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Vuoi vendere la tua casa?
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Villa indipendente di grandi proporzioni, posizione dominante, parco privato di oltre 2000 mq, vasto salone con camino (80 mq) Taverna 100 mq, 6 camere, 6 bagni, cantina, sala/tinello, cucina, garage di 100 mq, terrazzone su panorama, altri vani, portici, sottotetto, oltre 500 mq. Ambienti ariosi, parquet zona notte,Ben tenuta, prossima a viabilità in zona residenziale tranquilla e verde di sole ville. € 398.000,00
Possibilità di frazionamento con progetto.
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Le cose da sapere se volete investire negli USA
Sognando l’America. Quella terra promessa che nel passato ha dato così tanto ai nostri connazionali. Ma può ancora considerarsi così? Secondo i dati che analizzano i trasferimenti degli italiani all’estero, la risposta è sì.
Certo, in misura minore rispetto al secolo scorso ma pur sempre massiccia. Se infatti 2,5 milioni di nostri connazionali espatriano in Europa, oltre 1,9 milioni vive proprio in America, in particolare negli Stati Uniti.
Attraversare l’Oceano per trasferirsi nel Paese a stelle e strisce rimane il desiderio ancora per molte persone, in cerca soprattutto di fortuna. D’altronde gli USA sono per antonomasia il luogo simbolo del “self-made man”, di quanti riescono a farcela con le proprie forze e talento.
Se poi queste forze e talento sono aiutate anche da un budget iniziale, con cui magari investire, aprendo un’attività oppure comprando casa, allora tanto meglio. Se anche tu stai pensando di investire negli Stati Uniti i tuoi risparmi, perché non partecipare ad un’asta?
https://www.sothebysrealty.com/ita/vendite/new-york-ny-usa
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Oggi parliamo un po' di noi (o meglio: di voi...)
Non è certo per vantarci e nemmeno per farci belli, ma siamo convinti che raccontare qualche “storiella edificante” possa essere utile per vedere “dal vivo” quello che succede quando si prende la decisione di vendere casa.
In tutto questo tempo abbiamo parlato di diversi argomenti legati alla vendita della casa: siamo entrati nei dettagli tecnici ed abbiamo gettato lo sguardo sulle questioni economiche e “di mercato”, per poterci orientare un po' meglio in questo mondo.
Oggi raccontiamo le storie di Paolo, Giulio e della famiglia Bianchi: dietro a questi nomi e cognomi (ovviamente inventati) possiamo trovare persone reali, con problemi veri da risolvere ed opportunità concrete da cogliere.
OK, tuffiamoci per 5 minuti nelle loro vite!
Paolo ed il mutuo da pagare
Un paio d'anni fa il, Paolo ha avuto dei problemi finanziari, per cui non era riuscito a pagare le rate del mutuo per tre mesi consecutivi. Si è rivolto a noi, e lo abbiamo accompagnato in banca per negoziare la situazione. Ci siamo accordati con la banca per una “moratoria” di 6 mesi (in aggiunta ai 3 già trascorsi) durante la quale la banca stessa si sarebbe astenuta da compiere qualsiasi azione nei confronti di Paolo. Il tutto subordinato al conferimento dell'incarico per vendere l'immobile su cui gravava l'ipoteca. Dopo 5 mesi siamo riusciti a vendere la casa, ad un prezzo tale per cui Paolo è riuscito non solo a saldare interamente il valore residuo del mutuo (quindi a mettersi completamente in pari con la banca senza nessun problema per il futuro), ma anche a ricavare dalla vendita una certa somma (per la cronaca, pari al valore delle rate del mutuo che era riuscito a versare: si parla di qualche decina di migliaia di euro). Per chiudere il cerchio, abbiamo trovato per Paolo un immobile in affitto, così che potesse stare nella “sua” casa con un gruzzoletto che gli permetteva di vivere con una ragionevole serenità economica.
Giulio e l'azienda in difficoltà
Parliamo ora di Giulio, titolare di una società che a causa della crisi di qualche anno fa era andata in difficoltà economiche: l'azienda era proprietaria di un immobile (capannone), che era stato messo a garanzia ipotecaria nei confronti di un numero consistente di creditori (banche, erario, fornitori). Giulio era ormai certo di aver perso l'immobile, e si è rivolto a noi per cercarne uno in affitto per continuare l'attività. Per tutta risposta, abbiamo cercato una soluzione alternativa che gli permettesse di sanare la situazione: in tre mesi abbiamo trovato un potenziale acquirente, ed abbiamo negoziato in prima persona con tutti i creditori (alla fine erano una ventina!) un “saldo e stralcio” del debito grazie alla somma ricavata dalla vendita. Fortuna? Bravura? Fatto sta che siamo riusciti a trovare un accordo unanime, cosicché la società di Giulio è riuscita a vendere il capannone ed a sanare la sua posizione debitoria. Ovviamente si è dovuto trasferire, ma perlomeno è riuscito a farlo senza strascichi. Per inciso, gli abbiamo trovato una soluzione consona in affitto (in cui sta lavorando – e bene – ancora oggi).
La famiglia Bianchi e l'opportunità da cogliere al volo
Adesso invece raccontiamo un episodio più recente (meno di un anno fa): la famiglia Bianchi si è rivolta a noi per cercare un appartamento in affitto. In realtà avrebbero preferito acquistarlo, ma la loro situazione finanziaria non gli consentiva di pagare una caparra. Abbiamo proposto una forma “ibrida”, che costituisce un'ottima opportunità in generale (e su cui torneremo prestissimo!): il cosiddetto “Affitto a riscatto” (il nome non è esattamente questo, ma è così che è conosciuto dai più). Senza entrare troppo nei dettagli – per ora – questa soluzione ha permesso ai signori Bianchi di entrare immediatamente nell'appartamento che avevano scelto, anticipando una caparra minima (poche migliaia di euro), pagando un corrispettivo mensile in tutto e per tutto paragonabile ad un canone d'affitto, e di poter acquistare la casa nel giro di un paio d'anni, avendo in pratica già versato la caparra.
Spesso ci siamo descritti (senza falsa modestia) come la “brava agenzia immobiliare”.
Non sta a noi giudicare se lo siamo o meno, ma certamente il ruolo dell'agenzia immobiliare è importantissimo e molto delicato, e fa la differenza nel risolvere problemi e creare opportunità: meglio che sia “brava”!
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L’EFFICIENZA ENERGETICA
Indipendentemente da come la si pensi, la tutela dell'ambiente è un argomento che sta assumendo un'importanza sempre crescente nella nostra vita.
In un certo senso possiamo dire che “ci entra in casa”, anche e soprattutto quando vogliamo venderla (o affittarla): abbiamo visto QUI che uno dei documenti obbligatori per poter vendere o affittare casa è l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), per cui è utile conoscere un po' meglio questo argomento.
Prima di tutto dobbiamo distinguere due “concetti”: una cosa è la PRESTAZIONE ENERGETICA, un'altra è la CLASSE ENERGETICA.
La PRESTAZIONE ENERGETICA è una misura (più tecnicamente è un INDICE) che risulta da calcoli ben precisi: indica infatti quanti kW/h all'anno sono necessari per riscaldare ad una determinata temperatura 1metro cubo (o 1 metro quadro, a seconda) di un immobile.
La CLASSE ENERGETICA è la classificazione attribuita agli immobili in base alla rispondenza della loro prestazione energetica ai requisiti fissati dalla legge (Classe A, B, C, D, ecc.).
È importante capire che la prestazione energetica non cambia nel tempo (naturalmente se non ci sono modifiche sostanziali alle caratteristiche dell'immobile), mentre la classe energetica sì, in quanto le leggi possono modificare i requisiti per attribuire una classe più o meno alta.
Facciamo un esempio (reale): un immobile costruito nel 2008 che all'epoca risultava in Classe Energetica B, 6 anni dopo risultava in classe D pur non avendo subito alcuna modifica.
Questo perché nel 2008 la sua prestazione energetica rispondeva ai requisiti per essere classificata in Classe B, mentre nel 2014 era sufficiente per essere classificata “solo” in classe D.
Questo è il motivo per cui l'APE è valido per un massimo di 10 anni, e comunque dev'essere nuovamente rilasciato se vengono effettuate modifiche sostanziali sull'immobile anche prima dei 10 anni.
“OK, bene o male mi sto orientando: ma a parte l'obbligo di avere l'APE, la Classe Energetica serve a qualcos'altro?”
Intendiamoci, una Classe Energetica migliore non consente di aumentare il prezzo della casa che vogliamo vendere: infatti, praticamente tutti gli immobili antecedenti al 2000 sono in classe G, per cui la stragrande maggioranza delle case che troviamo in vendita ha la stessa classe energetica (la più alta), di conseguenza all'atto pratico un classe migliore incide poco sul prezzo di vendita (che sappiamo essere la misura del valore effettivo della casa, leggi QUI per chiarirti le idee).
D'altro canto può dare maggiori possibilità di vendita, perchè è probabile che un compratore indeciso tra due immobili che considera praticamente equivalenti, sia spinto a scegliere proprio quello in classe migliore.
