★マンション管理組合財政逼迫の解決策は、「マンション管理事業者への委託料」の見直し！

マンション管理事業者への委託料の見直し 　マンション管理を管理事業者に委託している場合、ほとんどのマンションは建設時指定のマンション事業者に委託契約を継続している事例が多くあります。　　　　　　　ところが、この間法改正が何度となく行われています。 　例えば、標準管理委託契約書は､平成15年に改訂されました。その後も平成21年に一部改訂が行われました。名称も｢マンション標準管理委託契約書｣となりました。こうした”法改正”のことすらご存じない管理組合の役員の方がほとんどなのが実情です。　　　　　　　　　ここ数年、顕著になりつつあるのは”管理費””修繕積立金”の滞納問題です。 　マンション管理組合の財政をひっ迫させています。解決策の一つは、マンション管理組合の支出額の大きな割合を占める「マンション管理事業者への委託料」の見直しです。 　マンション管理費の削減により、財政逼迫問題解決をマ…

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★管理費の滞納は、マンション資産価値の低下に・・・。

管理費の滞納は、マンション資産価値の低下に・・・。 　国土交通省が実施しているマンション総合調査によると平成３０年度時点で全国のマンションの管理組合の約２５％が管理費等の滞納問題をかかえています。　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　滞納が生じた場合、管理組合は何らかの方法で迅速に解決を図らなければなりません。 管理費等請求権は５年で時効 　管理会社と管理組合の間で滞納問題対応の役割分担に対する認識のずれがあって時間だけが無駄に経過しているケースも見られます。 　また、滞納問題の解決にはある程度の法律知識も必要ですが、築年数が経過してくると住民の高齢化が進む中で管理組合の役員は定期的に交代し問題の処理を役員交代まで先送りするケースもみられます。 　　　滞納処理が遅れると滞納総額が大きくなり、解決に余計時間がかかるようになります。 マンシ…

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★どうする？マンションの修繕積立金が足りない！②

現在の修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は34.8％ 　多くのマンションでは修繕積立金が不足している状態にあります。 　国土交通省が実施している2018年（平成30年度）のマンション総合調査。計画上の修繕積立金の積立額に対して現在の修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は34.8％と報告されています。 　この調査は「計画上の積立金額」に対してなので実際には、もっと多くのマンションで修繕積立金が不足していると思われます。 　修繕積立金が足りない場合 　マンションはおおよそ12年周期で大規模修繕を行い2回、3回と回を重ねるごとに修繕の必要な箇所は増え、修繕費がかさむようになります。 　修繕積立金が足りない場合には、前もって積立金を値上げする、修繕時に一時金を徴収する、修繕を先延ばしにする、修繕する箇所を減らす、しかありませんが、例えば月々の修繕積立金を値上…

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★マンション管理組合役員の成り手不足に多くの理事会が輪番制を導入しています。

マンション管理組合役員の成り手不足 　マンションの各住居の所有者は 「区分所有法第３条」…

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★どうする？マンションの修繕積立金が足りない！①

マンションの修繕積立金が足りない 　マンション選びの中で、修繕積立金が安いという理由で購入された方も多いと思います。 　本来であれば、修繕積立金は大規模修繕計画に基づいて合理的な金額を設定しなければなりません。また、マンションを建てたデベロッパーが各部屋の販売を容易にするために修繕積立金の額を低く設定している例も少なくありません。 　建築後、年数の経過とともに建物や設備に不具合が生じその都度、修理や修繕をしなければいけません。12～15年程度の間隔で大規模修繕を行わなければなりません。 　マンションで大規模修繕工事の費用は毎月、居住者から徴収した修繕積立金です。マンションが新しい間は劣化もほぼ無く出費も少なくて済みます。また、大規模修繕は回を重ねるごとに建物の劣化も進み高額な修繕費が必要です。 国土交通省マンション修繕積立金に関するガイドライン 国土交通省によると月々の修繕積…

