitti.

Pubblicato da annunci Solo Affitti annunci

#solo affitti privati #solo affitti milano #solo affitti vacanze #case in affitto da privati #affitto

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habitaccao-blog · 5 years

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Manifesto: AbitAzione! Siamo casa, quartiere, città!

Perché vogliono espellerci dalle case e dai quartieri in cui abitiamo, perché ci escludono dalla città: AbitAzione!

Prendiamo posizione per dire che non accettiamo la logica della città-profitto, la cittá-vetrina e la casa come investimento. Questa è la logica degli investitori speculativi, che cercano di convincerci che il profitto è più importante della nostra vita, e dei governanti, che sono ostaggi di interessi privati, e ci dicono che non ci sono alternative. Le città vengono costruite per i ricchi mentre migliaia di persone sono costrette ad abbandonare le loro case, le loro strade, i loro mezzi di sussistenza e le loro reti affettive. Alziamo la voce per dire che non possono essere le loro leggi, le leggi del mercato, a dirci come e dove possiamo vivere. Vogliamo case che possano essere utilizzate per vivere, quartieri dove possiamo costruire le nostre vite e città decise da coloro che vivono in esse. Vogliono buttarci fuori. Abbiamo resistito e siamo rimasti! Ci opponiamo a loro e decidiamo collettivamente il nostro futuro.

A settembre siamo scesi in strada, abbiamo occupato lo spazio pubblico, costruito reti di solidarietà e creato movimento. Vogliamo vivere nei nostri quartieri: chiediamo la fine degli sfratti e ci uniamo per una città più giusta. Sfidiamo il sistema capitalista, che distrugge il nostro pianeta e ci spinge fuori dagli spazi in cui abitiamo. Le nostre vite sono più importanti del profitto.

SIAMO CASA, QUARTIERE, CITTÀ!

Vogliamo:

1. La fine degli sfratti e demolizioni senza alternative

Ci sono sfratti perché il contratto di locazione non è stato rinnovato, ci sono sfratti perché i governanti hanno deciso di demolire le nostre case, ci sono sfratti perché non possiamo permetterci di pagare un affitto così alto, ci sono sfratti perché non possiamo pagare la casa alla banca ... E non ci sono alternative. Vogliamo porre fine a questa violenza. Chiediamo che non ci sia più sfratto senza un'alternativa abitativa decente.

2. La regolamentazione degli affitti

Gli affitti non hanno prezzo e i salari sono minimi. Vogliamo valori massimi di affitto e proponiamo di indicizzare il valore dell'affitto sul salario minimo nazionale. Se abbiamo un salario minimo, perché non un affitto massimo?

3. Più alloggi pubblici di qualità

I paesi europei che si difendono meglio dalle crisi immobiliari hanno il maggior numero di alloggi pubblici. Esempi sono i Paesi Bassi, dove il 34% delle abitazioni è sociale, l'Austria con il 26% e la Francia con il 19%. In Portogallo abbiamo meno del 3%. Vogliamo politiche abitative che riducano le disuguaglianze sociali e impediscano la segregazione etnico-razziale. Sappiamo che è possibile avere alloggi pubblici in maggiore quantitá e migliore per tutti.

4. Usufruire dello spazio pubblico e degli spazi sociali

Ci sono piazze, piazzette e marciapiedi abbandonati e molti dati in concessioni a privati. Gli spazi sociali, come le associazioni e le collettività, vengono sfrattati per far posto a hotel e residenze di lusso. Il commercio locale sta scomparendo. Abbiamo il diritto di godere dello spazio pubblico e abbiamo bisogno di spazi di incontro sociale in cui possiamo vivere, costruire e discutere la nostra vita collettiva. Vogliamo uno spazio pubblico veramente pubblico, attento e non mercificato, e la fine dello sfratto degli spazi collettivi e del piccolo commercio.

5. Un cambiamento radicale nel modello di governo e sviluppo delle città

Le città sono state progettate e costruite a scopo di lucro e non per le persone che ci vivono. Rivendichiamo la città! Proponiamo l'effettiva riduzione del numero di appartamenti turistici, l'espropriazione di mostri immobiliari come Apollo e la fine dei visti Gold e le agevolazioni fiscali per gli speculatori e il lusso. Basta case vuote senza motivo! Le nostre città non sono in vendita!

Questo è un appello.

Siamo persone e collettivi che lottano per rivendicare il diritto agli spazi in cui viviamo e chiamiamo tutti all’azione, partecipazione, protesta. Ciò che accade non è inevitabile, è il risultato di politiche promosse dai pochi che ne hanno molto.

Siamo più di loro. Dobbiamo riunirci per rivendicare il diritto agli spazi in cui abitiamo, per decidere insieme sulla città che vogliamo. Possiamo e dobbiamo sognare altri modelli di città.