Questo perchè in linea di principio una migliore Classe Energetica segnala che i materiali di costruzione e gli impianti sono più nuovi e tecnologicamente più evoluti: il tutto si traduce in un risparmio di soldi sia sulle spese vive, sia presumibilmente anche sugli interventi futuri (è facile prevedere che ci saranno costi di manutenzione più bassi, ed anche più lontani nel tempo).
“Ma allora conviene effettuare degli interventi per migliorare la prestazione energetica?”
Abbiamo visto che il “ritorno” dal punto di vista della vendita dell'immobile non è tanto sul prezzo, quanto piuttosto sulle probabilità di vendita.
La “convenienza” (oltre all'aspetto etico di un minore inquinamento) sta nell'immediato risparmio (banalmente, finché sto dentro casa spendo meno di riscaldamento), e nelle agevolazioni fiscali che si possono ottenere (ci torneremo sopra): vale la pena ricordare che queste agevolazioni fiscali possono essere trasferite al compratore (il che è un altro elemento positivo per la vendita).
“OK, diciamo che è tutto chiaro: ma quanto mi costa l'APE?”
Il prezzo di riferimento per un appartamento medio oscilla tra 150 e 250 euro.
Questo costo è commisurato all'intervento di un Tecnico Abilitato, che fa un sopralluogo dell'immobile per effettuare tutti i rilievi (è OBBLIGATORIO), dopodiché esegue tutti i calcoli necessari per determinare la prestazione energetica che darà luogo all'attribuzione della Classe Energetica, rilasciando infine l'APE (che dev'essere firmato dal Tecnico stesso).
Il sopralluogo non è banale, in quanto devono essere esaminati diversi elementi della casa: Infissi, Cappotti coibentanti , Caldaia Impianti radianti (termo, ecc.), Esposizione, e così via.
È molto importante non lasciarsi tentare da “occasioni” troppo convenienti: capita infatti di trovare in rete chi offre il rilascio dell'APE a prezzi irrisori (anche meno di 50 euro!!!), ma non mancano le brutte sorprese:
Quasi sempre vengono rilasciati degli attestati firmati solo digitalmente, mentre viene richiesto un soprapprezzo per la firma cartacea: in sé non dovrebbe essere un problema, ma fatto sta che diversi notai non lo accettano (ed attenzione che l'APE lo porta chi vende, mentre il notaio lo sceglie – e lo paga! – chi compra, per cui chi ha “porta” l'APE non ha alcun controllo sulle scelte del notaio!)
Cosa ancora più grave, in molti casi non viene effettuato il sopralluogo (quindi sono APE del tutto illegittimi, perchè il sopralluogo è obbligatorio).
“Va bene, grazie, ci starò molto attento: ma quanto tempo ci vuole per avere l'APE?”
Detto che identificare il professionista (se non lo consociamo già) richiede comunque un po' di tempo, per il rilascio dell'APE servono generalmente circa 10-15 giorni, a seconda di quanto è piena l'agenda del professionista stesso.
C'è però un elemento che potrebbe stravolgere i nostri piani, in quanto gli uffici preposti delle Regioni effettuano dei controlli a campione sugli APE rilasciati dai professionisti: in questo caso, la Regione incarica un altro Tecnico che verifica:
Che il tecnico che ha rilasciato l'APE abbia effettivamente fatto il sopralluogo
Che abbia inserito i dati correttamente
Di norma, questa verifica richiede circa 15 giorni: bisogna quindi stare attenti perchè i tempi di rilascio effettivo dell'APE potrebbero quindi allungarsi fino a poco meno di un mese (che diventa di più se in mezzo ci sono le feste).
In questo ambito il ruolo dell'agenzia immobiliare è obiettivamente marginale, in quanto il gioco è in mano ai Tecnici (chi rilascia l'Attestato, ed eventualmente chi effettua il controllo a campione).
È ovvio però che la “brava agenzia immobiliare” può aiutarci anche in queste situazioni:
Sollecitare il venditore per farsi rilasciare l'APE il prima possibile (non è la prima volta che si arriva a ridosso della vendita senza ancora avere l'APE in mano, e GUARDA CASO è la volta buona che si viene sorteggiati – e tutti sappiamo i rischi di far aspettare un potenziale compratore...)
Selezionare tecnici preparati e scrupolosi, che effettuano tutte le operazioni necessarie “presto e bene”, con maggiori garanzie (se non totali) di assenza di problemi e quindi ulteriori lungaggini in caso di controllo.
Ci sentiamo presto, con un po' si storielle edificanti...
Andrea di ProgettoCasa
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La “Burocrazia” per vendere casa
Finalmente ci siamo!!!
Abbiamo indovinato il prezzo, abbiamo messo l'annuncio migliore possibile e ci siamo rivolti all'agenzia immobiliare più “brava” di tutte.
Con la banca è tutto a posto, e la nostra casa è perfettamente in regola: stato legittimo e stato di fatto coincidono alla perfezione ed il Catasto è OK, ed abbiamo in mano RTI, APE e tutti gli altri documenti necessari (e se vuoi farti un'idea più precisa di cosa stiamo parlando, fatti un giro QUI e QUI)
Tutti questi sforzi alla fine sono stati premiati, e dopo qualche visita ed un po' di trattative, finalmente abbiamo trovato il compratore, con cui abbiamo concordato tutti i dettagli per la vendita.
“Quindi, tutto a posto? Possiamo festeggiare??”
Beh, non proprio... Ci siamo quasi, ma non dobbiamo dimenticarci mai che gli immobili sono beni “registrati”, per cui non basta un pezzo di carta qualsiasi, ma bisogna andare dal notaio a “rogitare”.
Questo significa che la parte “di mercato” in cui noi che vendiamo troviamo l'accordo con chi compra deve andare a braccetto con la parte “burocratica”, e seguire un iter necessario per arrivare a rogito senza problemi.
Partiamo dal presupposto che non ci sono particolari obblighi di legge (per cui teoricamente si potrebbe andare dal notaio sulla scorta della classica “stretta di mano”), ma proprio perchè vendere casa è molto impegnativo ed ha un impatto fortissimo sulla nostra quotidianità (e sulle nostre tasche!!), è meglio, molto meglio tutelarsi contro ogni possibile imprevisto, “malizioso” e non.
“Giusto, meglio non correre rischi: ma come si fa?”
Il vecchio adagio “Carta canta e villan dorme” è perfetto per questa occasione: bisogna scrivere tutto, non ci sono alternative altrettanto valide.
Il primo passo è redigere la PROPOSTA DI ACQUISTO, vale a dire un documento (in carta semplice) con cui l'acquirente (solitamente lo fa lui) formalizza al venditore una sua offerta, che non contiene solo il prezzo, ma anche le modalità di pagamento ed altri accordi specifici (ad esempio una consegna successiva al rogito, o un pagamento successivo al rogito, e così via).
Se la proposta viene formalmente accettata dal venditore, allora diventa un ACCORDO PRELIMINARE, che è un vero e proprio contratto preliminare con tutti i crismi definiti dal Codice Civile (e qui ci fermiamo, casomai “passiamo la palla” agli avvocati...).
Dal momento che la formalizzazione dell'accordo preliminare comporta praticamente sempre un passaggio di denaro (l'acconto, o caparra che dir si voglia), è importante (e per le agenzie immobiliari è anche obbligatorio) registrare l'accordo preliminare presso l'Agenzia delle Entrate, così da regolarizzare anche gli aspetti fiscali del versamento (ahinoi, ci sono già delle tasse da pagare...).
Il passo successivo (soprattutto quando si prevede che passi molto tempo – grosso modo più di tre mesi – prima di rogitare) è quello di andare comunque dal notaio per fargli redigere il COMPROMESSO, che altro non è che lo stesso accordo preliminare stipulato in precedenza, ma con un livello di formalizzazione (quindi di tutela delle parti) più elevato, proprio per via dell'intervento del notaio.
Il compromesso inoltre deve essere sempre registrato (come sopra), o in alternativa può essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari: è un'operazione costosa (si sa che un atto notarile tra onorario e tasse si aggira sui 1.500 euro), ma rende “pubblico” ed “opponibile a terzi” l'accordo tra le parti.
Non ci addentriamo nel significato preciso di queste due situazioni, ci basta sapere che se viene trascritto il compromesso riusciamo ad ottenere il massimo livello di tutela possibile contro eventuali comportamenti scorretti della controparte.
Questo è talmente vero che nei casi in cui venditore ed acquirente si accordano senza agenzia immobiliare, quasi sempre non viene formalizzato (quindi nemmeno registrato) nessun preliminare, mentre viene sistematicamente redatto il compromesso di fronte al notaio, ed in caso di dubbi verso una delle controparti e/o movimenti di denaro importanti, si procede alla trascrizione.
Finalmente arriviamo al ROGITO, che è un atto notarile che sancisce ufficialmente il passaggio di proprietà dell'immobile.
Solitamente all'atto del rogito viene saldato il prezzo concordato e viene contemporaneamente consegnato l'immobile, ma volendo le parti possono accordarsi diversamente: quel che è certo che tutti questi accordi specifici sono dettagliatamente riportati nel rogito stesso.
