#白關120天 女處長獲賠60萬元
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透視中國人在美國愈發紅火的置業浪潮
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插圖_陳洪偉
范曉天帶著她的中國客戶，走進瞭位於洛杉磯的一棟REO法拍屋中。這一次更快，客戶幾乎隻看瞭一眼，扭頭就走。
所謂的REO法拍屋（Real Estate Owned，又稱 Bank Owned），即買房者斷供後，被銀行沒收後重新上市的房子。很多被銀行趕出傢門的美國人，為瞭泄憤，在走之前往往會破壞房子，拆門砸墻打浴缸，一派大毀滅的景象。
關於REO的傳言，聽起來比淘金熱那會兒還刺激。比如底特律有棟房子，銀行最終以1美元甩賣，而交易費用加起來，都不止1萬美元，被稱為最昂貴的“垃圾處理費”。
為瞭振興美國經濟，拯救房地產業，今年11月3日，美國聯邦參議員舒默和李麥克正式向國會提交瞭“振興旅遊投資簽證法案”。根據該議案，對於在美國購屋50萬美元以上的外籍人士給予3年居留簽證。3年期滿，這些外國居民隻要還擁有其購買的房子，其簽證即可獲得延長，而這種簽證持有人的未成年子女可以進入美國公立中小學讀書。該議案得到瞭股神巴菲特、以及美國奧委會、美國旅遊協會、美國酒店協會和美國商會的支持。雖然議案面向所有非美籍人士，但外界普遍認為主要是針對中國人的。
事實上，不管議案能否通過，中國已經有不少早起的“鳥兒”，悄悄踏上瞭美國置業之路。
根據全美房地產經紀人協會的統計數據，從2010年3月至今年3月，海外購房者在美國房地產市場上投資瞭大約820億美元。美國房地產外籍人士買主中，如果按交易金額算，9%的金額來自中國居民，達到瞭73.8億美元，僅次於加拿大，位居第二。
北京的廁所換洛杉磯的House
四川人范曉天，曾經是全美第四大房地產經紀公司的“月份頂級經紀人”（Top Agent of The Month）。一張華裔面孔，不知從什麼時候開始成為一種優勢，所有的賣傢，在一群經紀人中，總會率先註意到她，因為他們知道，華人經紀帶過來的，一般都是中國客人。
美國人喜歡中國客人，因為中國客人口袋裡裝滿瞭現金，比如郭媛一傢。
郭媛2003年在北京西四環買瞭第二套房子，當時房價是8000元一平方米。郭媛認為：“無論怎麼樣，在北京四環內總會留一套住宅，要麼自住，要麼留給兒子。”
2009年年底，郭媛偶然路過一傢房屋中介的門口，看到附近房子的價格已經賣到近4萬。郭媛動心瞭，北京的房價在飛漲，幾乎沒有賣不出的房子，而中介也在到處尋覓房源。
郭媛的兒子David在2008年就到美國加州大學念書，從兒子的口中，郭媛也知道美國房價跌到瞭2006年以來的最低價，房市已經在金融危機中崩潰。
北京有個時髦的說法是，住在北京三環以內的人，隻要把自傢的廁所賣瞭，在美國洛杉磯就能買個洋樓。這讓郭媛產生瞭一個想法：賣掉房子、去美國抄底。
郭媛的房子在2009年底賣出去瞭，賣得非常順利，在看房那天，她傢馬不停蹄地接待瞭上百個來看房的人，第二天，就簽下瞭合同。最後成交價是35000元/平方米，整套房子賣瞭350多萬。
與此同時，郭媛的兒子David開始在美國尋找合適的房子。“在我們學院，有30個中國學生，其中買瞭房子的有4個。”David告訴記者。
在David所在的區，2000英尺，也就是180平方米的一棟別墅，售價在20萬美元以內。2010年初，David買瞭一套200多平方米的獨棟洋房（Single House），成交價為25萬美元，價錢差不多是北京那套房產的一半。