Per la fine della speculazione, gentrificazione, turistificazione, demolizione ed espulsione. Per una città di tutti: AbitAzione!

#festivalhabitaccao2019

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case-formia-affitto-vendita · 4 years

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Affittoprotetto Cerca Case da Privati da Proporre in Affitto o Vendita a Formia

Affittoprotetto Agenzia Immobiliare è alla continua ricerca di Case da Privati che vogliono Vendere o Affittare a Formia.

Affittoprotetto pubblica ogni giorno tanti annunci immobiliari di case in Affitto e Vendita e può assicurare ai proprietari la massima visibilità degli immobili sui principali portali immobiliari (Immobiliare.it, Idealista.it, Casa.it, Subito.it, Facebook.com)

Proponi anche tu…

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agnestiggs · 6 years

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Investimenti Immobiliari: Psicologia e marketing per comprare e vendere casa

(Come ho venduto casa in 2 settimane a 30.000 Euro in più della media e come ho comprato casa al 30% in meno del suo valore)

Qualche mese fa ero nel bel mezzo di una crisi totale: dovevo vendere casa e comprarne un’altra. Dopo anni di business di ogni tipo, anche investimenti immobiliari mi son trovato di fronte a un problema enorme, quello di vendere la propria casa e di sceglierne un’altra in cui abitare. E dove sarebbe il problema? Te lo dirò subito, in questa che sarà una mega guida completa di psicomarketing per gli investimenti immobiliari.

Cominciamo col rispondere subito alla domanda principale: quali sono i problemi di comprare e vendere casa? Eccoli:

Comprare casa: I problemi più comuni

Oddio, quando è meglio comprare? In che stagione? Non è che se aspetto il mercato scende e faccio un affare migliore?

Dove la compro la casa, in che zona?

È meglio spendere di più per una casa già a posto o di meno per una casa da mettere a posto?

La voglio già arredata o no?

Quanti soldi posso spendere rispetto al mio budget totale?

Compro da privato o da agenzia?

Come faccio a sapere se funziona tutto nella casa che voglio comprare?

Come saranno i miei vicini e come mi troverò in quel quartiere?

Riuscirò a trovare un buon affare?

Vendere casa: i problemi più comuni

Vendo tramite agenzia o faccio da solo?

Come seleziono gli acquirenti e come capisco se vogliono davvero comprare o vogliono solo farmi perdere tempo?

Come faccio vedere la casa e quando?

Devo sistemare la casa o lasciarla così? Devo lasciarla vuota o arredata?

A quanto la metto sul mercato? Sparo un prezzo altissimo o mi tengo un po’ più basso degli annunci simili?

Come faccio a spiegare tutti i punti di forza della mia casa? E come faccio a passare in secondo piano i punti deboli?

Queste sono solo alcune delle domande che ti potrebbero passare per la testolina quando decidi di vendere o comprare casa, che sia per motivi personali o per un investimento immobiliare. La compravendita di un immobile è un affare serio: si tratta di un bene, che come dice il nome stesso, non è mobile, ma fermo, teutonico, con due “palle così”.

Una casa, un appartamento, un ufficio o un negozio, sono tutti investimenti immobiliari stabili e duraturi, per i quali si spendono cifre molto importanti e che in molti casi possono far finire le persone sul lastrico… oppure farle arricchire notevolmente.

Il mercato immobiliare è un mercato molto particolare. I valori delle case dipendono da moltissimi motivi e possono essere volatili come pochi. Dopo l’ultima crisi economica americana, che ha infettato tutti i mercati del mondo, abbiamo assistito a fenomeni al limite dell’assurdo. Ricordo che da un giorno all’altro alcune banche avevano messo in vendita case nuove di zecca in Florida per soli 14.000 dollari. Le stesse che, fino al giorno prima potevano valere anche 10 volte di più.

O, al contrario, il 2012 per il mercato immobiliare di Londra è stato come una mazza ferrata dritta nel bel mezzo degli occhi. Affitti, già cari, saliti alle stelle e ruderi in zone periferiche venduti a un paio di milioni di Sterline grazie alle Olimpiadi. Alla faccia! Alle volte gli andamenti del mercato sono prevedibili, come nel caso di Londra, ma altre no.

La recente crisi dei migranti ha scombussolato per vie indirette anche il mercato immobiliare di alcune zone di confine della cara vecchia Europa. È questo il caso di alcune isole greche, come ad esempio Lesbo, porto di arrivo di svariate migliaia di migranti negli ultimi due o tre anni.

Cos’è successo da quelle parti? In una cittadina come Mytilene, dove l’offerta di immobili era molto alta a causa della diminuzione della popolazione e delle nuove costruzioni, gli affitti sono più che raddoppiati, mentre i prezzi medi per la compravendita sono calati drasticamente. Perché mai?