È importante sottolineare che il notaio non solo è il pubblico ufficiale che redige l'atto e lo trascrive in Conservatoria, ma è anche il sostituto d'imposta: la sua parcella infatti include sia il suo onorario che le imposte dovute (che ovviamente provvederà a versare per nostro conto).
Adesso (e solo adesso!!!) possiamo dire di aver venduto la nostra (ormai ex) casa!
“OK Andrea, adesso le cose sono certamente più chiare: ma l'agenzia immobiliare cosa c'entra in tutto ciò?”
Effettivamente il ruolo principale di un'agenzia è quello di far incontrare domanda ed offerta, ma qui l'accordo è già stato trovato, per cui è sensato chiedersi che bisogno abbiamo del loro intervento (che tra l'altro ci costa qualcosa)...
Detto che stiamo parlando della “brava agenzia immobiliare” (ci siamo capiti...), il supporto che ci può dare non è affatto da sottovalutare:
Prima di tutto l'agenzia verifica la situazione ipotecaria dell'immobile (c'è un'ipoteca? Se sì, a che valore corrisponde?).
Poi verifica la situazione debitoria del venditore, cioè a quanto ammonta il debito residuo garantito dall'ipoteca stessa.
Ovviamente l'agenzia confronta questi due elementi, per verificare se il prezzo concordato è sufficiente a coprire il debito garantito dall'ipoteca (e se non lo è, verifica che il venditore abbia la capacità di estinguere l'eccedenza con risorse proprie).
Oltre a ciò, l'agenzia verifica che gli impianti siano a norma, e se non lo sono si cura che questo venga dichiarato nei vari documenti.
In modo più sfumato, l'agenzia aiuta il venditore a comprendere meglio l'effettiva solvibilità del compratore: chiaramente non ci sono certezze, ma l'esperienza ed il mestiere aiutano.
Infine, l'agenzia ci aiuta a scrivere per bene tutto quello che è importante mettere nero su bianco nei vari documenti: ricordiamoci che tutto quello che non viene scritto è fonte di possibili discussioni, liti, avvocati... insomma, soldi!!
Dai che passo dopo passo la vendiamo, questa casa!!!
A presto!
Andrea di ProgettoCasa
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La forma e la sostanza:
per vendere casa servono entrambe!!
Un po' di tempo fa abbiamo parlato dell'importanza di avere tutte le “Carte in regola” per poter vendere casa in piena legittimità (te lo sei perso? Clicca QUI!)
C'è un aspetto che non va assolutamente preso sottogamba, perché può comportare delle conseguenze decisive sulla vendita (o meno!!) della nostra casa: si tratta della CONFORMITÀ TRA STATO LEGITTIMO E STATO DI FATTO dell'immobile.
Mettiamoci comodi perché, oggi bisogna stare attenti...
Prima di tutto, cerchiamo di capire cosa sono:
Lo STATO DI FATTO (lo dice la parola) è la situazione in si trova il nostro immobile NELLA REALTÀ: dimensioni ed altezze interne ed esterne, posizione delle porte e delle finestre, e così via per tutte le parti della casa (nessuna esclusa).
Lo STATO LEGITTIMO invece è quello che risulta dall'ultimo TITOLO EDILIZIO LICENZIATO, cioè l'ultimo documento (disegno della casa, pratica edilizia, sanatoria, ecc.) che risulta depositato in Comune e da esso APPROVATO.
Se stato legittimo e stato di fatto coincidono esattamente alla perfezione... beh, chiamiamo gli amici e stappiamo la bottiglia di quello buono, perché praticamente NON SUCCEDE MAI!!!
Bastano anche delle piccole differenze a fare sì che non ci sia conformità tra stato di fato e stato legittimo: ricordiamoci sempre che un immobile o è conforme o non lo è, non esistono altre situazioni.
“OK Andrea, ho capito che non posso andare “a spanne” e devo stare attento ai dettagli: ma cosa succede se lo stato di fatto della mia casa non è conforme allo stato legittimo?”
Prima di tutto, dobbiamo tenere conto che una situazione di questo tipo significa che NON SIAMO IN REGOLA, quindi siamo passibili di sanzione (ed occhio che in certi casi c'è anche il penale...): inoltre, allo stato attuale non possiamo nemmeno vendere l'immobile, per cui dobbiamo assolutamente “sanare” la situazione (e farlo al più presto!).
“Come si fa?”
Ci sono due casi:
Se le regole edilizie attuali (che sono delle Leggi e dei regolamenti pubblici!) lo permettono, si può “Regolarizzare lo stato legittimo allo stato di fatto” mediante la presentazione di una pratica edilizia (quale? Ce ne sono di diversi tipi, ovviamente bisogna rivolgersi ad un tecnico specializzato – di solito un Geometra – per individuare la strada più corretta): solo in questo caso il lavoro è puramente tecnico e burocratico.
Se invece la situazione non è sanabile come sopra, bisogna “Regolarizzare lo stato di fatto allo stato legittimo”, intervenendo direttamente sull'immobile (spostando muri, abbattendo dove necessario, ecc...) per fare sì che a termine lavori esso risulti esattamente conforme al famoso “Ultimo titolo edilizio”.
In quest'ultimo caso è possibile (ovviamente nei limiti imposti dalle regole edilizie) intervenire sull'immobile per regolarizzare lo stato di fatto non allo stato legittimo così come risulta in comune, bensì apportando delle modifiche (in un certo senso, prendendo due piccioni con una fava).
In questo caso dovrà essere fatta ANCHE una pratica edilizia, per fare sì che alla fine di tutto lo stato di fatto e lo stato legittimo siano perfettamente allineati alla nuova situazione.
“Diciamo che è tutto chiaro: ma alla fine questo “giochino” quanto mi costa?”
Nel primo caso, per “imbrattare le carte” l'importo è diviso in due voci:
Gli Oneri Comunali, cioè quello che ti chiede il Comune per regolarizzare ed autorizzare (comprese sanzioni, ecc.): variano da comune a comune (ed ovviamente in base alla metratura), ma solitamente vanno da circa un migliaio di euro per sanare gli “abusi minori”, fino anche ad una decina di migliaia di euro nei casi più impegnativi.
Gli Oneri del Professionista, che vanno da un migliaio scarso fino ad un paio di migliaia di euro (al massimo qualcosa in più, ma non tanto).
Nel secondo caso è impossibile fare delle previsioni, in quanto dipende tutto dall'entità dell'intervento: potrebbe andare da poche centinaia di euro (ad esempio per rimuovere una parete o una scala esterna) fino a costi esorbitanti se l'intervento è “grosso”.
“D'accordo, incrocio le dita... ma ho sentito parlare anche del Catasto: c'entra qualcosa?”
Il Catasto fa fede solo ed esclusivamente ai fini fiscali, quindi per calcolare le imposte sull'acquisto della casa e per le altre imposte sulla casa come IMU, ecc.
Di conseguenza non comprova lo stato legittimo, per cui quello che risulta presso il Catasto non è un titolo edilizio, e non può essere utilizzato per comprovare la conformità alle regole edilizie.
Questo però non significa che dobbiamo preoccuparci della conformità al Catasto del nostro stato di fatto “solo” in funzione delle tasse che andiamo a pagare sulla casa (e delle eventuali sanzioni ecc. nel caso in cui ci vengano accertate delle difformità), in quanto anche la “Conformità Catastale” è un requisito per poter vendere la casa.
Dall'altra parte, ottenere la conformità al Catasto è molto più semplice, più veloce e meno oneroso (qualche centinaio di euro): diciamo che una volta ottenuta la conformità tra stato di fatto e stato legittimo, il Catasto è poco più di una formalità.
“Spiegati meglio: quanto è importante avere la conformità tra stato di fato, stato legittimo e (a questo punto) Catasto per poter vendere la mia casa?”
È presto detto: se l'immobile non è conforme, NON – PUÒ – ESSERE – VENDUTO!!
“Addirittura!! E perché?”
Anche se ci sono delle novità legislative in corso (che ovviamente stiamo tenendo sotto controllo), ad oggi per effettuare il rogito il notaio richiede (tra gli altri) un documento specifico chiamato Relazione Tecnica Integrata (RTI), in cui un Professionista abilitato (Geometra, Architetto o Ingegnere) dichiara sotto la propria responsabilità la conformità tra Stato Legittimo, Stato di Fatto e Catasto.
Va da sé che il Professionista rilascia la RTI solo ed esclusivamente quando può farlo legittimamente.
Per questo motivo è è della massima importanza verificare la corrispondenza o meno tra stato di fatto e stato legittimo PRIMA di mettere in vendita la casa (diciamo che questa è la prima cosa da fare quando decidiamo di vendere casa), ed almeno avere coscienza degli interventi da fare (quindi dei tempi e costi necessari per regolarizzare) al più presto possibile.
Questo vale soprattutto quando ci troviamo di fronte ad una situazione INSANABILE (che richiede quindi il ripristino, non la “semplice” pratica edilizia): in questo caso bisogna comunicare al potenziale acquirente tutte le modifiche che dovranno essere apportate prima del rogito, perché nei fatti andremo a vendere un immobile DIVERSO da quello che stiamo attualmente proponendo.
