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benediktine · 4 years

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【高齢化率50％｢横浜のニュータウン｣に変化の波　大和ハウスが｢再生｣に乗り出す背景事情】 - 東洋経済オンライン : https://toyokeizai.net/articles/-/317979 : https://archive.is/cASd2 : https://archive.is/DFPRQ : https://archive.is/Dm6Nu : https://archive.is/fwnla 田中直輝 : 住生活ジャーナリスト 2019/12/14 5:40

少子高齢化により、空き家の増加や地域の過疎化が社会問題化している。その象徴といえるのが郊外型住宅団地「ニュータウン」だ。経済成長期に庶民のマイホームの夢をかなえる場として、戸建て型・集合住宅型を含め全国で開発されてきたが、その多くが今、往時の活気を失い、高齢化や人口減少など「オールドタウン」と称したほうがよい状況になりつつある。

そのため、そこに立地する住宅や土地は、「負動産」など称され一般的には魅力がないように思われがちだ。だが、見方を変えれば、ニュータウンは学校や公園など居住インフラがすでに整備された理想的な住環境といえる。

若い世代を呼び込めればにぎわいが生まれ、地域活性化につながる。ニュータウン再生が可能なら、今後の地域社会の形成にあたってよい影響が期待されるからだ。

本稿では、かつてニュータウン開発を行った事業者がその再生に取り組む事例を紹介し、その成果と今後どのような成果が期待されるかについて紹介する。

■《超高齢化で街の維持が困難に》

神奈川県横浜市栄区に「上郷ネオポリス」というニュータウンがある。1970年に大和ハウス工業が開発を始めた戸建て団地だ。鎌倉市との境にあり、大変緑豊かな立地である。現在は868戸に約2000人（2019年9月現在、上郷ネオポリス自治会調べ）が居住している。

注目すべきは約50％（2017年9月現在、横浜市政策局統計情報課調べ）という高齢化率だ。全国の高齢化率は平均27.7％、横浜市では平均24.0％（いずれも2017年）であることを考えると、上郷ネオポリスは超高齢地域といっていい。

高齢化は現地にさまざまな問題を生み出している。ネオポリス内にあった商店の閉店により買い物の利便性が著しく低下しているほか、同時進行した少子化により小学校（旧横浜市立野七里小学校）が廃校している。要するに、街の維持が難しい状況となっているのだ。

さて、その一画に10月29日、「野七里（のしちり）テラス」という施設がオープンした。「サチテラス」と呼ばれるコンビニ（ローソン上郷野七里テラス店）、路線バスの待合所の機能も有するコミュニティー拠点「イマテラス」が入っている。

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施設は地域住民から募集されたボランティアにより運営され、ローソンの店長・従業員も地域の方々が雇用されている。ボランティアには80歳代の方もいるという。ここを拠点とした移動販売も行われている。

建物内外に40以上の席が設けられており、日中はご高齢の方々が主に集い、夕方からは小学生を含む若い住民の方の姿も見られ、その様子から野七里テラスが幅広い世代の集いの場になっていることがうかがい知れた。

そもそもの始まりは、大和ハウス工業が2014年から開始した住民との意見交換にある。以降、「まちづくり協定」の締結、大学（東京大学、明治大学）や高齢者住宅協会も加わった「まちづくり協議会」の発足などを通じて、施設の実現にこぎ着けたものだ。

2017年には全住民を対象とした「全戸住民意向調査」を実施。その中で「買い物・交通の不便」や「高齢者の見守りや支え合い」など、街のあり方の問題点や要望が浮き彫りになり、それが野七里テラスに反映されている。

■《さらに幅広い再生策を模索》

「当初はお茶をするだけの簡単なものを考えていたが、予想以上に立派なものができた。そのおかげで、従来は閉じこもりがちだった人たちに動きが生まれた。街が変わった、盛り上げていこうという雰囲気になってきた」と、住民は話す。

ただ、再生の取り組みは始まったばかり。現地の再生に当初から関わる大和ハウス工業の瓜坂和昭氏（営業本部ヒューマン・ケア事業推進部部長）は、「もっと幅広い再生策が展開できるはずだ」と言う。

上郷ネオポリスはインフラ施設が充実したニュータウンだ。横浜市の埋蔵文化財センターなどとして活用されている旧小学校の建物は、耐震工事が実施済みである。老人福祉センター「翠風荘」「栄プール」（2020年3月末に廃止予定）などもある。

一方で、大和ハウス工業は新築・リフォームをはじめとした住宅事業だけでなく、医療・介護、フィットネス、商業店舗など幅広い事業領域を有する。そして、それぞれの事業に高度な専門知識や事業スキルを有する専門部隊も抱えている。