Il flusso dei migranti che passavano per l’isola ha creato un boom di domanda di affitti a breve o medio termine: di colpo migliaia di giornalisti, volontari, poliziotti e altri professionisti europei hanno deciso di trasferirsi nella cittadina. Si tratta quasi sempre di persone benestanti, abituate alle comodità e agli spazi delle grandi città del Nord.

Sull’isola ci sarebbero migliaia di vecchi appartamentini minuscoli e scomodi in casette bellissime, ma molto vecchie, con infissi obsoleti, senza gas e con arredamenti demodé. Nessuno di questi è stato messo in affitto, ma il mercato immobiliare ha approfittato della situazione di necessità per spingere la gente ad affittare solo gli appartamenti migliori, che non sono moltissimi. Questo ha fatto alzare gli affitti alle stelle e, sulla scia di questo fenomeno, anche gli hotel e gli “Airbnb” si sono adeguati, proponendo camere a prezzi assurdi in queste zone.

D’altra parte, le compravendite sono calate ulteriormente, vuoi perché il crollo del turismo causato dagli sbarchi dei migranti ha scoraggiato molti stranieri, vuoi perché i rapporti con la vicina Turchia sono sempre più difficili.

Questo per dire cosa? Che il mercato è “immobile qual piuma al vento?” Che il segreto per un buon investimento immobiliare è racchiuso in una sfera di cristallo o nei tarocchi di qualche zingara?

No, no e no! Questo era solo un esempio per farti capire quanto conti la psicologia nella vendita immobiliare. Se nel marketing in generale la psicologia è fondamentale, negli investimenti immobiliari lo è ancora di più. E adesso ti spiego perché.

Ma prima voglio che rispondi a una mia domanda: secondo te, come si può valutare il prezzo di un immobile da mettere in vendita per ottenere un valore affidabile?

Confrontando i prezzi degli annunci immobiliari simili su internet;

Chiedendo una valutazione a un’agenzia immobiliare;

Chiedendo una valutazione a un geometra, architetto o costruttore;

Vorrei risponderti, ma prima giurami che non hai risposto 1)!

Perché?

Il ragionamento più diffuso tra i privati che mettono in vendita un immobile, al momento di decidere il prezzo è questo: “beh, guardo a quanto lo mettono gli altri”, poi cercano di fare un aggiustamento e a seconda delle personalità vien fuori che:

Il tipo burbero e sicuro di sé dice: “Pota, io la mia casa la vendo a 50 mila in più, ne, che la mia è”

Quello dimesso e timido pensa: “Se gli altri la mettono a 10, allora è meglio che io la metta a 7, così ho più possibilità di venderla”

Nessuno dei due, con tutta probabilità, venderà la sua casa al prezzo desiderato e comunque non entro tempi brevi. Confrontare gli annunci su Subito.it o su un altro sito non serve a molto. Alla fine dell’articolo ti darò la risposta giusta e tutte le spiegazioni del caso. Ma adesso andiamo al succo del discorso.

Sotto al titolo di questo articolo hai letto bene: “Come ho venduto casa in 2 settimane a 30.000 Euro in più della media e come ho comprato casa al 30% in meno del suo valore”. Non è solo una frase per attirare la tua attenzione, ma la pura verità e ti spiegherò come fare lo stesso in dettaglio. Cominciamo dalla vendita.

Come vendere casa da privato e non: Tutte le strategie avanzate

È tutta una questione di psicologia. Non si scappa. È proprio per questo che mi son trovato in crisi nel vendere casa mia. Non stavo vendendo un oggetto a caso, ma il luogo dove ho vissuto per anni, il mio nido d’amore, il mio rifugio e il luogo di mille avventure (la puoi vedere anche in alcuni miei video su YouTube). È tutta psicologia!

Per vendere casa non devi far altro che far sentire l’acquirente a casa propria. Che vuol dire? Sì, sì, proprio così: devi fare in modo che il futuro compratore si senta a casa propria. E come si fa, se la casa non è sua?

Devi alterare la sua percezione. È tutta una questione di percezione, sì, ma non pensare a cose come “gli metto una goccia di LSD nel caffè”. Potrebbe vedere un drago al posto della tua tazza del cesso e scappare a gambe levate piantandoti in asso.

Se ben ricordi, all’inizio dell’articolo ti ho elencato i problemi più comuni di quando ci si ritrova a comprare o vendere casa. Bene, entriamo nel dettaglio dei problemi che riguardano la percezione del tuo probabile acquirente.

Quando una persona vuole comprare casa, nella maggior parte dei casi non è un esperto, non è un investitore di professione, non è un agente immobiliare. Si tratta quasi sempre di persone comuni che si affacciano a questo mondo, quello dell’investimento immobiliare, per la prima volta, e forse per l’unica in tutta la loro vita.

Cosa conta nella percezione del futuro acquirente?