Ormai l'abbiamo capito: tra i compiti di una “brava agenzia immobiliare” c'è anche quello di “prenderci per mano” e gestire insieme passo passo, nei modi e nei tempi migliori, tutto questo iter tortuoso e (purtroppo) costoso.
Ma sbagliare qualcosa in questo frangente sarebbe ancora peggio!
Teniamoci in contatto!!
Andrea di ProgettoCasa
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Vendere casa col MUTUO
Quando fai un mestiere da tanti anni, sopratutto se lavori a contatto con le persone, ti capita di sentire le cose più disparate, le domande più strane... Insomma, sposti veramente TANTO in avanti i limiti della fantasia umana.
Dall'altra parte, invece, ci sono domande che “cascano” davvero spesso, quasi con una frequenza ossessiva: segno che il “problema” è comune, ed allo stesso modo ti dà la misura della delicatezza della questione per chi te lo chiede.
Ecco, anche nel nostro lavoro succede esattamente questo, ed una delle domande che (quasi) sempre ci sentiamo porre è
“Voglio vendere casa, ma devo ancora finire di pagare il mutuo: posso farlo?”
La risposta è certamente “Sì”: non c'è nessuna legge che lo impedisce, per cui la “mossa” è assolutamente lecita.
Ma se vogliamo essere precisi, la risposta più corretta è “Sì, però...”
Diciamo che ci sono alcune “regolette” che è necessario seguire perchè tutto vada bene nei tempi giusti e senza strascichi fastidiosi.
Prima di tutto, dobbiamo capire QUANDO il mutuo ha influenza sulla vendita della casa: sappiamo benissimo che le banche e chi per loro possono concedere prestiti in innumerevoli modi (anche qui in un certo senso si parla di fantasia...), ma quello che interessa a noi è il mutuo IPOTECARIO, quello cioè “assistito” (si dice così) dalla garanzia dell'ipoteca sulla casa.
Senza dare definizioni troppo tecniche, ci interessa sapere che grazie all'ipoteca la banca è tutelata nel caso in cui il debitore non sia più in grado di pagare le rate del mutuo: può infatti citarlo in giudizio e far mettere all'asta l'immobile, utilizzando il ricavato per coprire il debito residuo (oltre alle spese per la messa all'asta)
Giusto per completezza, va detto che se ci sono eventuali differenze (in più o in meno) tra il ricavato ed il debito residuo, queste dovranno essere regolate direttamente tra la banca ed il debitore.
“D'accordo, quindi mi concentro sul mutuo ipotecario: ma che effetti ha quando vado a vendere la mia casa?”
È importante comprendere che l'ipoteca grava SULL'IMMOBILE, per cui, in caso di vendita, questa “teoricamente” si trasferisce insieme ad esso.
Diciamo “teoricamente” perchè è una situazione che si può verificare, ma all'atto pratico è veramente molto rara.
Nella stragrande maggioranza dei casi infatti, chi incassa la vendita della casa estingue il mutuo (e quindi fa cancellare l'ipoteca) contestualmente al rogito.
Facciamo un esempio per capirci:
Marco vende la sua casa a Davide al prezzo concordato di 100.000 euro.
Marco ha ancora con la banca un mutuo del valore residuo di 30.000 euro.
La cosa più semplice è che Davide intesti un assegno circolare a Marco per 70.000 euro, ed un altro assegno circolare alla banca per 30.000 euro.
Quest'ultimo assegno viene materialmente consegnato ad un funzionario della banca che è fisicamente presente al momento del rogito.
A questo punto il funzionario rilascia al notaio una liberatoria (che si chiama “Assenso alla cancellazione del debito”), in cui si attesta che il debito verso la banca stessa (inerente l'ipoteca sull'immobile) è estinto.
Il notaio registra questo documento nel rogito, liberando di fatto il venditore (e di conseguenza anche l'immobile).
Una volta fatte tutte queste operazioni si può (e si deve!!) procedere alla cancellazione dell'ipoteca: fino a qualche anno quest'operazione era di esclusiva competenza del notaio, poi con l'entrata in vigore del “Decreto Bersani” ora può farlo direttamente (e gratuitamente) la banca
Tecnicamente occorre qualche tempo (di solito un paio di mesi) prima che l'ipoteca venga “ufficialmente” cancellata, ma la liberatoria è già sufficiente per sgravare debitore ed immobile da ogni pretesa della banca.
Come detto prima, può capitare il caso (veramente raro) in cui il compratore ha l'esigenza di contrarre un mutuo dello stesso importo del valore residuo del mutuo del venditore: in questo caso (se la banca è d'accordo!!) il compratore può subentrare al venditore nel mutuo (tecnicamente è un “accollo” di un debito). Così facendo, lo stesso mutuo cambia di titolarità (dal venditore al compratore), e l'ipoteca sull'immobile rimane immutata.
È evidente che un'operazione di questo tipo (in entrambi i casi) è abbastanza complessa:
· Coinvolge diversi soggetti che non si conoscono tra loro:
· Deve essere gestita con la massima precisione, soprattutto per calcolare il valore residuo del debito (e QUI possiamo capire quali problemi possono nascere se esso è superiore al prezzo di vendita ):
· Deve essere effettuata nei tempi giusti, perchè tutte le operazioni “burocratiche” devono essere coordinate tra loro, e soprattutto tutta la documentazione deve essere pronta per il giorno del rogito con tutti i riferimenti ed i calcoli giusti sia sostanzialmente che formalmente.
Ormai l'abbiamo capito: anche in questo caso è molto meglio appoggiarsi alla “brava agenzia immobiliare”.
A presto!
Andrea di ProgettoCasa
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L'emozione della “prima volta”....
Il primo dentino, il primo giorno di scuola, il primo bacio, la prima volta che... (ci siamo capiti, no?):
le “prime volte” della nostra vita hanno sempre un posto speciale nei nostri ricordi e nelle nostre emozioni.
E per certi versi anche la “prima casa” è un evento importante, che spesso segna un passo decisivo verso l'emancipazione o la costruzione di una nuova famiglia, comunque di una nuova vita.
Indubbiamente le emozioni giocano un ruolo decisivo, ma non dobbiamo mai dimenticarci che l'acquisto della prima casa non è solo un “pezzo forte” della nostra vita, ma anche una situazione (chi mastica di diritto la chiama “Fattispecie”) regolata da leggi ben precise, che comportano conseguenze importanti anche (e soprattutto) per il nostro portafoglio.
Prima di iniziare, dobbiamo chiarire una cosa: oggi parliamo solamente delle AGEVOLAZIONI FISCALI PER L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA, che sono una cosa completamente diversa dal REGIME FISCALE SULLA CASA (di cui parleremo un'altra volta).
OK, mettiamoci comodi ed iniziamo:
Anzitutto, cosa si intende per “acquisto della prima casa” a termini di legge?
Perché un immobile possa essere acquistato come “Prima casa”, bisogna soddisfare alcuni requisiti:
Chi acquista non deve essere proprietario di altri immobili acquistati come prima casa su tutto il territorio nazionale.
Chi acquista non deve aver acquistato nessun tipo di immobile (anche se come seconda casa) nello stesso comune dell'abitazione che viene acquistata come prima casa.
Chi acquista deve prendere la residenza nello stesso comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito (quindi non è strettamente necessario prendere la residenza esattamente nell'immobile: se per esempio risiedo già nello stesso comune, magari a casa dei miei, non devo fare nient'altro)
L'immobile non deve essere un'abitazione di lusso (non deve quindi essere censita in ben definite categorie catastali)
Se il compratore è già proprietario di un immobile acquistato come prima casa, può accedere lo stesso alle agevolazioni purché lo venda entro 12 mesi dal rogito.
Attenzione: questi requisiti valgono anche nel caso di usufrutto.
“OK Andrea, è tutto chiaro: quindi, dopo che ho verificato di avere tutti i requisiti, che vantaggi ho?”
Anche qui dobbiamo distinguere due casi diversi: l'acquisto da privato e l'acquisto dall'impresa costruttrice.
Se acquisto da un privato (o comunque da un soggetto diverso dall'impresa costruttrice), il regime fiscale funziona così:
Imposta di Registro pari al 2% del valore catastale dell'immobile (contro il 9% dell'aliquota ordinaria)
Imposta Ipotecaria fissa pari a € 50,00
Imposta Catastale fissa pari a € 50,00
Se invece acquisto dall'impresa costruttrice, devo pagare:
IVA al 4% sul prezzo di acquisto dell'immobile (contro il 10% dell'aliquota ordinaria, che diventa il 22% se l'abitazione è di lusso)
Imposta di Registro fissa pari a € 200,00
Imposta Ipotecaria fissa pari a € 200,00
Imposta Catastale fissa pari a € 200,00.
In poche parole, se acquisto un immobile come “prima casa”, ho un vantaggio fiscale sull'Imposta di Registro (se acquisto da un privato o simili), oppure sull'IVA (se acquisto dall'impresa costruttrice).
Ci sono poi delle altre agevolazioni fiscali che si possono ottenere per il fatto di essere proprietari di una prima casa (esenzione IMU, detrazione degli interessi del mutuo, ecc.), ma è meglio non mettere troppa carne al fuoco: ci torneremo sopra un'altra volta.