這是棟建於2003年的房子，2006年的售價高達50萬美元，現在相當於打瞭對折。在David買下這個房子的過程中，還有一位買主同時競購，對方的開價比他高出一萬美元，但是賣傢還是很高興地把房子賣給瞭David。因為後者支付的是從中國直接匯過來的現金。從中國匯款到美國，每人每年有5萬美元的額度限制，為此，郭媛特意找瞭幾個朋友幫忙，一人5萬匯到David在美國的賬戶中。
在整個賣買的過程，David一傢都沒有掏過“額外”的錢。在北京賣房時，所有稅、雜費都由買方掏。到瞭美國，根據當地的政策，所有中介費用都將由賣方承擔。
現在，David的美國生活過得更加愜意瞭，因為他的房子共有4個臥室，他以月租350美元和450美元出租瞭兩間臥室給同學，這在當地已經算是非常慷慨的友情價。
投資，可進可退
與郭媛一傢不同，上海人李奮和陳煜雲，從上世紀90年代就開始投資房產，有更成熟的投資理念。
兩人都擁有很多海外投資經驗，這些經驗反過來指導其在中國的房產投資。1997、1998年時，盡管香港的房價已經跌得很厲害瞭，但是在香港，400萬到700萬的房子比比皆是。“如果中國的經濟發展瞭，上海2000元一平方米的房子，就是一件不可思議的事情瞭。”李奮在那段時間買瞭很多房子，一直到現在，他還享受著這些房產帶來的回報。
但是到瞭2005年之後，事情反過來瞭，中國的東西變得越來越貴。
陳煜雲是上海一傢物流公司的董事總經理，手頭有閑錢，在美國也有廣泛的人脈。中國的限購限貸以及高企的房價，已經讓他對投資國內物業興趣索然。
對於在海外置業，陳煜雲有他自己的判斷：“過去華人都移民去溫哥華，現在溫哥華房子的漲幅已超過60%，變得一房難求。而未來的移民潮，方向必定是美國。”
在陳煜雲看來，“華人移民美國，不外乎四個地方。”不是在洛杉磯、舊金山，就是在紐約或波士頓。西岸一直是華人在美的聚居地，而東岸的兩個城市一個是經濟中心，另一個擁有世界上最好的大學。
陳煜雲選擇瞭氣候宜人的舊金山，今年三月他用瞭三天的時間，跟著中介看瞭多種房型，最後他選擇瞭一套售價120萬美元的服務公寓（Service Apartment），這是全舊金山最好的公寓。
“我知道100萬美金，可以在美國買三棟獨棟別墅，但那不適合我。”陳煜雲沒有打算移民，也沒有精力去打理自己的房子。
而服務公寓有專人服務，也有物業管理，正好符合他的需求。
這房子有一點讓陳煜雲很得意，他為自己的房產，申請到瞭60%房價的貸款。一般外國人在美國買房，找當地的銀行貸款，幾乎沒有貸出的可能性，因為你沒有美國的工作，也沒有信用記錄。隻有兩種辦法可以搞定貸款，陳煜雲是因為他的中介跟一傢華資銀行有私人關系，同時，這傢華資銀行也對陳煜雲所要購買的服務公寓很瞭解，用這個房子作為質押，他們覺得沒有什麼風險。還有一種辦法，就是購房者本身在中國有使用外資銀行的賬戶，並且有很高的信用評分。那他在美國購房，就有從外資銀行貸款的可能性。
陳煜雲的房子在買進的第一天，已經有人租住在那裡，租金是5500美金一個月。其中公寓的管理費每個月高達1000美金，地產稅為1.4%，這樣子算下來，這房子一年的投資回報率不到5%，雖然這是一個比較低的水平。陳煜雲已經很滿意瞭，“我管這個投資叫做進退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租；進，如果我移民瞭，可以賣掉這個公寓，再買一棟獨立洋房。在美國的政策中，你把你的A物業賣掉，再買進一個B物業，如果這兩個動作在12個月內完成，它是沒有稅的。”
美國的競爭者