Paura. Sì, gli acquirenti sono felici e sorridenti alle volte, molto disponibili, ma se sono davvero decisi a comprare casa, se la fanno sotto. Chi più, chi meno. Stanno per fare uno dei più grandi acquisti della loro vita, stanno per spendere cifre astronomiche e probabilmente stanno per sobbarcarsi un mutuo per 20 o 30 anni per la scelta che stanno per fare. Hanno paura, hanno il terrore di fare la scelta sbagliata. Alcuni possono anche reagire d’impulso e comprare a caso, ma sono pochi e sono la manna dal cielo per ogni agente immobiliare.

Diffidenza. Deriva direttamente dalla paura e ha a che fare con la naturale diffidenza del compratore e dell’essere umano in generale di fronte alle scelte. Siamo tutti diffidenti – e facciamo bene! Perché il nostro cervello, di fronte alle scelte importanti, non ragiona con perfetto rigore logico, ma si affida moltissimo alle emozioni. Così, un venditore particolarmente abile, o una venditrice particolarmente scollata, potrebbero farci fare delle grandi “cappelle”!

Chi vuole comprare casa non sta comprando quattro mura e un tetto, ma la sua dimora, il posto dove farà le puzzette in pace, senza che nessuno lo giudichi, il posto dove si ubriacherà con gli amici e si farà le più grandi sco… rribande degli anni futuri. Comprare casa per una persona significa comprare il contesto della sua vita futura. (tatuati questa frase sul petto!)Il compratore non cerca uno spazio, un locale da riempire di oggetti, ma, dal momento in cui decide di comprare, si porta dietro già un enorme bagaglio di aspettative, sogni, desideri e scenari che fanno parte di ciò che vuole per il suo avvenire. Ecco, la casa che cerca dovrà contenere tutte quelle cose.

L’acquirente vede già nel futuro, indossa una specie di occhiali per la realtà aumentata che gli permettono di vedere come sarà la sua vita in una determinata casa. Questo è Ma non pensare che l’immaginazione di chi vuole comprare casa sia sterminata. Tutt’altro! Il principale difetto del compratore è quello di non essere affatto in grado di “visualizzare”. Si tratta di un’abilità che hanno davvero in pochi, ma bisogna allenarla assolutamente per poter vivere meglio. E tu dovrai aiutare l’acquirente a migliorare la sua.

Allora, come si può far fronte a questi “deficit” di chi è sul punto di comprare casa? Se vuoi vendere la tua casa devi per forza tenere in considerazione tutti questi aspetti. Sarai proprio tu a guidare il compratore nella sua scelta. È quello che fanno gli agenti immobiliari: devono essere abili a intercettare i sogni e le aspettative dei loro clienti per poterle indirizzare. Dovrai essere un po’ come Spongebob:

Non basterà essere un bravo cacciatore di sogni, dovrai anche saperli inserire al meglio nel contesto che vuoi vendere al compratore: la tua casa. E come si fa? Beh, ci sono alcune tecniche importanti da seguire:

Prepara il contesto prima di vendere il tuo immobile

La casa dovrà essere preparata per accogliere i possibili compratori, sì. Non dimenticare che non verranno mai da soli, ma si porteranno dietro tutte le aspettative e i sogni, anche quelli che non sanno ancora di avere. Prima di tutto prepara la casa in modo da poter accogliere le persone che vogliono comprare casa, quindi:

Puliscili quei vetri! Le manacce di tuo figlio o le mosche morte non fanno una bella impressione. La prima impressione è quella che conta, ricordalo sempre! Leggi questo mio articolo interessante che ne parla e tieni in considerazione l’importanza estrema di alcuni dettagli di igiene.Te li elenco. Vetri puliti, pavimento e superfici pulite. L’igiene deve essere curato, devi dare l’impressione che in quella casa ci potrebbero abitare subito i tuoi acquirenti.

Arieggia e profuma. L’odore di stantio, di chiuso, o peggio ancora quello di fumo, di animali o di sporco, allontanano le persone. Non possiamo dirlo con certezza, ma molto probabilmente una buona fetta di vendite va in fumo a causa della puzza che regna in alcune case.Prima di una visita, assicurati di far circolare l’aria e spendi 25 Euro per un profumatore delicato e raffinato. No, non basta l’AirWick che di solito metti accanto alla spazzatura. L’esperienza olfattiva deve essere di alto livello.

Luce: cerca di fare le visite nelle ore più luminose della giornata. Ma cerca anche di preparare la casa in modo da avere tutta la luce naturale disponibile in ogni stanza. Se ciò non fosse possibile, investi in delle buone lampadine per illuminare artificialmente gli ambienti.