“... E se per un qualsiasi motivo perdo le agevolazioni?”
Prima di tutto, vediamo QUANDO si perdono le agevolazioni: quando vengono meno i requisiti.
In questo caso, lo Stato applica retroattivamente (risalendo fino alla data del rogito) le imposte le imposte ordinarie, facendo pagare non solo la differenza, ma anche sanzioni ed interessi.
“OK, ci starò attento... Però voglio togliermi un altro dubbio: se vendo la prima casa, cosa succede?”
Se ne sentono dire di cotte e di crude, ma anche in questo caso la legge parla chiaro: l'immobile acquistato con le agevolazioni fiscali della prima casa non può essere alienato prima di 5 anni, a meno che entro un anno dalla vendita dell'immobile non ne venga acquistato un altro (su tutto il territorio nazionale) con le agevolazioni prima casa.
Quindi, se io vendo la mia prima casa ed entro 12 mesi ne riacquisto un'altra, lo Stato “vede” quest'operazione non come una speculazione immobiliare (quindi da sanzionare e tassare) ma lo considera legittimo, per cui garantisce il mantenimento delle agevolazioni.
Va da sé che dal giorno del nuovo acquisto decorrono i 18 mesi per prendere la residenza nello stesso comune.
Lo so, è un po' complicato, ma le agevolazioni in gioco non sono poca cosa: vale la pena stare un po' sul pezzo ed approfondire a dovere (con una “brava agenzia immobiliare”, ovviamente!!)
A presto!
Andrea di ProgettoCasa
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IL PREZZO “REALE” DELLA TUA CASA
Tante volte ci consideriamo più o meno soddisfatti di una cosa non tanto per l'effettiva utilità o per il vantaggio che ne traiamo, quanto piuttosto per il fatto che abbia o meno rispettato le nostre aspettative.
Sarà sicuramente successo di ricevere un regalo inaspettato e di considerarlo bellissimo, anche se non era eccezionale, per il solo fatto che fosse una sorpresa; o magari – al contrario – siamo usciti dal cinema delusi da quel film che non vedevano l'ora che arrivasse nelle sale...
Insomma, le nostre aspettative iniziali incidono tantissimo sul risultato e sulla soddisfazione che traiamo su un sacco di cose che ci capitano.
“Si, va be', ma tutto questo cosa c'entra con la mia casa?”
Beh, anche sulla vendita della casa (e sull'acquisto, non si scappa) è importante avere chiaro un concetto: il prezzo che avremo concordato non sarà l'unica spesa che dovremo affrontare (se compriamo) e non sarà quello che ci rimarrà in tasca (se vendiamo), perché servirà certamente a coprire dei costi.
“OK, grazie per l'avviso (la chiarezza è importante): ma di cosa stiamo parlando esattamente?”
Se vogliamo VENDERE CASA, ci sono 3 spese da affrontare:
· La provvigione dell'agenzia (perchè a questo punto abbiamo capito che rivolgersi all'agenzia ci mette al riparo da un sacco di insidie);
· La redazione dei documenti necessari per la vendita, principalmente APE e RTI (Non sai cosa sono? Fa' un salto QUI);
· Le eventuali spese per “ripristinare lo stato legittimo”, ovvero per fare sì che lo stato in cui effettivamente si trova la casa (dimensioni degli ambienti, altezze, ecc.) corrisponda a quanto risulta presso il Comune (questo è un aspetto che non va assolutamente sottovalutato: lo approfondiremo a dovere tra un po').
Anche se vogliamo COMPRARE CASA abbiamo tre tipi di spesa:
· La provvigione all'agenzia;
· Il Notaio (per il rogito, e per il mutuo ipotecario se lo facciamo)
· Le tasse (di registro, ipotecarie e catastali);
“Insomma, come al solito c'è qualcosa di più da pagare: beh, almeno adesso lo so... Ma alla fine quanto devo sborsare?”
Chiaramente dipende molto dal caso specifico, ma in generale possiamo avere un'ordine di grandezza abbastanza indicativo:
· Le provvigioni dell'agenzia sono ovviamente oggetto di un accordo (il Contratto), ma le Camere di Commercio danno delle indicazioni; non sono vincolanti, ma almeno servono come riferimento per evitare abusi.
· Per la redazione dell'APE, il professionista richiede qualche centinaio di euro, ed altrettanto per la RTI. Per quest'ultimo documento dobbiamo aggiungere il costo dell'accesso agli atti presso il Comune, che varia da qualche decina ad un centinaio di euro.
· Quando si riscontra una difformità tra stato di fatto e stato legittimo (una cosa che capita quasi sempre, magari solo per piccole cose), i costi di ripristino possono variare da poche migliaia di euro (se è sufficiente una pratica edilizia per sanare il tutto) fino d importi molto (ma molto!!) più elevati, e praticamente impossibili da quantificare in generale, se si dovessero rendere necessari interventi sull'immobile (insomma, speriamo di no!!)
· Le spese per il Notaio sono proporzionali alla superficie della casa, ma di solito si aggirano su qualche migliaio di euro.
· Le tasse dipendono da vari fattori (zona, tipo di immobile, legislazione vigente, ecc.) ma le aliquote vanno da un 2% fino ad un 20% sulla rendita catastale rivalutata (uuuhh che parolone.... dai, un'altra volta approfondiremo anche questo...)
Ovviamente non mancano i casi particolari (e ti pareva?):
Se il venditore ha contratto un mutuo “non cancellabile” (ci torniamo sopra, tranquilli!), oppure se la casa che vende è sua per successione ereditaria che a suo tempo non era stata trascritta presso la Conservatoria, allora deve sostenere le relative spese notarili (che prese singolarmente ammontano a poche centinaia di euro: un migliaio in tutto, nei casi peggiori)
Ci sono poi dei casi in cui anche il venditore deve pagare delle tasse:
· Quando si configura una “speculazione edilizia” (sta vendendo una casa acquistata poco tempo fa, ad un prezzo significativamente superiore a quello a cui l'aveva comprata: insomma ci sta guadagnando più del normale);
· Se negli ultimi 5 anni ha acquistato una “prima casa”, nel momento in cui la vende (senza comprarne un'altra entro 1 anno), deve pagare all'erario la differenza tra la tassazione agevolata e quella ordinaria (più sanzioni ed interessi, con un sacco di altre cose attorno che approfondiamo QUI).
Insomma, vendere e comprare casa non comporta solo lo “scambio di denaro” commisurato al prezzo dell'immobile: bisogna mettere in conto altre spese, sia per chi vende che per chi compra.
Inutile dire che la brava agenzia immobiliare è in grado di calcolare in anticipo tutte queste spese analizzando il caso specifico, evitando a tutti brutte sorprese.
A presto!!
Andrea di ProgettoCasa
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Le “carte in regola” per vendere la tua casa
A molti sarà capitato di cominciare a guidare l'auto ben prima di prendere la patente: magari nell'aia della casa di campagna del nonno o dello zio, seminando il panico tra galline e conigli...
E può darsi che qualcuno in quell'aia abbia imparato davvero bene: partenze perfette, scalate impeccabili e magari qualche derapata col freno a mano (che sul ghiaino vengono che è una meraviglia!!).
Ma la strada è un'altra cosa; puoi essere bravo finché ti pare, ma se ti ferma una pattuglia non devi dimostrare agli agenti che sei capace di intraversare la macchina o che la tua guida è più confortevole di quella di un tassista: devi “favorire patente e libretto, per cortesia”, e se manca qualche cosa (oddio, avrò fatto la revisione??) sono dolori, o perlomeno multe salate...
Beh, anche nel nostro campo le cose funzionano così: possiamo indovinare il prezzo, essere nei tempi giusti ed affidarci alla migliore agenzia del mondo, ma per concludere una vendita con tutti i crismi della legittimità dobbiamo avere la nostra brava “patente e libretto”.
Insomma, dobbiamo avere “Le carte in regola”!!
“OK, quindi cosa mi serve?”
Sicuramente occorre l'Atto di Provenienza (rogito di acquisto, successione, donazione, ecc), che è l'atto (solitamente notarile, ma non sempre: ad esempio, la successione non lo è) che attesta che il venditore ha “titolo” per vendere la casa (di fatto, che è l'effettivo proprietario della casa).
Ci sono poi due documenti che si rendono necessari se si verificano determinate condizioni:
Hai un mutuo? Occorre una copia del Contratto di mutuo stipulato con la banca e del piano di ammortamento.
La casa che vuoi vendere è in un condominio? Allora è essenziale avere l'ultimo prospetto e rendiconto delle spese condominiali.
Questi documenti vengono rilasciati “per il fatto stesso” che siamo proprietari della nostra casa.
Ci sono poi dei documenti che si rendono necessari per la vendita, ma che normalmente non vengono richiesti per altri scopi.
Si tratta dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE) e della Relazione Tecnica Integrata (RTI).
Entrambi devono essere redatti da un Tecnico abilitato (di solito un Termotecnico per l'APE, ed un geometra od un ingegnere per la RTI).
“E se non ce li ho? Chissà dove li avrò messi!!!”