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そうした強みを生かし施設を再活用し、より時代に即し地域ニーズにも合致した施設としてリフォーム・リノベーションなどによる用途転換することで、高齢の住民の暮らしを改善し、さらに若い世代を呼び込むことができる環境づくりができ、周辺地域も含めた地域活性化につなげられるとみているのだ。

施設の再利用ではないが、前述した野七里テラスは、同社の持つ強みが発揮され実現できたものだ。コンビニの誘致にあたっては、子会社の大和リビングがローソンとフランチャイズ契約を結び、大和リビングが店長や従業員の募集や雇用を行っている。

また、移動販売にあたってはネオポリス内だけでなく、周辺にある高齢者向け施設などの顧客先も開拓している。このような仕組みを導入することで、野七里テラスをビジネスとして採算性あるものにしているわけだ。

■《地元自治会が主体となっての実現は難しい》

採算面を含むニュータウン再生を地元の自治会が主体となって実現するのは、相当な大変さが伴うと考えられる。そもそも、まちづくり協議会の設置をはじめ、ネオポリス内の意見の調整さえ難しかったからだ。

前述の住民の方は「大和ハウス工業が意見交換を申し出る前もネオポリスの再生を推進しようとしていたが、とにかく人、お金、時間、そしてアイデアもなく、足踏みが続いていた」と振り返っていた。

もっとも、旧小学校などはいずれも横浜市の所有であり、自治会やまちづくり協議会、大和ハウス工業でどうこうできるものではない。「そのため、現在、横浜市と上郷ネオポリスのまちづくりに関する包括協定を結ぶべく活動している」（瓜坂氏）と話していた。

いずれにせよ、注目すべきは上郷ネオポリスの再生が、大和ハウス工業が住民と企業や自治体との間を取り持ち、協力を得る一方で、実践的なアイデアや取り組みを行う「タウンマネジメント」を展開することで進展しているという点だ。

では、なぜ大和ハウス工業はこのようなニュータウン再生の取り組みを今、進めようとしているのか。同社では、1962年から全国61カ所、延べ7万区画（約30k㎡）でネオポリスを開発してきた。

その中には、開発から40年以上経過した、上郷ネオポリスと同様の課題を抱えている団地もある。このため、上郷でのニュータウン再生、タウンマネジメントの手法がうまくいけば、ほかのネオポリスの再生にもノウハウを生かすことができると考えているわけだ。

さらには他社開発のニュータウンにも拡大でき、その中からリフォーム・リノベーション、ストック（中古）売買、住宅医療・介護施設などといった需要が生まれれば収益も生まれ、今後も持続的な企業の成長が期待できる。

売上高4兆円規模にまで成長する中で多岐にわたる事業領域の確立、それによるノウハウの充実といった、ニュータウン再生に向けた体制づくりにある程度のメドがついたことが、本腰を入れ始めた第1の理由といえる。

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第2の理由は、過去に開発したニュータウンをこのまま放置しておくことが、今後の企業成長の足かせになる可能性があるからだ。

時代は、環境・社会・ガバナンスへの取り組みが適切に行われているかを重視する「ESG」など、持続可能な社会の実��へ向かおうとしている。

そうした時代の変化の中で、ニュータウン再生問題は事業リスクになり、社会的責任を問われる状況になることも考えられるのである。

■《不信感をどう払拭するかも課題》

といっても、道のりは険しい。上郷ネオポリスの住民の方からは、「大和ハウスは、開発終了後は売りっぱなしだった。意見交換会が始まった頃は半信半疑だった」という、厳しい本音も聞かれた。

このような不信感を取り除くことから始まるわけで、ましてや事業を採算ベースに乗せるためには相当の時間がかかる。ただ、それはどのニュータウン再生、あるいはストック住宅の流通活性化、空き家問題の解決であっても同じことで、チャレンジする姿勢は評価できる。

過去に開発したニュータウンに舞い戻り、その再生に取り組むという事例は、少なくとも筆者には記憶がない。そうした観点からも、今回紹介させていただいた。冒頭にも書いたが、再生の必要があるニュータウンは多く、これに続く動きが出てくることに強く期待したい。

なお、大和ハウス工業は2018年1月から、ストック住宅の売買仲介、買取再販、リノベーション・リフォームなどの既存住宅事業を強化するため、グループ統一の新ブランド「Livness（リブネス）」を立ち上げている。

2022年3月期には売上高3000億円規模をもくろんでいるという。この中でネオポリスの再生事業は、「リブネスタウンプロジェクト」と称され、兵庫県三木市にある「緑が丘ネオポリス」でも取り組みが行われている。

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