Orari: quando devi fare le visite? Beh, non di certo quando sai che c’è il picco di traffico, quando è matematico che il vicino usi il trapano o quando i bambini del piano di sopra tornano dall’asilo urlando come degli indemoniati. Studia il momento migliore e proponi ad ogni cliente due fasce orarie in due giornate diverse. È una strategia che funziona sempre. Proporre una sola data e un solo orario potrebbe suonare come un’imposizione rigida, oppure potrebbe spingere il cliente a fissare un orario che per te non è ottimale.“Le va bene giovedì mattina alle 10.30? Altrimenti possiamo fare sabato pomeriggio alle 15.” Non fissare orari astrusi come le 6 del mattino o le 9 di sera.

Ostacoli: se vuoi scoraggiare il tuo compratore, lascia pure in giro i giocattoli dei tuoi bambini, le tue riviste porno, le lettiere costellate di wurstel neri dei tuoi gatti e qualche paio di scarpe puzzolenti. Tempo fa, visitando una casa, son capitato dentro l’antro delle perversioni di un ingegnere single che metteva ad asciugare in casa una sfilza di canottiere gialle di sudore. Mi disse: “vado spesso a correre, ma per risparmiare lavo le canottiere ogni 5 o 6 volte.”. Volevo morire: immagina l’odore che c’era in quella stanza. Questo è un ostacolo. Eliminali tutti, prepara la tua casa come se dovesse farti visita la Regina Elisabetta. Anzi, facciamo pure Belen Rodriguez, così sei più motivato.

Ok, dopo aver preparato la casa per le persone reali, dovrai prepararla per le loro aspettative e per i loro sogni.

Ecco come si fa:

Profumo: ti ho detto di comprare un profumatore d’ambienti da 25 Euro e non uno da 1 Euro e 50. Perché? Beh, i profumi sono in grado di sollecitare ricordi ed emozioni come pochissimi altri stimoli al mondo. Sono la retina di Spongebob con i quali puoi cogliere i sogni dei tuoi compratori. Scegli delle note semplici, non troppo complesse. Ti consiglio di usare un po’ di aromaterapia e puntare sull’olio essenziale di lavanda nelle camere, per stimolare la sensazione di calma e riposo. Gli agrumi vanno benissimo in soggiorno, mettono allegria e vitalità. In cucina punta tutto sul cibo. Non ti sto dicendo di preparare una parmigiana e di piazzarla sul tavolo, anche se non sarebbe male come idea… ma ad alcuni potrebbe non piacere. Prova invece con i semplici profumi delle spezie e delle erbe aromatiche. Una bella e sana piantina di basilico, una di rosmarino e dei mazzetti di origano potrebbero andare bene. Vicino a una bella terrina piena di frutta fresca puoi piazzare una decina di bastoncini di cannella.

Luce: quella naturale è la migliore in assoluto, ma se non fosse disponibile, spendi qualche Euro in più per delle lampadine efficienti e dalla luce calda. Tieni acceso un piccolo abat jour vicino al divano, per evocare nei compratori l’immagine di loro che si rilassano a leggere alla sera. Fai lo stesso sui comodini in camera da letto.

Oggetti: sono importantissimi! Se hai acceso le luci come ti ho detto, piazza un bel libro sul comodino in camera, illuminato dalla lampada da lettura. Una copertina calda in lana colorata sul divano susciterà delle bellissime emozioni nei visitatori, così come una bella crostata fatta in casa in un contenitore in vetro (quelli hipster che vanno tanto di moda) in cucina. La noteranno subito e tu coglierai al volo l’occasione per fargliela assaggiare e dirgli qual è il segreto della tua ricetta. Se non la sai fare, comprala, o fattela fare dalla nonna! Esponi i tuoi oggetti più belli, ma non esagerare. Come nel design del tuo sito, non dovrai sovraccaricare la tua casa di stimoli, ma decorarla con oggetti dall’elevato valore simbolico ed evocativo.

Colori: prendi esempio dalla cerimonia del tè giapponese. Un maestro zen, centinaia di anni fa, ha dato vita a una grande cerimonia rituale per bere il tè Sono nate tre scuole, ancora attive, di cui una ha sedi in tutto il mondo. Come puoi ben immaginare, non insegnano solo a bere il tè. Non sono così matti. Insegnano tutto il contesto che va preparato per creare la perfetta armonia durante la cerimonia. Insegnano ad esempio a preparare la stanza seguendo i desideri intimi delle persone: in inverno bisogna decorarla con colori caldi e simboli estivi, perché fuori c’è la neve e le persone hanno il bisogno di calore. In estate, invece, i colori migliori sono quelli freddi, freschi, che facciano sentire la cerimonia del tè come un momento per rinfrescarsi e ripararsi dall’afa.

Scommetto che incominci a notare i vari dettagli che ti ho appena esposto in ogni casa che hai visitato oppure quando sei andato da Ikea.

Come intercettare e guidare i sogni delle persone

Non è semplice, lo ammetto, ma bisogna provarci.