Niente panico!! È sempre possibile ottenerne almeno una copia:
L'Atto di Proprietà (anche se antecedente all'unità d'Italia!!) è disponibile direttamente presso il Notaio che lo ha redatto (se sappiamo chi è e/o se esercita ancora la professione), inoltre è sempre possibile effettuare una visura presso gli archivi della Conservatoria dei Registri immobiliari.
I documenti relativi al mutuo sono facilmente reperibili presso la banca (e sappiamo benissimo qual è, ce lo ricorda lei ogni mese...), mentre il Prospetto/Rendiconto delle spese può essere richiesto all'Amministratore di Condominio.
Se non è passato troppo tempo, i professionisti che hanno redatto l'APE e la RTI ne hanno una copia: alla peggio, sarà la briga (e la spesa) di far redigere un nuovo documento.
“Va bene, ho capito: ma a cosa servono tutte queste scartoffie?”
L'Atto di provenienza e la relativa verifica tramite la Visura serve a verificare che il venditore sia effettivamente il proprietario dell'immobile (attenzione! Per esserne assolutamente sicuri bisogna fare una visura, perché l'atto potrebbe essere stato superato da uno più recente), ma non solo: dall'atto si può capire se ci sono dei diritti reali sull'immobile (OK OK, ci torneremo su presto!!!) e/o delle comproprietà, se l'immobile fa parte di un consorzio o meno (il che può generare delle spese aggiuntive), e se nell'atto stesso sono presenti dei “vizi” (ad esempio, "le donazioni sono revocabili : approfondiremo bene anche questo argomento).
La documentazione relativa al mutuo serve anzitutto per calcolare il debito residuo (ed è importante, perché se questo valore supera il prezzo di vendita della casa, il venditore deve poi sopperire presso la banca, e se non succede possono nascere grossi problemi...); inoltre, dal momento che la vendita di un immobile comporta automaticamente (salvo accordi diversi) l'estinzione del mutuo e della relativa ipoteca, la banca stessa deve essere coinvolta in prima persona al momento della compravendita.
Il prospetto e rendiconto delle spese condominiali serve a conoscere l'eventuale ammontare delle spese pregresse ancora da regolare, nonché per calcolare il riparto delle spese che risulteranno in capo al venditore fino al momento del rogito.
L'APE serve ovviamente a determinare il livello di efficienza energetica dell'immobile, indicato in “consumo al metro quadrato” (cosa vuol dire? ci basta guardare le bollette del gas!!), mentre la RTI attesta la conformità tra lo “stato di fatto” di un immobile (come esso è nella realtà: misura degli ambienti, altezze, ecc...) e lo “stato legittimo” che risulta dal “Titolo Edilizio” più aggiornato disponibile presso l'Ufficio Tecnico del Comune in cui si trova.
Troppo complicato? Tranquilli, prossimamente approfondiremo tutto a dovere!
“D'accordo, tecnicamente è tutto perfetto: ma all'atto pratico che ruolo hanno nella vendita della mia casa?”
Detto che sono documenti “obbligatori”, la loro vera funzione è quella di poter effettuare TUTTE le verifiche del caso.
Un esame attento di tutta questa documentazione permette di controllare se sono presenti delle “trappole” nascoste nell'immobile, ad esempio una situazione non aggiornata, la presenza di condizioni che possono aumentare le spese di compravendita e/o avere influenza sul prezzo di vendita (ad esempio, venditore e compratore sono – entro certi limiti - solidalmente responsabili delle spese condominiali non pagate), o peggio degli ostacoli che se non rimossi tempestivamente possono rendere impossibile (anche e soprattutto legalmente) la vendita, o anche creare problemi in cascata (richieste di risarcimento, spese legali, ecc.).
Inutile dire che una “brava agenzia immobiliare” è perfettamente in grado di verificare nei dettagli tutti questi aspetti, e di farlo PER TEMPO, in modo da arrivare al momento fatidico della vendita con tutte le carte in regola per davvero!
Insomma, come in tutte le cose bisogna guardare bene dove si mettono i piedi: se poi ci si guarda in due, ancora meglio!
A presto con altre “chicche”
Andrea di ProgettoCasa
https://progettocasa.webnode.it
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Vendi la tua casa: chi fa da sé…
…Fa per tre!!! O no?
È un problema che prima o poi ci poniamo tutti, quando prendiamo la decisione di mettere in vendita la nostra casa. Mi arrangio o mi rivolgo ad un’agenzia?
Se fino a qualche anno fa la risposta era praticamente scontata (era troppo difficile riuscire a vendere casa senza intermediari), oggi le possibilità che ci offre il “villaggio globale” sono certamente molto più alte e variegate: rispetto al passato possiamo metterci in contatto con molte più persone, anche molto distanti, e volendo tutte contemporaneamente.
E l’agenzia continua a costare….
“Ma allora, il fai da te è la vendita del futuro per la mia casa??”
Beh, è meglio andarci cauti…
Intendiamoci subito su due cose:
1) È perfettamente LEGITTIMO e POSSIBILE vendere la propria casa autonomamente, e le conseguenze giuridiche che ne derivano (se le carte sono fatte bene…) sono le stesse della vendita tramite agenzia.
2) Io – Andrea – Non mi nascondo dietro a un dito (e chi mi conosce personalmente sa che farei un po’ di fatica…): siamo agenti immobiliari, per cui siamo “di parte”.
Però è giusto valutare con la massima attenzione ogni aspetto: detto che la vendita in proprio è tecnicamente possibile, bisogna stare attenti alle “trappole” che possono annidarsi lungo il percorso.
Occhio che sono 4, e bisogna evitarle tutte!
Trappola 1: L’incognita del prezzo:
Abbiamo visto QUI che l’indicatore principale del valore di una casa è il prezzo degli immobili EFFETTVAMENTE VENDUTI. Abbiamo anche visto che questa informazione così preziosa non è affatto facile da ottenere, perché molto spesso i prezzi che vediamo negli annunci non corrispondono ai prezzi effettivi.
E senza questi dati, indovinare il prezzo giusto a cui mettere in vendita la casa è un’impresa quasi titanica.
Trappola 2: La mia casa è vendibile?
“Che domanda!! Se la metto in vendita e trovo un compratore, certo che sì!!!”
E invece… Bisogna stare attenti, perché adesso per poter essere legalmente venduto, un immobile deve essere accompagnato da una relazione da parte di un tecnico abilitato (si chiama Relazione Tecnica Integrata, abbreviato in RTI) che attesti la conformità tra lo “stato di fatto” (come è la casa effettivamente in quel momento: misura degli ambienti, altezza, distanza delle porte/finestre, ecc) e lo “stato legittimo” (quello che risulta dalle mappe del Comune). Torneremo sopra quest’argomento, ma adesso ci serve sapere che per ottenere la RTI servono un po’ di soldi (dipende dall’immobile) e soprattutto del TEMPO. Se il tecnico infatti rileva delle difformità, occorre intervenire per sanarle: può essere solo un discorso burocratico (ma anche lì servono altri soldi ed altro tempo), ma potrebbe essere necessario intervenire FISICAMENTE sulla casa (con l’impresa edile!!!) per sanare la situazione, ed in questo caso è facile immaginare quanto possa costare questo “giochetto”…
Il problema non risiede solo nel costo (e tempo), ma soprattutto nel fatto che questa cosa ci può far perdere molte occasioni: magari abbiamo trovato l’acquirente perfetto, ma ha troppa fretta e non può aspettare tutta la burocrazia (o peggio) per sistemare le carte, e così trova un’altra casa…
Trappola 3: La mia controparte è affidabile?
Se siamo noi a comprare, il rischio grosso è sulla caparra: se infatti chi vende ha delle pendenze (con le banche, il fisco o altri creditori) che potrebbero comportare il pignoramento o simili della casa, se questo avviene tra il momento in cui abbiamo versato la caparra e quello in qui si perfeziona la vendita, sarà molto difficile recuperarla, spesso sarà necessaria un’azione legale con tutti i costi (e tempi) del caso…
Se invece siamo noi i venditori, magari non rischiamo dei soldi, ma del tempo certamente sì: spesso infatti le proposte di acquisto sono subordinate alla concessione del mutuo all’acquirente da parte della banca (si chiama “Sospensiva del mutuo”). Quindi, se decidiamo di accettare la proposta con questa sospensiva, dobbiamo aspettare la risposta della banca prima di andare avanti. E questa (ammesso e non concesso che sia positiva, coi tempi che corrono…) potrebbe arrivare anche dopo 40 giorni!!
Insomma, anche qui si possono perdere delle grosse occasioni.
Trappola 4: Chi ci viene in casa?
Il modo di oggi non è esattamente rose e fiori, lo sappiamo benissimo.
E far visitare ad un potenziale acquirente la propria casa è certamente necessario (ci mancherebbe), ma è anche un bel rischio. Chi mi dice che quel signore distinto ed affabile a cui sto spiegando come si apre il portone del garage sia effettivamente interessato alla mia casa, o piuttosto stia facendo un sopralluogo per vedere quello che c’è dentro? (Ci siamo capiti, no??)
Insomma, se vogliamo fare da soli dobbiamo stare attenti a dove mettiamo i piedi.