李奮的想法則和陳煜雲有很大的不同，他幾經考察之後，沒有選擇美國，卻轉到瞭新西蘭，他說，“美國太大瞭，我覺得我把握不瞭，但新西蘭是一個島國，很小，小盤股好炒嘛。”相比房子，李奮更喜歡地，“因為地在增值，而房子在折舊。”2009年，李奮在新西蘭一下子買瞭四塊地。“很過癮，真的很過癮，就像撿錢包一樣。”他說：“比如有塊地，2007年最貴賣到80多萬紐幣，但我買的時候（2009年）隻要40多萬紐幣(依現時匯率，約值1,976,488元人民幣)。”
而李奮在投資界的朋友，投資風格遠遠比他“猛烈”。“巴西、智利、阿根廷啊，都去買。不過我還是適合新西蘭，因為我怕跌，我覺得跌瞭之後我會睡不著覺，那我就去找一個能讓我睡得著覺的地方。”
美國最強勁的競爭對手澳大利亞，本月3日在上海四季酒店，召開瞭一場全海景豪華公寓展。澳信集團的顧問，孜孜不倦地反復講解著在澳大利亞置業的優勢。
“澳洲房屋租金回報率比美國要穩定得多，扣除利息後每年物業投資回報有8%至12%”；“不像美國，澳大利亞沒有遺產稅，房產的價值可以百分百傳承給下一代……”
一位澳洲房產中介逢人必講一個司機的傳奇故事——某老總的司機老張，2009年送老總去酒店參加一個地產活動，發現老總的手機掉在瞭車上，於是老張給老總送手機，就這樣一個機緣巧合，老張聽到瞭澳洲房產的投資策略。於是老張在墨爾本用25年的積蓄置瞭業，一年凈賺10萬澳元……
如果你碰到瞭新加坡的地產經紀，他會告訴你：“不像美國、澳大利亞，新加坡是以華人為主的社會，沒有語言障礙，社會融入感更高……”每個國傢，都有各自的賣點。
全世界的國傢，都盯上瞭中國人和他們的錢袋子。
難纏的中國買房客
美國人很難理解中國買傢對房子的熱情。
“在全世界，好像都沒有像中國人這麼喜歡買房子的。”在加州大學讀書的David說：“在中國人的觀念裡，有房子才有根，而且凡事都講究擁有，買房不是花錢，租房才算花錢。特別是中國這幾年房市被政策操控後的負面影響，讓中國人感到恐慌，買房激情也更加病態。”
掌管上海一傢物流公司的陳煜雲，在美國買房的出發點是基於某種不安全感，“中國的形勢太不明朗瞭，今天我所擁有的一切，也許哪天轉瞬即逝。在海外買房子或者移民，都是給自己留一條退路。”
面對形形色色的中國客戶，做瞭7年地產經紀的范曉天仍常常覺得中國客人難以理解。他們可以在前一秒狂熱地直沖美國，在後一秒，又冷靜到對周圍的一切都充滿瞭懷疑。
2009年2月，中國首批赴美購房團從北京浩浩蕩蕩出發。這個40人的購房團抵達洛杉磯時，受到瞭各傢媒體的關註和跟蹤報道，讓購房團團員受寵若驚。范曉天當時就預想到成交數量將為“0”，“在美國的買房過程非常復雜，前後所需要的時間遠遠超過這個團隊的總行程：11天。更不用說在這11天內大傢還要飛越五大城市，在每個城市最多隻能停留2天。”在此之後，來自中國的購房團絡繹不絕。
范曉天現在每天會收到幾十封咨詢購房的郵件，但她已經得到不少教訓，現在對客戶很挑剔。“如果他移民瞭，綠卡辦瞭，或者資金已經到位瞭，那我才接。否則我就要考察你的誠意。”在范曉天過去的業務記錄中，看房的中國人，最後真正購買的，還不到10%。多數人隻是觀望，范曉天帶他們看瞭一圈之後，又不買瞭。
這些中國買傢除瞭將大把現金帶到美國，還把一些“中國式”習慣也帶過來瞭。在中國，每一個中介手中的房源可能是不一樣的，而且中國人也喜歡同時找好幾個中介，讓他們去“窩裡鬥”，相互制約。而在美國，所有中介手中的房源都是一樣的。“信得過這個人的話，找他一個就夠瞭。如果你找瞭兩個以上的中介，沒有人願意為你認真做事的。”范曉天說。
2010年10月，曾有一個聲音很秀氣的中國女孩，是UCLA的學生，打算買棟房子，但她的父母三天之後就要回國。范曉天看對方態度誠懇，特意改變瞭當天的看房計劃，並根據對方的要求，約瞭很多賣房經紀人。第二天，范曉天怎麼也聯系不上這個女孩，使得她在賣房經紀面前十分難堪。幾天之後，范曉天打通瞭女孩的電話，對方卻說：“對不起，我不記得瞭。”