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★マンション管理組合の不正経理問題

マンション管理組合の不正経理問題 　マンションを購入すると、そのマンションの区分所有者になり、自動的に管理組合のメンバーとなります。その共同体の運営に参加することになります。 　そして、その管理組合のメンバーから理事を選任するのですが、一般的に多くのマンション管理組合の理事は管理規約により２年の任期で区分所有者が輪番で担うように定められています。 　しかし、管理組合の活動に無関心な人が多く、仕事が忙しい等の理由で引き受ける人が少ないために2年の任期を延長するなどして役員が長期化または固定化する場合も少なくありません。 管理組合の理事は大きなお金を扱う立場 　しかし、管理組合の理事は大きなお金を扱う立場でもあります。 　仮に、100戸が入居するマンションで、修繕積立費、管理費がそれぞれ月１万円とした場合、それぞれ毎月100万円、年間で1200万円になり、両方合わせると年間240…

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★どうする？マンションのサッシの寿命

マンションのサッシの寿命 　鉄筋コンクリートで頑丈にできているマンションも築後20-30年が経過すると様々な不具合が出てきます。 　もちろんサッシも同様で経年に伴い変形や付属部品の摩耗します。開閉しづらくなる、風が強いと隙間風が入る、結露してカビが生える、外部の音が気になる、クレッセントが傷んで閉めにくい、などの不具合が出てきます。 2004年に改正されたマンション標準管理規約　　 　分譲マンションの個々の部屋(専有部内)のリフォームは管理規約のルールに沿って、個人で行うことができますが、窓（サッシ）等は共用部の扱いになるため、勝手に交換することはできませんでした。 　しかし、2004年に改正されたマンション標準管理規約（多くのマンションで管理規約のひな型とされています）では、各区分所有者の負担・責任において実施することも細則として定めることができる、となりました。 　住んで…

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★駐車場の空きは、将来の大規模修繕時の大きな問題。

駐車場の空きは、将来の大規模修繕時の大きな問題。 　マンションの駐車場に係る問題としては、無断駐車や駐車の仕方でのトラブルなどいくつかありますが、中でも駐車場の空き問題は管理組合の財政に直接的な影響を与える大きな問題です。 　　 　住民の高齢化の進展やクルマ離れにより駐車場の空きは増加傾向にありますし、最近では新築時でも駐車場の稼働率が100%以下のマンションも出てきています。しかし、一定規模以上のマンションに対して各自治体が定めた「付置義務」により、その規模に応じた駐車台数を確保しなければなりません。 　　　 　たとえ複数台の空きが発生しても、1台分でも駐車場をつぶせば付置義務を満たさなくなり建築基準法違反になる場合もあります。特に敷地面積の関係で機械式立体駐車場を設置している場合はメンテナンス費用の負担も経年的に増加し、将来の大規模修繕時にはリプレースする費用も莫大なものに…

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★どうする？マンションでの水漏れ事故

マンションでの水漏れ事故 水漏れの原因は、大別すると次の3つに分かれます。 ①居住者の使用上の過失など、人為的な原因に基づく場合 ②人為的でなく共用部分または専有部分の老朽化による場合 ③施工上やリフォームの際など、工事業者の責任に基づく場合 　 マンション内で水漏れ事故が発生した場合 　マンション管理組合として水漏れ事故の原因が人為的なものかどうか、水漏れの発生箇所が、「専有部分」なのか「共用部分」なのかを確認する必要があります。 　水漏れの原因となった欠陥のある箇所、例えば給排水管のひび割れによる漏水の場合はその専有部分の所有者が責任を負います。共用部分であれば、原則として区分所有者全員が責任を負います。 　 　給水管、排水管は、本管が共用部分、枝管が専有部分と解されていますが、水漏れ箇所が専有部分か共用部分かが明らかでない場合は、法律では共用部分に原因があるもの…

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★最終的にはマンションの管理水準が落ち資産価値の下落に・・・。