Se usi tutte le strategie precedenti, approfitta dei segnali che i clienti si lasciano scappare quando sentono un profumo, quando vedono un oggetto o quando assaggiano la fetta di torta. Ad esempio. “Oh, ma che bella quella bambina nella foto!” – questi amano i bambini, li hanno o li vogliono. Quindi concentrati sulle caratteristiche migliori della tua casa per i bimbi, come le stanze per giocare, il quartiere con le scuole, il giardino, bla, bla, bla… Se fai una lista dei pro e dei contro della tua casa, scritta su carta per davvero, ti sarà più facile essere sempre pronto a sfoderare l’una o l’altra caratteristica.

Parla e interagisci: non dire subito tutto di te, ma fornisci qualche dettaglio indicativo e generale. Sfrutta le risposte dei tuoi visitatori per capire cosa vogliono.

Già al telefono o via mail, chiedi qualche informazione generale, cerca di conversare abbastanza per capire che persone sono e che intenzioni hanno.

In prima persona

Sarai tu – e nessun altro – a fare la visita, in prima persona. Sì, tu, non un agente immobiliare. Non ti sarà facile vedere la tua stessa casa come un oggetto di vendita, ma dovrai farlo. Il tuo investimento emozionale sulla casa è un’arma a doppio taglio. Ti potrebbe indurre in errori drammatici, ma puoi anche utilizzarlo a tuo favore.

Come? Beh, sei il detentore del sapere totale su quella casa. Forse sei meno preparato di un agente immobiliare nel lato della vendita e nelle questioni burocratiche, ma sai tutto delle emozioni che quella casa ti può dare.

Per te, magari dopo anni, possono essere scontate. Sforzati e cerca di vederle chiaramente per poterle offrire al tuo acquirente e vendere casa!

Dovrai programmare un vero e proprio tour della casa. Non improvvisare, ma butta giù su carta, come se fosse un copione, tutte le caratteristiche centrali della tua casa da far vedere al cliente. Digliele tutte, soffermandoti per più tempo sui punti di forza e tornandoci su un paio di volte.

Se il visitatore è diffidente, comincia la visita dalla cucina, offrigli qualcosa e si scioglierà. Come l’Espresso Strategy di cui parlo nel mio libro Aida.

Sarai tu a gestire la visita e tutto quello che avverrà prima e dopo. Solo così potrai conoscere bene i visitatori per poter guidare la loro percezione e trasformarli in acquirenti!

Vuota o arredata?

Senz’ombra di dubbio la casa dovrà essere arredata. Non solo, dovrà essere preparata al meglio, seguendo i consigli che ti ho dato. Bando alle scelte Kitsch: investi un po’ di danaro per sostituire vecchie poltrone, lavelli malridotti o tappeti logori. Una spesa di 1.000 Euro in tutto potrebbe fruttarti 30.000 Euro come a me! Tra poco ti svelo tutti i dettagli della mia compravendita…

Fotografala

La prima impressione conta? Bene, allora investi un po’ di soldi per un servizio fotografico professionale. Foto fatte bene, con la giusta luce e con i giusti dettagli fanno la differenza. Quando guardi le foto degli hotel, rimani sempre sorpreso nel vedere un letto ben fatto, con le coperte già pronte ad accoglierti e un vassoietto con due calici di champagne e delle fragole?

I dettagli, più sono evocativi, più funzionano per la vendita della casa. In cucina il tavolo potrebbe essere preparato per una bella colazione, con spremuta, biscotti, cornetti, cappuccini e frutta fresca. In camera da letto una camicia da notte in seta da donna potrebbe far colpo, così come un bell’accappatoio in bagno, vicino a una vasca piena d’acqua con petali di rosa e candele.

Lettera di presentazione: La parte chiave degli investimenti immobiliari

Qui ti voglio. Questo è uno dei punti fondamentali. Prepara una lettera personalizzata da consegnare ad ogni visitatore. È quello che ho fatto io stesso e questa tecnica si è dimostrata particolarmente vantaggiosa: in sole 2 settimane ho venduto la mia casa (in un periodo di crisi nera) e son riuscito a mantenere il prezzo più alto di 30.000 Euro rispetto al mio vicino, che aveva un immobile identico al mio e con un bagno in più!

Qual era la differenza tra la mia casa e quella del mio vicino? Formalmente nessuna, anzi, lui aveva uno stanzino in più. Quei 30.000 Euro me li sono guadagnati mettendo in pratica tutte le tecniche che ti ho descritto fin qui. Tutte, compresa quella della lettera di presentazione.

In cosa consiste? Devi introdurre il tuo visitatore nel tuo mondo, in quel contesto in cui lui potrà adagiare tutti i sogni e le aspettative sulla sua dimora. Devi prenderlo per la manina e accompagnarlo gradualmente e con molta delicatezza fino a casa tua.

Spiegagli quindi:

Dove si trova la tua casa: com’è la zona, quanto è buono il vicinato, quanti negozi ci sono, dove sono le scuole per i bambini e quali sono i mezzi di trasporto. In quanto tempo si raggiungono le principali destinazioni e qual è la situazione delle vendite in quella zona.