現在李奮也算是房產經紀人瞭。在新西蘭的幾次成功投資之後，李奮和幾個新西蘭的朋友創建瞭一個叫“luuloo.com”的網站，專門為中國客戶尋找合適的新西蘭房產。對於“中國人之間的不信任感”，李奮也深有體會。
“一方面，包括新西蘭、澳大利亞、美國，中介的錢都不是買傢給的，而是賣傢給的。那麼在賣房子的時候，沒什
麼操守的中介，就會把壞的說成好的。另一方面，中國人到哪裡都不相信人，人傢的話都隻聽半句，他們喜歡不斷地看，但是成交很少。這樣的後果是中介更惡劣瞭，他下一次會‘想盡辦法’把房子迅速賣掉。”
事情太好瞭，就不像真的
“很多人都對海外買房躍躍欲試，但隻有真正在美國生活過，才明白是什麼滋味。”今年3月，David終於體會到瞭美國的治安問題。
那天David出門上一趟超市，十幾分鐘後回傢，他發現屋裡一塌糊塗，有三個人正在打��東西，見他回來瞭，三人撒腿就跑。雖然沒帶走什麼東西，但隨後的麻煩事讓David頭痛不已。因為自己是第一目擊證人，警察錄口供就折騰瞭半天，而後還要清理現場，換門換窗換鎖。
此外，房子定期還要翻修和維護。美國很多房子是木質的，雖然環保、成本也低，但總會出現很多問題。買下房子後，還要購買名目繁多的保險。美中貿易發展協會副會長RobEmerick表示，像房屋結構保險，產權保險相對便宜，幾百到幾千美金，有效期在三到五年左右。而房主保險（Homeowner’s Insurance），這種復雜的險種，賠付的范圍包括很多情況，比如主人自己在傢吸煙把房子給燒瞭，或者客人來做客，在你傢裡受瞭傷，在中國人根本想不到的細微地方都需要買保險。
根據美國各州的法律不同，業主每年所需繳納的物業稅為房子總價的0.5%-3%不等。如果出租，還要繳納租金的5%-10%作為管理費。中國的富人一直在盼著房子升值，而很多美國人卻巴不得房子降價，因為地產稅會隨著房價漲跌。
陳煜雲的一個朋友，為瞭讓孩子能在好學區接受教育，十年前在紐約買下一幢 60 萬美元的房子，後來一直漲到瞭120萬美元。陳煜雲以中國人固有的思維邏輯，向他們道喜，沒想到他們卻苦笑說：“沒什麼好祝賀的，這幾年地產稅隨著房價年年漲，本來一萬美元的地稅，現在漲到兩萬美元瞭。快住不起瞭。”“幸好”隨後房價開始下跌，這才松瞭一口氣。
如果房子要脫手，手續和稅費都不少。以賣出一棟50萬美元的獨棟房子為例，通常由賣方支付的主要費用包括，房地產經紀公司費用、賣方的過戶公證費、屋主產權保險費、縣政府過戶稅、市政府過戶稅、一年的房屋保修費、白蟻檢查費、屋契文件準備費、文件公證費、經紀公司的法律規范監督費等等，另外還需還清所有尚未支付的地產稅、社區費等。以上費用合計約為34410美元，約為房價的7 %。
“賣房開支最大的一筆費用是請經紀人，占房價的6%，連我們自己都覺得很貴，”范曉天說，“唐人街很多人擁有房地產經紀人的執照，就是專門為瞭在買賣房子時，可以省掉經紀人的費用。”
另外，無論你投資房產是賺瞭還是賠瞭，外國人賣房必須要向美國稅務局繳納所得稅，由產權公司在過戶時就扣除房價的10%。“所以如果你沒有移民需要，單單到美國去做投資，我並不建議（買房）。”范曉天說。
“很多東西看起來太好，就不會是真的，”David說，“什麼時候你覺得美國不那麼好瞭，那個時候，你再考慮去美國買房的事情吧。”
（應采訪者要求，文中郭媛、陳煜雲為化名）
（南都周刊）
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白關120天 女處長獲賠60萬元
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