管理水準が落ち資産価値の下落に 　国土交通省が実施しているマンション総合調査によると平成３０年度時点で全国のマンションの管理組合の約２５％が管理費等の滞納問題をかかえています。　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　滞納が生じた場合、管理組合は何らかの方法で迅速に解決を図らなければなりません。 　管理費等の請求権は５年で時効となります。管理会社と管理組合の間で滞納問題対応の役割分担に対する認識のずれがあり。時間だけが無駄に経過しているケースも見られます。 　また、滞納問題の解決にはある程度の法律知識も必要です。しかし築年数が経過してくると住民の高齢化が進む中で管理組合の役員は定期的に交代し問題の処理を役員交代まで先送りするケースもみられます。 　　　処理が遅れると滞納総額が大きくなります。滞納者にとってますます支払いが困難になり、解決に余計時…

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★管理組合の味方、マンション管理士

管理組合の味方、マンション管理士 　 　マンションの住民の中から選出されたメンバーが運営する管理組合は、マンション内、敷地内で起こる様々な出来事の対応、住民からのクレームや要望への対応、経年劣化する建物や設備の修繕や維持管理、大規模修繕工事など多種多様なことへの対応を行っていかなければなりません。 　ほとんどの役員は輪番で役員になっただけ 　しかし、ほとんどの役員は輪番で役員になっただけです。マンションの建築構造や修繕工事の知識を持っているわけではありません。また、マンション管理の専門知識を持っているわけでもありません。 　管理組合に各分野の専門知識を持ったメンバーがいないと管理会社からの提案の良し悪しを判断することも難しく、管理会社に任せっきりになり決定すべき事項のほとんどを管理会社やフロント担当者に丸投げすることになります。 　しかし、管理会社は自社の利益を上げることが最…

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□マンション管理・総合的支援サービス

　マンション管理組合の抱える問題は、管理費等の滞納者への対応や相隣トラブルを抑制するための管理規約・使用細則の改正には、関係法令等の専門知識が不可欠であり、マンション管理組合のお困りごと無料相談、コンサルティング・支援が運営上の問題解決をサポート。 　また、築30年以上のマンションの大規模改修やマンション建替えの場合は、大規模修繕計画・建築計画の策定、防災・地震対策、リノベーション・エコ対策の提案、合意形成のための管理組合総会の運営支援、コンサルティング・支援、顧問契約、役員派遣等のサービスを提供しています。 総合的支援サービス：グッドプランナーズマンション管理士事務所

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☆グッドプランナーズマンション管理士事務所のアドバイザリーサポート。

グッドプランナーズマンション管理士事務所のアドバイザリーサポートとは？ アドバイザリーサポート②：グッドプランナーズマンション管理士事務所

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☆グッドプランナーズマンション管理士事務所のアドバイザリーサポートとは？

グッドプランナーズマンション管理士事務所のアドバイザリーサポートとは？ マンション管理・相談アドバイザリーサポート①：グッドプランナーズマンション管理士事務所

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グッドプランナーズマンション管理士事務所のホームページをリニューアル

2024年３月20日　グッドプランナーズマンション管理士事務所のホームページをリニューアルしました。

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★マンション管理士はマンション管理の専門家

マンション管理士はマンション管理の専門家 　 　マンションの住民の中から選出されたメンバーが運営する管理組合は、マンション内、敷地内で起こる様々な出来事の対応、住民からのクレームや要望への対応、経年劣化する建物や設備の修繕や維持管理、大規模修繕工事など多種多様なことへの対応を行っていかなければなりません。 　ほとんどの役員は輪番で役員になっただけ 　しかし、ほとんどの役員は輪番で役員になっただけです。マンションの建築構造や修繕工事の知識を持っているわけではありません。また、マンション管理の専門知識を持っているわけでもありません。 　管理組合に各分野の専門知識を持ったメンバーがいないと管理会社からの提案の良し悪しを判断することも難しくなっています。管理会社に任せっきりになり決定すべき事項のほとんどを管理会社やフロント担当者に丸投げすることになります。 　しかし、管理会社は自社の…

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管理会社の活用の仕方２

【YouTubeマンション管理を学ぶ】 管理会社の活用の仕方2 高い品質による管理と適切なサポートを受けるためには管理会社・フロント担当者の業務内容や役割を理解して、しっかりとコミュニケーションを取り、築いた良好な信頼関係をベースにお互いの役割を明確にして遂行していくことが不可欠です。 グッドプランナーズマンション管理士事務所 TOP

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