Fai il punto sulla tranquillità della zona, sulla sicurezza e sulla facilità di parcheggio. Sottolinea i momenti in cui c’è meno traffico e segnala gli eventi e le iniziative che riguardano il tuo quartiere. Parla della vicinanza con ospedali, università, musei o edifici pubblici, parchi, località turistiche, naturali o centri sportivi.

Sottolinea i punti di pregio della posizione per ogni categoria di persona: quelli per chi lavora ed è pendolare, per chi ha figli, per i momenti di relax o shopping, per il tempo libero e lo sport, per i giovani e gli adolescenti, per gli anziani, ecc…

Descrivi la casa, prima in generale e sottolineando alcuni aspetti tecnici di rilievo, ma non tutti e senza essere tedioso. Menziona i pannelli solari, l’isolamento o gli impianti nuovi.

Parla delle caratteristiche al top della casa, mettendoti in prima persona. “Un ambiente sempre caldo nelle fredde giornate invernali, grazie all’isolamento ecologico e al caminetto, davanti al quale io e mia moglie abbiamo passato moltissime piacevoli serate in compagnia di amici.”

Parla dei “plus” che lasci nella casa, come una cantinetta per vini, gli elettrodomestici, la tv figa da 55 pollici, il tappeto orientale e il servizio di piatti di design.

Descrivi le emozioni e sii esplicito nel menzionarle quando parli della tua casa.

Comincia la lettera in maniera formale, ma cordiale, esprimendo quando ci tieni alla casa dove hai vissuto momenti speciali e che devi lasciare a malincuore per le tue scelte di vita, che siano il lavoro, fare altri 9 figli, diventare una cavia umana o così via.

Termina la lettera con un riassunto dei punti più importanti per cui dovrebbero comprare la tua casa e ricorda che, senza voler essere invadente, vorresti ricevere notizie dai tuoi acquirenti entro una settimana dalla visita, vista l’alta richiesta del tuo immobile. Rinnova la tua disponibilità e auguragli di trovare la casa dei loro sogni, sperando che sia la tua.

Guarda il video dove spiego come creare una lettera di presentazione per la tua casa, le varie parti di cui è composta e quali tecniche psicologiche di vendita usare per fare leva sulla mente del compratore.

Come comprare casa: le regole d’oro per fare un ottimo investimento immobiliare

Comprare casa è davvero un investimento importante e può rivelarsi l’affare della tua vita. Se riesci a entrare nell’ottica di chi vuole vendere casa, come ho cercato di spiegarti finora, allora ti sarà più facile fare la scelta giusta nel momento di comprare.

Ecco le strategie migliori per comprare casa:

Compra solo da chi è davvero motivato a vendere. Non perdere tempo dietro agli indecisi, avrai solo noie!

Compra solo da chi vuole vendere presto. Il mercato vacilla e cambia da un giorno all’altro. Tu devi poter comprare nel giro di un mese al massimo dalla tua decisione. Se cominci ad attendere, aspetterai in eterno!

Compra solo da chi è disposto a trattare. È arrivato finalmente il momento di spiegarti qual è il prezzo giusto per una casa. Ecco la risposta alla domanda iniziale: “Secondo te come si può valutare il prezzo di un immobile da mettere in vendita per ottenere un valore affidabile?”Gli annunci online mostrano il prezzo che i venditori espongono, ma quello non è un dato reale per il mercato. Non vale niente. Gli unici dati affidabili sono i dati di vendita. A quanto è stato venduto l’appartamento gemello al tuo? Se provi a verificare, noterai che nel 99% dei casi i prezzi di vendita sono diversi da quelli mostrati negli annunci. E sono sempre, ma sempre, più bassi. Nemmeno i geometri o gli architetti possono darti una valutazione realistica del tuo immobile. Loro non hanno a che fare col mercato. Rivolgiti a un’agenzia (questa è la risposta esatta), che fa delle compravendite il suo pane quotidiano.Le agenzie si basano anche sui borsini immobiliari, che raccolgono i dati reali delle vendite in determinate zone. Chi non vuole trattare non ha intenzione di vendere, punto.

Compra solo se il venditore è disposto a trattare il prezzo del 20 o 30%. Si stima che i prezzi all’origine (come negli annunci) siano gonfiati più o meno in percentuali simili rispetto ai prezzi finali di vendita. Chiedi ad un agente immobiliare, te lo confermerà.

Non fissarti: non innamorarti di un immobile, potresti fare un pessimo affare. Spesso è così. Guarda prima quali sono i margini e considera l’acquisto solo se il venditore rispecchia tutti i requisiti già accennati.

Cerca di capire cosa vuoi: anche in questo caso, stila una lista di tutte le caratteristiche che desideri di più e compra solo quell’immobile che le soddisfa tutte.