L’agenzia immobiliare (meglio ancora: la BRAVA agenzia immobiliare…) disinnesca una ad una tutte queste trappole:
1) L’agenzia ha NATURALMENTE accesso ai prezzi degli immobili effettivamente venduti (sfido: è il loro lavoro!!!).
2) L’agenzia ti assiste in ogni fase burocratica, soprattutto con tempi coordinati con la vendita: difficilmente succederà di dover far aspettare un compratore, perché l’agenzia tenderà ad analizzare (e risolvere) il problema PRIMA di entrare nel vivo della vendita.
3) L’agenzia, oltre all’esperienza ed al “naso” per casi sospetti, ha accesso alle informazioni sulla controparte (perché ce l’ha sotto contratto) e soprattutto le sa analizzare correttamente. In più, per gli stessi motivi l’agenzia può prevedere con maggiore affidabilità l’esito di una richiesta di mutuo.
4) Neanche a dirlo, l’agenzia filtra i contatti (come minimo parlano con loro al telefono o di persona in studio prima di portarteli a casa), minimizzando il rischio di avere a che fare con dei perditempo o peggio.
“OK Andrea, mi hai convinto vengo a prendere un caffè in agenzia per fare due chiacchiere con te”.
Adesso però c’è un altro “dilemma”: Esclusiva sì o no?
Detto che anche in questo caso è perfettamente legittimo dare il mandato a più agenzie (ci sono ovviamente delle regole generali da rispettare), bisogna fare dei ragionamenti precisi:
A parte le considerazioni etiche. Il problema è la confusione che potrebbe generarsi: lo stesso immobile potrebbe venire pubblicizzato magari con le stesse foto, ma con prezzi diversi; questo avrebbe sicuramente delle conseguenze sulla chiarezza degli annunci (e QUI sappiamo bene che questo fatto crea dei problemi).
Inoltre potrebbe esserci poca chiarezza sul fatto che il prezzo sia trattabile o meno: se infatti vogliamo tenerci del margine (ad esempio la casa ha un valore di 120, ma preferiamo metterla a 135 per gestire un’eventuale trattativa), può capitare che nell’annuncio venga riportato direttamente 120, o magari 135 ma senza indicare che il prezzo è trattabile.
C’è poi il rischio di vedere lievitare i costi dell’intermediazione, perché capita che uno stesso acquirente si rivolga a più di un’agenzia: in questo caso diventa difficile capire quanto sia stato l’effettivo contributo alla vendita di ciascuna agenzia coinvolta, col rischio per il venditore di dover riconoscere la provvigione a diverse agenzie, o peggio di vedersi intentare una causa civile (che non pregiudica la vendita, ma costa di avvocati ecc.).
In buona sostanza, l’agenzia (in esclusiva) ci dà delle CERTEZZE su quanto mi costerà vendere la mia casa.
Altre strade sono possibili, legittime ma INCERTE: potrei avere fortuna e guadagnarci molto di più , ma anche viceversa.
Insomma, la vera domanda è: Quanto vale la mia “serenità”?
Andrea di ProgettoCasa
�https://progettocasa.webnode.it/contatti/
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Quanto tempo serve per vendere la tua casa?
Una delle prime cose che vorresti conoscere quando decidi di mettere in vendita la tua casa è certamente “quanto tempo ci vuole”.
Questo non solo per sapere quando potrai ottenere il ricavato della vendita (e son “soldini”!), ma anche e soprattutto per organizzare tutte le attività che si legano ad essa (che non sono mai poche, per qualsiasi tipo di casa).
“Insomma, quanto tempo “deve” passare da quando decido di mettere in vendita la mia casa a quando vado dal notaio per concludere?”
La prima cosa che ci chiediamo è se esiste un tempo “fisiologico” per concludere la vendita, oltre il quale ci dobbiamo preoccupare.
La risposta è certamente “Sì”, ma questo tempo non è uguale per tutti: dipende da alcuni fattori:
Ancora una volta, la ZONA (o meglio la DOMANDA: se vuoi approfondire CLICCA QUI) svolge un ruolo molto importante: in una zona con maggiore domanda il tempo di vendita sarà più breve rispetto ad una zona in cui la domanda è più bassa.
Ma anche in questo caso, a farla da padrone è il PREZZO!!
Più è vicino al VERO valore di mercato (non sai che cos’è? Fatti un giro QUI per conoscerlo!), minore sarà il tempo che serve per concludere la vendita della tua casa (e ovviamente viceversa!).
Non dobbiamo poi trascurare l’importanza dell’ANNUNCIO.
Che sia su un portale immobiliare (da quelli famosissimi a quelli più di nicchia), su una rivista cartacea, oppure su un sito web, un social, o su Subito, ecc., l’annuncio deve avere una caratteristica irrinunciabile: deve essere CHIARO.
“Sì, ma cosa vuol dire “CHIARO”? Mica è tanto chiaro questo concetto!!”
(ok, abbiamo scherzato con le parole: torniamo subito a fare i bravi!)
“Chiaro” significa che non fa venire dubbi a chi lo legge:
Un annuncio chiaro deve anzitutto avere delle foto (almeno una: senza foto non se lo fila nessuno!), che non siano troppe ma soprattutto che siano belle!!
Una foto con una stanza in disordine o un terrazzo sporco (magari col cielo grigio) farà sicuramente un’impressione peggiore rispetto ad una stanza perfettamente in ordine, o ad un terrazzo tirato a lucido in una bella giornata primaverile. E non dimentichiamoci che le foto sono LA PRIMA COSA che cattura l’attenzione di chi legge qualsiasi tipo di annuncio.
Anche il testo ha la sua importanza (anche se viene notato dopo le foto).
Anzitutto deve essere INCISIVO: non deve essere troppo lungo (non più di tre o quattro righe), ma deve spiegare efficacemente le caratteristiche della casa esaltandone gli aspetti positivi.
E i difetti? Dai, lo sappiamo, in tutte le case c’è qualche piccola o grande “magagna”…
Intendiamoci, fregare il prossimo non solo è “brutta roba” sempre, ma in questo ambito è anche controproducente, quindi inutile nascondere la polvere sotto il tappeto.
Certo, non ha senso “suonare la grancassa” sui difetti della casa, ma occorre presentarli nel modo giusto.
“E allora, come si fa?”
Beh, ogni problema ha la sua soluzione, ed anche in questo caso il modo migliore per presentare un aspetto negativo è quello di farlo insieme al corrispondente elemento positivo.
Ad esempio, un terzo piano senza ascensore avrà certamente spese condominiali più basse…
Ed il tipo di immobile? Ti sorprenderà, ma che si tratti di un monolocale o di una villa indipendente, il tempo praticamente non cambia (nella stessa zona, ovvio). È certamente diverso il tipo di clientela, ma non la lunghezza del loro processo decisionale (ogni tanto qualche parolone ci vuole!!)
Ok, adesso abbiamo fatto i “compiti a casa”: abbiamo definito il prezzo, ragionato a dovere sulla zona e confezionato un bell’annuncio.
“Bene, come faccio a misurare il tempo entro cui mi aspetto di vendere la mia casa?”
Il riferimento sono i dati “storici” (non dal 1700, diciamo degli ultimi 1 o 2 anni) degli immobili EFFETTIVAMENTE VENDUTI. Se per vendere una casa nella mia zona occorrono mediamente 6 mesi, sarà quello il tempo in cui mi devo aspettare di concludere la mia vendita.
Anche qui non è facilissimo avere questa informazione: come per il valore degli immobili effettivamente venduti (guarda QUI per sapere di cosa stiamo parlando), anche in questo caso non si tratta di dati che vengono “pubblicati”.
I portali immobiliari non ci dicono niente a riguardo (e attenzione: spesso capita che restino pubblicati gli annunci di immobili che in realtà sono già stati venduti da un pezzo, magari perché è complicato cancellare l’annuncio o banalmente perché l’inserzionista non si è ricordato di toglierlo) ed anche il passaparola funziona poco, perché chi vende e chi compra non sempre danno informazioni esatte.
Ma una cosa è certa: quale che sia il “tempo di riferimento”, se ne passa troppo allora vuol dire solo che È SBAGLIATO IL PREZZO!!
Ricordiamoci che non esistono immobili invendibili, ma solo prezzi sbagliati!!
Il mercato ti può anche perdonare anche delle brutte foto, o un annuncio non in buon italiano, ma di sicuro non ti perdona un prezzo non corretto.
Ed anche se riesci a raggiungere un numero altissimo di persone (ad esempio pubblicando l’annuncio su un portale immobiliare “importante” o cose simili), sarà sempre molto difficile compensare gli errori di valutazione: certo, trovare il “pazzo” (in senso buono!!) che si innamora della tua casa e la compra ad un prezzo sproporzionato è sempre possibile, ma è un po’ come vincere alla lotteria.
Per cui adesso l’abbiamo capita: zona, qualità dell’annuncio e “prezzo giusto” sono i tre fattori che influenzano maggiormente il tempo di vendita della tua casa, e la misura di questo tempo si ottiene dai dati storici delle vendite nella tua zona.
Finiamo qui?
Beh, in teoria sì, ma c’è un altro aspetto che ci preme affrontare.
Può essere che tu stia leggendo queste righe mentre la tua casa è in vendita già da un pezzo, e magari ti stati rendendo conto che – oh no! – tu o chi per te ha commesso qualche errore, soprattutto nel valutare il prezzo della casa.
Rilassati, niente è perduto!
Se è vero che il mercato perdona poco, è altrettanto vero che ha la memoria corta: basta allineare il prezzo di vendita e “si ricomincia da capo”, questa volta con le carte in regola per riuscire a vendere almeno nei tempi di riferimento.
Attenzione però: “ricominciare da capo” significa che anche se hai atteso mesi (speriamo non anni!) per vendere la tua casa nel modo “sbagliato”, adesso che ci siamo riallineati il cronometro riparte da zero, per cui se il tempo di riferimento è di sette/otto mesi, non ti aspettare di metterci di meno.
Al contrario, ci potrebbe essere un piccolo “effetto perverso”: leggendo un annuncio con il prezzo ribassato rispetto a prima, qualcuno potrebbe essere spinto ad aspettare ancora un po’, per vedere se magari cala ancora. Fortunatamente non sono tanti, ma c’è chi lo fa.
OK, adesso abbiamo veramente finito.
Quindi ora siamo pronti a vendere al meglio la nostra casa: al giusto prezzo, con un annuncio ben confezionato e con le corrette aspettative.
“Insomma, possiamo benissimo cavarcela da soli…
O no?”
Meglio approfondire: ci vediamo tra qualche giorno, stay tuned!!
Andrea di ProgettoCasa
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Il VERO valore della tua casa
Ci siamo, hai deciso di fare il grande passo: metti in vendita la tua casa.
Che sia quella in cui sei nato, dove hai passato le vacanze, dove per la prima volta hai assaggiato l’indipendenza o dove hai condiviso il tuo nido d’amore poco importa: molto probabilmente stai per affrontare una delle operazioni più importanti ed impegnative della tua vita.
Si gioca su cifre che solitamente facciamo anche fatica ad immaginare, e siamo tutti consapevoli che qui gli errori si rischia di pagarli cari!
È così ti frullano in testa un sacco di domande, e le risposte sono quasi sempre al di là delle tue conoscenze e della tua esperienza.
Bene, cerchiamo allora di mettere un po’ d’ordine, e soprattutto di capire insieme cosa fare (e cosa NON fare) per ottenere il meglio da questa nuova e grande avventura.
OK, allora allacciamo le cinture, che si parte!
Di sicuro, una delle prime domande che saltano in testa è “Ma a quale prezzo posso riuscire a vendere la mia casa?”.
Inutile girarci intorno: per vendere una casa bisogna “indovinare il prezzo”, se si sbaglia il rischio è quello di veder passare settimane, mesi (se non addirittura anni!) senza concludere niente, nonostante ci prodighiamo in mille sforzi che portano via tempo (e spesso denaro).
Insomma, il prezzo è la misura REALE ED EFFETTIVA del valore della casa.
Attenzione, però: la difficoltà maggiore è capire il VERO valore della tua casa: NON È il prezzo degli immobili IN VENDITA sui vari portali, bensì quello a cui vengono EFFETTIVAMENTE VENDUTI!!
Poco importa che la casa del tuo vicino (magari del tutto simile alla tua, o anche con qualche difettuccio in più) sia pubblicizzata (per esempio) a 120.000 euro: se viene venduta a 100.000 euro il suo valore è 100.000, non centoventi!
E tanto per non farci mancare niente, questo valore “effettivo” è anche difficile da conoscere.
Perché? Perché NON È PUBBLICIZZATO!! I portali di vendita non lo pubblicano (e ci mancherebbe altro…), ed anche il passaparola funziona poco, perché sconta le “balle che racconta il cacciatore a valle” (il venditore tende a dire che l’ha venduta ad un prezzo superiore, l’acquirente fa il contrario).
“Quindi, come posso conoscere il VERO valore della mia casa?
Ci sono tre elementi che giocano un ruolo importante, se non fondamentale:
· La zona
· L’andamento dei prezzi (degli immobili VENDUTI!!) negli ultimi 6 mesi, con un occhio alla tendenza dell’ultimo anno
· Alcune caratteristiche specifiche della tua casa, che possono aumentare o diminuire il suo valore (si chiamano “Aggiunte o Detrazioni” e “Comodi o Scomodi”)
La zona
Immaginiamo che LO STESSO TIPO DI IMMOBILE (stessa superficie, stesse finiture, stessa vista, ecc.) sia venduto in un quartiere residenziale in città, in provincia (diciamo ad una ventina di km dal centro), oppure in un paesino in alta collina o aperta campagna a 40 e più km dalla città: la differenza può essere abissale!
Se (per esempio) questo immobile in città si vende senza problemi a 450.000 euro, in provincia sarà molto difficile venderlo a 140.000 euro, e fuori mano sarebbe addirittura un azzardo chiedere più di 70.000 euro!
Stiamo parlando di una differenza fino a più di sei volte, per lo stesso tipo di immobile ed in un raggio di poche decine di km!!
Ma lo stesso ragionamento si potrebbe fare anche nella stessa città: anche se fosse la stessa casa, in pieno centro storco potrebbe essere venduta ad un prezzo molto superiore rispetto alla periferia, per non parlare poi se vicino alla stazione o all’aeroporto!
“Ma da cosa dipende questa differenza?”
L’elemento decisivo è la DOMANDA: i prezzi sono più alti dove c’è una domanda più alta, e si abbassano sensibilmente dove la domanda è inferiore.
Certo, la domanda in una zona può variare, ma sono comunque cambiamenti lenti (si vedono negli anni se non nei decenni), oppure sono influenzati da eventi particolari ed eccezionali, come l’apertura di un centro commerciale o cose simili.
Ma nei fatti, questa è una legge a cui dobbiamo adattarci, c’è poco da fare.
L’andamento dei prezzi
Ormai è chiaro, stiamo parlando dei prezzi EFFETTIVI: sicuramente la tendenza di mercato ha impatto sul prezzo, ma molto meno rispetto alla zona.
Diciamo che possiamo “arrotondare” il prezzo per “anticipare” quello che sarà il prezzo di vendita di qui qualche settimana: se il trend è in salita, ci potremo permettere di proporre un prezzo leggermente più alto (senza esagerare), se il trend è in calo, può avere senso “scontare” già la tendenza per non trovarsi fuori mercato in men che non si dica!
Le caratteristiche specifiche
Anche lo stato d’uso ed alcuni elementi che sono propri (nel bene e nel male) ,della casa che vuoi vendere hanno influenza sul prezzo, talvolta anche in misura importante.
Le “Aggiunte e Detrazioni” sono gli elementi che si possono “quantificare”: ad esempio un terrazzo grande (abitabile, coi tavolini, ecc) un soppalco, le “finiture di pregio” interne ed esterne , oppure una stanza molto piccola, l’immobile non è libero subito perché magari è affittato, o è gravato da diritti reali (ci torneremo sopra), ed ovviamente lo stato d’uso (pari al nuovo, ristrutturato di recente, oppure fatiscente, da ristrutturare/rimaneggiare, o che richiede spese straordinarie).
I “Comodi e scomodi” non sono elementi “calcolabili”, ma danno una percezione più o meno alta del valore dell’immobile. Una posizione favorevole o comoda ai servizi, un bel panorama, una distribuzione “furba” degli spazi danno l’idea che la tua casa valga di più, al contrario la mancanza dell’ascensore, la posizione vicino alla ferrovia ad un impianto industriale (o ad un traliccio dell’alta tensione), ed anche l’esposizione a nord diminuiscono la percezione del valore della casa.
“E l’efficienza energetica?”
Se ne sente parlare ogni giorno di più. E per fortuna!! Tra un po’ approfondiremo a dovere questo aspetto, ma per ora ci basta sapere che di fatto è solo un’aggiunta: siccome tutti gli stabili antecedenti al 2000 sono nella classe energetica più bassa (la G), è molto raro trovare edifici in classi più alte: per questo il prezzo di mercato è riferito agli immobili in classe più bassa, quindi quelli in classi più alte possono essere proposti ad un prezzo leggermente superiore. C’è da dire poi che a parità di caratteristiche dell’immobile, una classe energetica più alta può far pendere la decisione a favore rispetto ad una classe più bassa.
“Quindi, concludendo: come faccio a determinare il prezzo (e quindi il valore) della mia casa?”
· Non fidiamoci ciecamente dei prezzi che vediamo negli annunci immobiliari: non sono questi a determinare il valore di mercato.
· La zona è importantissima, o meglio: la DOMANDA è importantissima.
· Le dinamiche del mercato incidono marginalmente sul prezzo, ma possono essere utilizzate per migliorarne la competitività (nel bene e nel male).
· Le caratteristiche specifiche dell’immobile possono avere un’incidenza significativa: alcune in modo molto elevato, altre di meno, ma è importante tenerne conto.
Ma non dimentichiamoci mai che il prezzo lo fanno le vendite EFFETTIVE!!
Ci vediamo alla prossima, quando parleremo di un altro argomento “leggerino”: In quanto tempo riuscirò a vendere la mia casa??
Andrea di ProgettoCasa
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