In bocca al lupo!

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sharonkesler · 6 years

Text

Investimenti Immobiliari: Psicologia e marketing per comprare e vendere casa

(Come ho venduto casa in 2 settimane a 30.000 Euro in più della media e come ho comprato casa al 30% in meno del suo valore)

Cominciamo col rispondere subito alla domanda principale: quali sono i problemi di comprare e vendere casa? Eccoli:

Comprare casa: I problemi più comuni

Oddio, quando è meglio comprare? In che stagione? Non è che se aspetto il mercato scende e faccio un affare migliore?

Dove la compro la casa, in che zona?

È meglio spendere di più per una casa già a posto o di meno per una casa da mettere a posto?

La voglio già arredata o no?

Quanti soldi posso spendere rispetto al mio budget totale?

Compro da privato o da agenzia?

Come faccio a sapere se funziona tutto nella casa che voglio comprare?

Come saranno i miei vicini e come mi troverò in quel quartiere?

Riuscirò a trovare un buon affare?

Vendere casa: i problemi più comuni

Vendo tramite agenzia o faccio da solo?

Come seleziono gli acquirenti e come capisco se vogliono davvero comprare o vogliono solo farmi perdere tempo?

Come faccio vedere la casa e quando?

Devo sistemare la casa o lasciarla così? Devo lasciarla vuota o arredata?

A quanto la metto sul mercato? Sparo un prezzo altissimo o mi tengo un po’ più basso degli annunci simili?

Come faccio a spiegare tutti i punti di forza della mia casa? E come faccio a passare in secondo piano i punti deboli?

Ma prima voglio che rispondi a una mia domanda: secondo te, come si può valutare il prezzo di un immobile da mettere in vendita per ottenere un valore affidabile?

Confrontando i prezzi degli annunci immobiliari simili su internet;

Chiedendo una valutazione a un’agenzia immobiliare;

Chiedendo una valutazione a un geometra, architetto o costruttore;

Vorrei risponderti, ma prima giurami che non hai risposto 1)!

Perché?

Il tipo burbero e sicuro di sé dice: “Pota, io la mia casa la vendo a 50 mila in più, ne, che la mia è”

Quello dimesso e timido pensa: “Se gli altri la mettono a 10, allora è meglio che io la metta a 7, così ho più possibilità di venderla”

Come vendere casa da privato e non: Tutte le strategie avanzate

Cosa conta nella percezione del futuro acquirente?

Prepara il contesto prima di vendere il tuo immobile

Ok, dopo aver preparato la casa per le persone reali, dovrai prepararla per le loro aspettative e per i loro sogni.

Ecco come si fa:

Scommetto che incominci a notare i vari dettagli che ti ho appena esposto in ogni casa che hai visitato oppure quando sei andato da Ikea.

Come intercettare e guidare i sogni delle persone

Non è semplice, lo ammetto, ma bisogna provarci.

Parla e interagisci: non dire subito tutto di te, ma fornisci qualche dettaglio indicativo e generale. Sfrutta le risposte dei tuoi visitatori per capire cosa vogliono.

Già al telefono o via mail, chiedi qualche informazione generale, cerca di conversare abbastanza per capire che persone sono e che intenzioni hanno.

In prima persona

Per te, magari dopo anni, possono essere scontate. Sforzati e cerca di vederle chiaramente per poterle offrire al tuo acquirente e vendere casa!

Se il visitatore è diffidente, comincia la visita dalla cucina, offrigli qualcosa e si scioglierà. Come l’Espresso Strategy di cui parlo nel mio libro Aida.

Sarai tu a gestire la visita e tutto quello che avverrà prima e dopo. Solo così potrai conoscere bene i visitatori per poter guidare la loro percezione e trasformarli in acquirenti!

Vuota o arredata?

Fotografala

Lettera di presentazione: La parte chiave degli investimenti immobiliari

Spiegagli quindi:

Descrivi la casa, prima in generale e sottolineando alcuni aspetti tecnici di rilievo, ma non tutti e senza essere tedioso. Menziona i pannelli solari, l’isolamento o gli impianti nuovi.

Parla dei “plus” che lasci nella casa, come una cantinetta per vini, gli elettrodomestici, la tv figa da 55 pollici, il tappeto orientale e il servizio di piatti di design.

Descrivi le emozioni e sii esplicito nel menzionarle quando parli della tua casa.

Come comprare casa: le regole d’oro per fare un ottimo investimento immobiliare

Ecco le strategie migliori per comprare casa:

Compra solo da chi è davvero motivato a vendere. Non perdere tempo dietro agli indecisi, avrai solo noie!

Cerca di capire cosa vuoi: anche in questo caso, stila una lista di tutte le caratteristiche che desideri di più e compra solo quell’immobile che le soddisfa tutte.

In bocca al lupo!

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